Escritura pública vs minuta: diferencias clave
Publicado el 2026-06-06 · Actualizado 2026-07-06 · Modelo.pe
Datos rápidos
| Minuta | Documento privado con firma de abogado |
| Escritura pública | Acto protocolizado por notario |
| Orden | Primero minuta, luego escritura |
| Inscripción SUNARP | Con la escritura pública |
| Fe pública | Solo la escritura la tiene |
Minuta vs escritura pública: la diferencia en una línea
La minuta es el documento privado que redacta y firma un abogado con las partes (el borrador del acto), y la escritura pública es esa misma minuta elevada ante notario, quien la protocoliza y le da fe pública. Para vender un inmueble necesitas primero la minuta y luego la escritura pública, que es la que se inscribe en SUNARP. Sin escritura pública no hay inscripción registral ni seguridad plena frente a terceros.
Qué es una minuta
La minuta es el documento privado donde se redacta el acto jurídico que las partes quieren celebrar (una compraventa, una constitución de empresa, una hipoteca). La elabora y firma un abogado colegiado, junto con las partes. Es el contenido, el borrador formal, pero todavía no tiene fe pública ni acceso directo a los registros.
Qué es una escritura pública
La escritura pública es la minuta elevada ante notario. El notario la incorpora a su protocolo, verifica la identidad de las partes, su capacidad y la legalidad del acto, y le otorga fe pública. A partir de ahí el documento tiene valor frente a todos y puede inscribirse en los registros públicos, lo que asegura la oponibilidad del acto.
Comparación directa
| Aspecto | Minuta | Escritura pública |
|---|---|---|
| Quién la hace | Abogado + partes | Notario |
| Fe pública | No | Sí |
| Se inscribe en SUNARP | No directamente | Sí |
| Momento | Primero | Después |
| Costo | Honorarios del abogado | Honorarios notariales + derechos registrales |
El flujo en una compraventa de inmueble
- El abogado redacta la minuta de compraventa con los datos de las partes y el inmueble.
- Las partes y el abogado firman la minuta.
- Se lleva al notario, que la eleva a escritura pública.
- El notario o las partes inscriben la escritura en SUNARP, transfiriendo la propiedad.
Sin la escritura pública e inscripción, el comprador no tiene seguridad registral plena. Lo mismo ocurre al constituir una hipoteca con la minuta de constitución de hipoteca.
Cuánto cuesta elevar una minuta a escritura pública en 2026
El costo de la escritura pública depende del valor del acto y de la notaría. Referencias 2026:
| Concepto | Referencia 2026 |
|---|---|
| Honorarios notariales | Según arancel y valor del acto |
| Derechos registrales SUNARP | Calculados sobre la UIT (S/ 5,500) y el valor |
| Alcabala (compraventa de inmueble) | 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia |
En una compraventa conviene estimar la alcabala antes de firmar con la calculadora de alcabala, porque es un costo que suele asumir el comprador.
Cuándo basta la minuta y cuándo no
Hay actos que pueden ejecutarse sin escritura (como ciertos poderes simples o contratos menores), pero los actos de disposición de inmuebles (compraventa, hipoteca, donación) requieren escritura pública para inscribirse. Para constituir una empresa, también pasas de la minuta de constitución de SAC a la escritura pública. Profundiza en nuestra guía sobre cuánto cuesta constituir una empresa en Perú 2026.
Casos donde la diferencia es decisiva
Saber cuándo necesitas escritura pública (y no solo minuta) te ahorra rechazos en SUNARP y sorpresas legales. Estos son los casos donde la distinción pesa:
- Compraventa de inmueble: la minuta acuerda el negocio, pero solo la escritura pública inscrita en SUNARP protege al comprador frente a embargos o dobles ventas.
- Constitución de garantías: una hipoteca requiere escritura pública para inscribirse y ser oponible al banco y a terceros.
- Constitución de empresa: pasas de la minuta a la escritura pública y luego a la inscripción en Registros Públicos para que la sociedad exista legalmente.
- Poderes para actos importantes: vender un inmueble o representar en juicio suele exigir poder por escritura pública, no una simple carta poder.
La regla práctica: si el acto se inscribe en un registro o dispone de un bien valioso, casi siempre necesitarás escritura pública, no solo la minuta.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre minuta y escritura pública?
La minuta es el documento privado redactado y firmado por un abogado con las partes. La escritura pública es esa minuta elevada ante notario, que le da fe pública y permite inscribirla en SUNARP.
¿Necesito abogado para la minuta?
Sí. La minuta debe estar autorizada (firmada) por un abogado colegiado, salvo los casos en que la ley permite prescindir de ella para ciertos actos simples.
¿Puedo inscribir una propiedad solo con la minuta?
No. Para inscribir la transferencia de un inmueble en SUNARP necesitas la escritura pública. La minuta sola no se inscribe ni da seguridad registral.
¿Qué se firma primero, la minuta o la escritura?
Primero la minuta (el acuerdo redactado por el abogado) y luego la escritura pública ante notario, que protocoliza ese mismo acto.
¿Cuánto cuesta elevar una minuta a escritura pública?
Depende del valor del acto y la notaría. Incluye honorarios notariales y, si va a SUNARP, los derechos registrales. En una compraventa, suele ser un porcentaje del valor del inmueble.
¿Puedo hacer la minuta sin abogado?
Como regla no. La minuta debe estar autorizada (firmada) por un abogado colegiado. Solo en casos puntuales la ley permite prescindir de minuta para actos simples que se otorgan directamente ante notario.
¿La escritura pública transfiere la propiedad por sí sola?
Formaliza la transferencia y le da fe pública, pero para que sea oponible a terceros conviene inscribirla en SUNARP. La inscripción registral es la que otorga la seguridad plena frente a embargos o dobles ventas.
¿Cuánto demora obtener la escritura pública?
Depende de la notaría y de que la documentación esté completa. En una compraventa sencilla suele tomar pocos días desde que se firma la minuta; la inscripción posterior en SUNARP añade algunas semanas más.
¿Qué se firma primero, la minuta o la escritura?
Primero la minuta, que es el acuerdo redactado y autorizado por el abogado, y luego la escritura pública ante notario, que protocoliza ese mismo acto y le da fe pública. La escritura recoge el contenido de la minuta y añade la intervención del notario y la calificación de legalidad.
¿Puedo inscribir una propiedad solo con la minuta?
No. Para inscribir la transferencia de un inmueble en SUNARP necesitas la escritura pública elevada ante notario. La minuta por sí sola no se inscribe ni otorga seguridad registral, así que el comprador queda expuesto hasta que el acto llegue a escritura y se inscriba en la partida.
Modelos relacionados (descarga gratis)
Contrato de Compraventa de Inmueble
Minuta de compraventa de bien inmueble para su elevación a escritura pública. Arts. 1529-1543 del Código Civil y Ley 27287.
EmpresarialMinuta de Constitución de SAC
Constitución de Sociedad Anónima Cerrada. Ley 26887 LGS Art. 234-248. Incluye estatutos, capital, órganos sociales.
InmobiliarioConstitución de Hipoteca (Minuta)
Minuta para constituir garantía hipotecaria a favor de entidad financiera. Art. 1097-1122 CC. Para crédito MiVivienda o regular.
VehicularMinuta de Transferencia Vehicular
Minuta para elevar a escritura pública la transferencia de propiedad de un vehículo ante notario e inscribirla en el Registro de Propiedad Vehicular de la SUNARP (Art. 1529 CC).