Usufructo de inmueble: qué es y cómo se constituye en Perú

¿Qué es el usufructo y cómo se constituye en el Perú?

El usufructo confiere el derecho de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno, mientras el propietario conserva la nuda propiedad (Art. 999 del Código Civil). Se constituye por contrato, testamento o ley, y en inmuebles conviene elevarlo a escritura pública e inscribirlo en SUNARP.

El usufructuario puede vivir en el inmueble o alquilarlo y cobrar la renta, pero no es dueño. Un uso típico en familia es que los padres donen la casa a sus hijos pero se reserven el usufructo de por vida: así aseguran la herencia, pero siguen viviendo en su hogar sin que nadie los pueda sacar. Es una alternativa a otras figuras de protección del hogar como el patrimonio familiar.

Quién usa y quién es dueño

El usufructo divide la propiedad en dos derechos:

• Usufructuario: usa el bien y se queda con los frutos (vivir, alquilar, cobrar renta).
• Nudo propietario: conserva la titularidad y recupera el uso pleno cuando el usufructo termina.

El usufructuario debe cuidar el bien como un buen padre de familia, asumir los gastos ordinarios de conservación y devolverlo al final sin más deterioro que el del uso normal. El nudo propietario, por su parte, no puede perturbar el disfrute del usufructuario mientras dure el derecho.

Cómo se constituye un usufructo paso a paso

El usufructo se puede constituir por varias vías:

1. Por contrato: con un contrato de usufructo de inmueble, elevado a escritura pública e inscrito en SUNARP.
2. Por testamento: mediante un testamento por escritura pública, el testador deja a alguien el usufructo y a otro la nuda propiedad.
3. Por ley: en casos específicos previstos en el Código Civil.

Inscribir el usufructo en la partida del inmueble lo hace oponible a terceros y protege al usufructuario frente a futuros compradores del bien. Cuando el usufructo se combina con una donación, suele formalizarse junto a una escritura pública de donación de inmueble en la que se reserva el derecho de uso.

Plazo del usufructo

El usufructo es siempre temporal. Depende de quién sea el usufructuario:

Si se pacta a favor de una persona jurídica un plazo mayor a 30 años, el Art. 1001 lo reduce automáticamente a ese límite. Un usufructo vitalicio a favor de una persona natural termina con su muerte, aunque no se haya fijado plazo.

Cómo se extingue el usufructo

El usufructo termina principalmente por:

• El vencimiento del plazo pactado.
• La muerte del usufructuario, si es vitalicio.
• La renuncia del usufructuario o la consolidación (cuando una misma persona reúne usufructo y propiedad).
• El abuso del bien por el usufructuario o su destrucción total.

Al extinguirse, el nudo propietario recupera el uso y disfrute pleno del inmueble. Conviene levantar la inscripción del usufructo en SUNARP para limpiar la partida; de lo contrario, la carga sigue apareciendo aunque el derecho ya haya terminado. Si el usufructo nació con un patrimonio familiar, revisa también la constitución de patrimonio familiar como figura complementaria.

Usufructo, uso, habitación y superficie: no confundir

El usufructo se parece a otros derechos reales de disfrute, pero no son iguales. Conviene distinguirlos para elegir bien:

El derecho de habitación, por ejemplo, es más restringido que el usufructo: no permite alquilar. Elige la figura según lo que realmente quieres conceder o reservarte, porque cada una tiene efectos y plazos propios en el Código Civil.