Usufructo de inmueble: qué es y cómo se constituye en Perú
Publicado el 2026-06-09 · Modelo.pe
Datos rápidos
| Norma | Art. 999 a 1025 CC |
| Plazo persona jurídica | Máx. 30 años (Art. 1001) |
| Usufructuario | Usa y disfruta |
| Nudo propietario | Conserva la propiedad |
| Constitución | Escritura pública e inscripción |
Qué es el usufructo y para qué sirve
El Art. 999 del Código Civil define el usufructo como el derecho de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El usufructuario puede vivir en el inmueble o alquilarlo y cobrar la renta, pero no es dueño: la propiedad sigue en manos del nudo propietario.
Un uso típico en familia es que los padres donen la casa a sus hijos pero se reserven el usufructo de por vida: así aseguran la herencia, pero siguen viviendo en su hogar sin que nadie los pueda sacar.
Quién usa y quién es dueño
El usufructo divide la propiedad en dos derechos:
- Usufructuario: usa el bien y se queda con los frutos (vivir, alquilar, cobrar renta).
- Nudo propietario: conserva la titularidad y recupera el uso pleno cuando el usufructo termina.
El usufructuario debe cuidar el bien como un buen padre de familia, asumir los gastos ordinarios y devolverlo al final sin más deterioro que el del uso normal.
Cómo se constituye un usufructo
El usufructo se puede constituir:
- Por contrato: con un contrato de usufructo de inmueble, elevado a escritura pública e inscrito en SUNARP.
- Por testamento: el testador deja a alguien el usufructo y a otro la nuda propiedad.
- Por ley: en casos específicos previstos en el Código.
Inscribir el usufructo en la partida del inmueble protege al usufructuario frente a futuros compradores del bien.
Plazo del usufructo
El usufructo es siempre temporal. Si se constituye a favor de una persona natural, puede durar incluso toda su vida (usufructo vitalicio). Si se constituye a favor de una persona jurídica, el Art. 1001 del Código Civil fija un tope: no puede exceder de 30 años, y cualquier plazo mayor se reduce a ese límite.
Una excepción son los inmuebles de valor monumental del Estado restaurados con fondos privados, donde el plazo puede llegar a 99 años.
Cómo se extingue el usufructo
El usufructo termina principalmente por:
- El vencimiento del plazo pactado.
- La muerte del usufructuario, si es vitalicio.
- La renuncia del usufructuario o la consolidación (cuando una misma persona reúne usufructo y propiedad).
- La destrucción total del bien.
Al extinguirse, el nudo propietario recupera el uso y disfrute pleno del inmueble. Conviene levantar la inscripción del usufructo en SUNARP para limpiar la partida.
Preguntas frecuentes
¿El usufructuario es dueño del inmueble?
No. El usufructuario solo tiene derecho a usar y disfrutar del bien temporalmente. La propiedad la conserva el nudo propietario, que recupera el uso pleno cuando el usufructo termina.
¿Puedo donar mi casa y seguir viviendo en ella?
Sí. Es una práctica común: donas la nuda propiedad a tus hijos y te reservas el usufructo de por vida. Así aseguras la herencia pero conservas el derecho a vivir en tu casa.
¿Cuánto puede durar un usufructo?
Para personas naturales puede ser vitalicio. Para personas jurídicas, el Art. 1001 del Código Civil fija un máximo de 30 años; un plazo mayor se reduce automáticamente a ese límite.
¿El usufructuario puede alquilar el inmueble?
Sí. El usufructo incluye el derecho a disfrutar del bien y sus frutos, lo que comprende alquilarlo y cobrar la renta durante la vigencia del usufructo.
¿Hay que inscribir el usufructo en SUNARP?
No es obligatorio entre las partes, pero inscribirlo en la partida del inmueble lo hace oponible a terceros y protege al usufructuario frente a futuros compradores del bien.
¿Quién paga los gastos del inmueble en usufructo?
El usufructuario asume los gastos ordinarios de conservación y uso, como mantenimiento y servicios. Las reparaciones extraordinarias suelen corresponder al nudo propietario, salvo pacto distinto.
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