Carta Notarial a la Constructora por Vicios Ocultos y Defectos de Construcción
Reclama a la constructora o inmobiliaria la subsanación de vicios ocultos y defectos del inmueble entregado, invocando la garantía del artículo 1784 del Código Civil y la Ley 29090, con apercibimiento de denuncia ante INDECOPI.
Actualizado al 10 de julio de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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CARTA NOTARIAL DE REQUERIMIENTO POR VICIOS OCULTOS Y DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN SEÑOR NOTARIO DE [PROVINCIA]: Sírvase usted cursar la presente carta notarial, dejando constancia de su diligenciamiento, a: DESTINATARIO: [RAZON_SOCIAL_CONSTRUCTORA] RUC: [RUC_CONSTRUCTORA] REPRESENTANTE LEGAL: [REPRESENTANTE_LEGAL] DIRECCIÓN: [DIRECCION_CONSTRUCTORA], distrito de [DISTRITO]. De mi consideración: Yo, [NOMBRE_PROPIETARIO], identificado con DNI N° [DNI_PROPIETARIO], con domicilio en [DIRECCION_PROPIETARIO], en mi calidad de adquirente del inmueble, me dirijo a ustedes para REQUERIR LA SUBSANACIÓN de los vicios y defectos de construcción, según lo siguiente: PRIMERO: LA COMPRAVENTA. Mediante contrato de fecha [FECHA_CONTRATO] adquirí de su representada el inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], departamento/lote [UNIDAD_INMOBILIARIA] del proyecto [NOMBRE_PROYECTO], entregado el [FECHA_ENTREGA]. SEGUNDO: LOS DEFECTOS. Con posterioridad a la entrega he detectado los siguientes vicios ocultos, no advertibles al momento de la recepción: [LISTA_DEFECTOS: filtraciones y humedad, fisuras estructurales, instalaciones eléctricas o sanitarias defectuosas, acabados deficientes, desnivel de pisos]. Estos defectos comprometen la habitabilidad, seguridad y valor del inmueble. TERCERO: BASE LEGAL. El artículo 1784 del Código Civil establece la responsabilidad del contratista si la obra se destruye, se hace inservible o presenta vicios que la hacen impropia para su destino, dentro de los cinco años desde su aceptación, debiendo el propietario avisar por escrito dentro de los seis meses de descubierto el defecto. La Ley N° 29090 y su reglamento regulan las condiciones de la edificación; y, tratándose de una relación de consumo, los artículos 76 a 80 del Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N° 29571) imponen el deber de idoneidad y garantía del proveedor. CUARTO: REQUERIMIENTO. Les REQUIERO para que en el plazo de [PLAZO_DIAS] días calendario ejecuten a su costo la reparación integral de los defectos detallados, o en su defecto reembolsen el costo de reparación ascendente a S/ [MONTO_REPARACION] conforme al presupuesto adjunto. APERCIBIMIENTO: De no atender este requerimiento, presentaré denuncia ante el INDECOPI por infracción al deber de idoneidad y la demanda civil de indemnización por daños y perjuicios, con el pago de costas y costos. [CIUDAD], [FECHA]. _______________________ [NOMBRE_PROPIETARIO] DNI N° [DNI_PROPIETARIO]
Cuándo usar este modelo
Usa esta carta notarial cuando compraste un departamento, casa o local nuevo y, después de la entrega, aparecen defectos que no se veían a simple vista: filtraciones, humedad, fisuras, instalaciones eléctricas o sanitarias defectuosas, acabados mal ejecutados o desniveles. La carta requiere formalmente a la constructora o inmobiliaria que repare esos vicios ocultos, invocando la garantía del artículo 1784 del Código Civil, y deja constancia de fecha cierta del reclamo, requisito importante porque la ley exige avisar el defecto por escrito dentro de un plazo.
Además, si compraste a una empresa como consumidor, activa el deber de idoneidad del Código del Consumidor y prepara el terreno para una denuncia ante INDECOPI.
Qué datos necesitas
- El contrato de compraventa, el nombre del proyecto y la unidad inmobiliaria (departamento o lote).
- Razón social, RUC y representante legal de la constructora o inmobiliaria.
- Fecha de entrega del inmueble y lista detallada de los defectos detectados.
- Pruebas: fotos, videos, informe técnico de un ingeniero y presupuesto de reparación.
Paso a paso
- Documenta cada defecto con fotos y, de ser posible, un informe técnico independiente.
- Descarga el modelo en Word y completa los datos de la constructora, el inmueble y los defectos.
- Adjunta un presupuesto de reparación para respaldar el monto que reclamas.
- Fija un plazo razonable para la subsanación.
- Firma y cursa la carta por notaría, conservando el cargo diligenciado.
- Si no atienden, presenta la denuncia ante INDECOPI y evalúa la demanda civil.
Errores comunes
- Dejar pasar el plazo de aviso: el artículo 1784 exige avisar el defecto por escrito dentro de los seis meses de descubierto.
- No documentar los defectos antes de repararlos por cuenta propia, perdiendo la prueba.
- Aceptar reparaciones parciales sin dejar constancia de que el problema persiste.
- No distinguir vicios ocultos de daños causados por el propio uso o por remodelaciones tuyas.
Preguntas frecuentes
¿Hasta cuándo puedo reclamar? El artículo 1784 del Código Civil establece la responsabilidad del contratista dentro de los cinco años desde la aceptación de la obra, siempre que avises el defecto por escrito dentro de los seis meses de haberlo descubierto.
¿Conviene ir a INDECOPI o al Poder Judicial? Si compraste como consumidor a una empresa, INDECOPI es rápido y gratuito para exigir la subsanación por falta de idoneidad. Para una indemnización mayor por daños, la vía judicial es la adecuada. Puedes usar ambas.
¿Qué pido en la carta: reparación o dinero? Puedes exigir la reparación a costo de la constructora o, alternativamente, el reembolso del costo de reparación según el presupuesto que adjuntes. La carta permite plantear ambas opciones.
Preguntas frecuentes sobre el modelo de carta notarial a la constructora por vicios ocultos y defectos de construcción
¿El modelo de carta notarial a la constructora por vicios ocultos y defectos de construcción es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/carta-notarial-a-la-constructora-por-vicios-ocultos-y-defectos-de-construccion/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de carta notarial a la constructora por vicios ocultos y defectos de construcción sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
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