Carta Notarial de Oferta de Venta a Copropietarios para Evitar el Retracto

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CARTA NOTARIAL DE OFERTA DE VENTA A COPROPIETARIOS

SEÑOR(ES):
[NOMBRE_COPROPIETARIO]
Dirección: [DOMICILIO_COPROPIETARIO]
Presente.

De mi mayor consideración:

Yo, [NOMBRE_OFERENTE], identificado con DNI N° [DNI_OFERENTE], con domicilio en [DOMICILIO_OFERENTE], en mi calidad de copropietario del inmueble que más adelante describo, me dirijo a usted en su condición de copropietario del mismo bien, para comunicarle lo siguiente.

PRIMERO: OBJETO DE LA COMUNICACIÓN

Tengo la intención de vender mi cuota ideal de [PORCENTAJE_CUOTA] por ciento sobre el inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida Registral N° [PARTIDA_REGISTRAL] de la Zona Registral de [ZONA_REGISTRAL]. Antes de transferirla a un tercero, cumplo con ofrecérsela a usted en ejercicio del derecho de preferencia que la ley reconoce a los copropietarios.

SEGUNDO: PRECIO Y CONDICIONES

El precio de venta de mi cuota ideal asciende a la suma de [MONTO_PRECIO] ([MONTO_LETRAS]). La forma de pago propuesta es [FORMA_DE_PAGO]. Estas son las mismas condiciones bajo las cuales pienso ofrecer el bien a un tercero, de modo que cuentas con información completa para decidir.

TERCERO: BASE LEGAL DE LA PREFERENCIA

El Art. 989 del Código Civil reconoce a los copropietarios el derecho de preferencia para evitar la subasta de los bienes comunes y adquirir la propiedad pagando el precio. En concordancia, el Art. 1599 inciso 2 del Código Civil (Decreto Legislativo 295) otorga al copropietario el derecho de retracto en la venta a tercero de las porciones indivisas. Por ello, te formulo esta oferta directa para que puedas adquirir la cuota antes que cualquier extraño a la copropiedad.

CUARTO: PLAZO PARA ACEPTAR

Te concedo un plazo de [PLAZO_DIAS] días calendario, contados desde la recepción de esta carta notarial, para que manifiestes por escrito tu voluntad de adquirir mi cuota ideal en las condiciones señaladas. Vencido dicho plazo sin respuesta, entenderé que renuncias a la preferencia y quedaré en libertad de vender a un tercero.

QUINTO: ADVERTENCIA

Dejo constancia de que, de no atenderse está oferta, la venta posterior a un tercero se realizará respetando estrictamente el precio y las condiciones aquí informadas, a fin de no afectar tus derechos legales.

Sin otro particular, quedo a la espera de tu respuesta dentro del plazo indicado.

Atentamente,

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________________
[NOMBRE_OFERENTE]
DNI N° [DNI_OFERENTE]
Copropietario

La carta notarial de oferta de venta a copropietarios para evitar el retracto es la comunicación formal con la que un copropietario que quiere vender su cuota ideal ofrece primero a los demás copropietarios la posibilidad de adquirirla, en las mismas condiciones que acordaría con un tercero. Sirve para blindar la venta frente al derecho de retracto, ese mecanismo que permite a los otros copropietarios subrogarse en el lugar del comprador externo si no se les dio preferencia. Al cursar esta oferta por vía notarial, dejas constancia fehaciente de que respetaste el derecho de preferencia, de modo que, si nadie la acepta en el plazo, podrás vender a un tercero con mucho menos riesgo de que después te retraigan la operación.

Quién la presenta y cuándo conviene usarla

La cursa el copropietario que decide vender su porcentaje o cuota ideal sobre un bien que comparte con otras personas. Conviene usarla siempre antes de cerrar la venta a un tercero, porque el copropietario es uno de los titulares del derecho de retracto y puede frustrar una compraventa hecha a sus espaldas. Es especialmente recomendable en inmuebles heredados entre hermanos, terrenos en copropiedad o departamentos con varios titulares. Enviar la oferta notarial con las condiciones reales (precio, forma de pago, plazos) te permite demostrar que diste a tus condueños la oportunidad de igualar la oferta, y solo después de su silencio o rechazo proceder libremente con el comprador externo.

Base legal vigente 2026

El derecho de retracto se regula en los artículos 1592 a 1601 del Código Civil. El artículo 1592 lo define como el derecho que la ley otorga a ciertas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El artículo 1599 del Código Civil enumera a los titulares del retracto e incluye en su inciso 2 al copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. El plazo para ejercer el retracto es de treinta días contados desde el conocimiento de la transferencia, conforme al artículo 1596 del Código Civil, que regula su cómputo. Por eso, comunicar fehacientemente la oferta a los copropietarios permite ordenar ese cómputo y reducir el riesgo de retracto. La oferta como acto previo se relaciona con la libre disposición de la cuota del copropietario reconocida en el artículo 977 del Código Civil. La diligencia notarial se ampara en el Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado.

Qué datos y documentos necesitas

• La partida registral del bien donde consten todos los copropietarios y sus cuotas.
• Tus datos y los de cada copropietario, con sus direcciones para la notificación.
• La descripción del bien y el porcentaje o cuota ideal que vas a vender.
• Las condiciones exactas de la venta proyectada: precio, forma y plazo de pago.
• El plazo que otorgas para que acepten la oferta en iguales condiciones.
• Tus datos de contacto para que puedan responder la comunicación.

Cómo presentarla paso a paso

1. Verifica en la partida registral quiénes son los copropietarios actuales y qué cuota tiene cada uno.
2. Define las condiciones reales de la venta que ofrecerías a un tercero, sin disimularlas.
3. Redacta la carta ofreciendo tu cuota a los copropietarios en esas mismas condiciones, citando el artículo 1599 del Código Civil.
4. Fija un plazo razonable para que respondan y adviérteles que, vencido, podrás vender a un tercero.
5. Diligencia la carta por notaría dirigida a cada copropietario y guarda los cargos de recepción.
6. Si no aceptan o no responden en el plazo, procede con la venta al tercero conservando la prueba de la oferta.

Errores comunes a evitar

• Ofrecer condiciones distintas a las que realmente pactarás con el tercero, lo que invalida la protección.
• No identificar a todos los copropietarios ni notificarlos a cada uno.
• Enviar la oferta por un medio sin constancia en lugar del conducto notarial.
• No conservar los cargos de recepción, que son la prueba de que respetaste el derecho de preferencia.

Preguntas frecuentes

¿Por qué un copropietario puede retraerme la venta?

Porque el artículo 1599 inciso 2 del Código Civil incluye al copropietario entre los titulares del derecho de retracto en la venta a tercero de las porciones indivisas. Si vendes tu cuota a un extraño sin ofrecerla antes a tus condueños, ellos pueden subrogarse en el lugar del comprador conforme al artículo 1592.

¿Cuánto tiempo tienen los copropietarios para ejercer el retracto?

El plazo es de treinta días, según el artículo 1596 del Código Civil, contados desde que toman conocimiento de la transferencia. Comunicar fehacientemente la operación ayuda a ordenar ese cómputo y a reducir la incertidumbre sobre cuándo empieza a correr.

¿La oferta debe hacerse por notaría obligatoriamente?

La ley no impone una forma única, pero hacerla por carta notarial es lo más seguro, porque deja constancia fehaciente de la fecha, el contenido y la recepción. Eso te permite acreditar que respetaste el derecho de preferencia del copropietario antes de vender a un tercero.