Carta Notarial de Resolución de Arrendamiento por Cambio de Uso o Subarriendo

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CARTA NOTARIAL DE RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO POR CAMBIO DE USO O SUBARRIENDO

[CIUDAD], [FECHA_CARTA]

SEÑOR(A):
[NOMBRE_ARRENDATARIO]
DNI N° [DNI_ARRENDATARIO]
Dirección: [DIRECCION_ARRENDATARIO]

De mi consideración:

Yo, [NOMBRE_ARRENDADOR], identificado con DNI N° [DNI_ARRENDADOR], con domicilio en [DIRECCION_ARRENDADOR], en mi calidad de arrendador del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], me dirijo a usted por la presente carta notarial para comunicarle lo siguiente:

PRIMERO. Con fecha [FECHA_CONTRATO] celebramos un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes señalado, pactando que el bien seria destinado únicamente a [DESTINO_PACTADO] y prohibiendo expresamente el subarriendo o cesión sin mi asentimiento escrito.

SEGUNDO. He constatado que usted ha incurrido en la siguiente causal de resolución: [DESCRIPCION_INCUMPLIMIENTO]. En concreto, usted ha dado al bien un destino distinto del convenido o ha subarrendado el inmueble a [NOMBRE_TERCERO] sin mi autorización escrita.

TERCERO. El artículo 1697 del Código Civil (D.Leg. 295) establece las causales de resolución del arrendamiento. El inciso 2 procede si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres. El inciso 3 procede por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

CUARTO. En virtud de la causal acreditada, por medio de la presente le comunico mi decisión de RESOLVER el contrato de arrendamiento con efecto inmediato.

QUINTO. En consecuencia, le requiero la DESOCUPACIÓN Y RESTITUCIÓN del inmueble en el plazo de [PLAZO_DIAS] días calendario contados desde la recepción de esta carta, debiendo entregarlo en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste por uso ordinario.

SEXTO. De no cumplir con la restitución en el plazo indicado, iniciare las acciones judiciales de desalojo que correspondan, así como el cobro de las rentas devengadas, penalidades, costas y costos del proceso, reservándome el derecho a la indemnización por los daños causados.

Sin otro particular, quedo a la espera de su pronta atención.

Atentamente,

_______________________________
[NOMBRE_ARRENDADOR]
DNI N° [DNI_ARRENDADOR]

La carta notarial de resolución de arrendamiento por cambio de uso o subarriendo es la comunicación formal con la que el arrendador da por terminado el contrato de alquiler porque el inquilino destinó el bien a un uso distinto del pactado o lo subarrendó a un tercero sin su autorización escrita. Es una herramienta extrajudicial poderosa: al cursarla por conducto notarial dejas constancia fehaciente de la fecha, el contenido y la entrega de tu decisión, lo que resulta clave si luego debes acudir al juez. Con ella le comunicas al arrendatario que el incumplimiento que cometió faculta la resolución del contrato y le exiges la devolución del inmueble.

Quién la presenta y cuándo conviene usarla

La cursa el arrendador (propietario o quien tiene derecho a arrendar) contra el arrendatario que incumplió. Conviene usarla cuando descubres que el inquilino convirtió una vivienda en local comercial, depósito o cualquier destino no autorizado, o cuando subarrendó total o parcialmente el bien a otra persona sin tu consentimiento escrito. Son justamente las conductas que la ley sanciona con la resolución del arrendamiento. Es preferible enviar la carta apenas detectes el incumplimiento, para no dar a entender que lo toleras. Además, sirve como paso previo y prueba documental para una eventual demanda de desalojo, donde acreditarás que comunicaste formalmente la resolución.

Base legal vigente 2026

Las obligaciones del arrendatario figuran en el artículo 1681 del Código Civil: el inciso 1 le exige usar el bien para el destino convenido, y el inciso 9 le prohíbe subarrendar el bien, total o parcialmente, sin asentimiento escrito del arrendador. El subarrendamiento se define en el artículo 1692 del Código Civil, que exige el asentimiento escrito del arrendador. La causal de resolución está en el artículo 1697 del Código Civil, que permite resolver el arrendamiento, entre otros supuestos, cuando el arrendatario da al bien un destino diferente de aquel para el que se le concedió, o cuando lo subarrienda o cede contra pacto expreso o sin asentimiento del arrendador. La resolución por carta notarial se apoya en el artículo 1429 del Código Civil, que permite requerir el cumplimiento bajo apercibimiento de resolución, y en la resolución por incumplimiento del artículo 1428 del Código Civil. La diligencia notarial se rige por el Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado.

Qué datos y documentos necesitas

• El contrato de arrendamiento donde consta el destino pactado y la prohibición de subarrendar.
• Tus datos como arrendador y los del arrendatario, con la dirección exacta para la notificación.
• La descripción del bien arrendado y del uso que correspondía darle.
• La prueba del incumplimiento (fotografías, constataciones, contrato de subarriendo, testimonios).
• La cláusula contractual que invocas y la causal del artículo 1697 del Código Civil.
• El plazo de devolución del inmueble que vas a otorgar y tus datos de contacto.

Cómo presentarla paso a paso

1. Reúne el contrato y las pruebas del cambio de uso o del subarriendo no autorizado.
2. Redacta la carta identificando el contrato, el incumplimiento y la causal del artículo 1697 del Código Civil.
3. Comunica de manera clara la resolución del contrato y exige la devolución del inmueble en un plazo razonable.
4. Lleva la carta a una notaría para que el notario la diligencie y deje constancia de su entrega.
5. Conserva el cargo notarial con la fecha y la constancia de recepción, es tu prueba principal.
6. Si el arrendatario no devuelve el bien, usa la carta como sustento para iniciar el desalojo.

Errores comunes a evitar

• No precisar la causal ni el incumplimiento concreto, lo que debilita la resolución.
• Enviar la carta por un medio sin constancia fehaciente en lugar del conducto notarial.
• Seguir cobrando la renta como si nada después de declarar la resolución, dando señales de tolerancia.
• Confundir la resolución por incumplimiento con la simple conclusión del plazo del contrato.

Preguntas frecuentes

¿Puedo resolver el contrato si el inquilino subarrendó sin avisarme?

Sí. El artículo 1681 inciso 9 del Código Civil prohíbe subarrendar sin asentimiento escrito del arrendador, y el artículo 1697 del Código Civil permite resolver el arrendamiento por subarrendar o ceder el bien sin tu consentimiento. La carta notarial es la forma idónea de comunicar esa resolución.

¿La carta notarial me sirve para el desalojo?

Sí, es muy útil. Acredita de manera fehaciente que comunicaste la resolución del contrato y la causal invocada, lo que respalda la demanda de desalojo. El conducto notarial, regulado por el Decreto Legislativo 1049, da certeza de la fecha y de la recepción.

¿Qué cuenta como cambio de uso del inmueble?

Es destinar el bien a un fin distinto del convenido en el contrato, por ejemplo usar como negocio una vivienda alquilada para habitación. El artículo 1681 inciso 1 del Código Civil obliga a usar el bien para el destino pactado, y el artículo 1697 habilita la resolución cuando se le da un destino diferente.