Contrato con Arras Penales (Cláusula de Arras de Retractación con Penalidad)

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CONTRATO CON ARRAS PENALES (CLÁUSULA DE ARRAS DE RETRACTACIÓN CON PENALIDAD)

Conste por el presente documento el contrato que celebran:

LA PARTE QUE ENTREGA LAS ARRAS: [NOMBRE_PARTE_ENTREGA], identificada con DNI [DNI_PARTE_ENTREGA], con domicilio en [DOMICILIO_PARTE_ENTREGA].

LA PARTE QUE RECIBE LAS ARRAS: [NOMBRE_PARTE_RECIBE], identificada con DNI [DNI_PARTE_RECIBE], con domicilio en [DOMICILIO_PARTE_RECIBE].

En los términos siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES Y OBJETO
Las partes tienen interés en celebrar el contrato definitivo de [TIPO_CONTRATO_DEFINITIVO] sobre [OBJETO_CONTRATO], por un precio de S/ [MONTO_PRECIO]. Mientras tanto, pactan las arras de retractación que se regulan en este documento.

SEGUNDA: ENTREGA DE ARRAS DE RETRACTACIÓN
Conforme al artículo 1480 del Código Civil, LA PARTE QUE ENTREGA LAS ARRAS entrega en este acto a LA PARTE QUE RECIBE la suma de S/ [MONTO_ARRAS] en calidad de ARRAS DE RETRACTACIÓN. Estas arras solo son válidas en los contratos preparatorios y conceden a las partes el derecho de retractarse de ellos.

TERCERA: EFECTO DE LA RETRACTACIÓN
Conforme al artículo 1480 del Código Civil, si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho de la otra parte. Conforme al artículo 1481 del Código Civil, si se retracta la parte que recibe las arras, debe devolverlas dobladas a la parte que las entregó. Este es el carácter penal de las arras de retractación.

CUARTA: PLAZO PARA RETRACTARSE
El derecho de retractación puede ejercerse hasta el [FECHA_LIMITE_RETRACTACION]. La retractación se comunica por escrito a la otra parte dentro de dicho plazo.

QUINTA: CELEBRACIÓN DEL CONTRATO DEFINITIVO
Conforme al artículo 1483 del Código Civil, si se celebra el contrato definitivo, quien recibió las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación. Las partes acuerdan que las arras se [DEVUELVEN_O_IMPUTAN] al precio del contrato definitivo.

SEXTA: VENCIMIENTO DEL PLAZO SIN RETRACTACIÓN
Vencido el plazo sin que ninguna parte se haya retractado, las partes quedan obligadas a celebrar el contrato definitivo, y las arras se imputan al precio o se devuelven, según lo pactado en la cláusula quinta.

SÉPTIMA: GASTOS Y COMPETENCIA
Los gastos son asumidos por [PARTE_GASTOS]. Cualquier controversia se somete a los jueces de [DISTRITO_JUDICIAL], renunciando al fuero de sus domicilios.

En señal de conformidad, las partes firman en dos ejemplares.

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________
PARTE QUE ENTREGA LAS ARRAS
[NOMBRE_PARTE_ENTREGA]
DNI [DNI_PARTE_ENTREGA]

_______________________
PARTE QUE RECIBE LAS ARRAS
[NOMBRE_PARTE_RECIBE]
DNI [DNI_PARTE_RECIBE]

Las arras penales o arras de retractación son una suma de dinero (o bien fungible) que una parte entrega a la otra al firmar un contrato preparatorio para asegurar el derecho de cualquiera de las dos a desistirse antes de la celebración del contrato definitivo. Si quien se retracta es quien las entregó, pierde las arras. Si quien se retracta es quien las recibió, debe devolverlas dobladas. Es la fórmula del artículo 1480 del Código Civil y permite cerrar tratos serios (por ejemplo, una compraventa de inmueble o vehículo) dejando un margen real para retroceder con costo conocido.

Quién lo presenta y cuándo conviene usarlo

Lo suscriben las dos partes que están negociando el contrato principal: típicamente comprador y vendedor de un inmueble, vehículo, negocio en marcha o equipo de alto valor. Conviene cuando todavía falta una condición pendiente (firma de minuta, levantamiento de hipoteca, aprobación de crédito, llegada del bien) y las partes quieren formalizar el trato sin obligarse aún de manera irreversible. También es útil cuando el comprador necesita unos días para reunir el saldo y el vendedor exige una señal de seriedad.

Base legal vigente

Se rige por los artículos 1480, 1481 y 1483 del Código Civil sobre arras de retractación, distintas de las arras confirmatorias del artículo 1477. El artículo 1480 establece que solo son válidas en los contratos preparatorios. Aplican supletoriamente las reglas del artículo 1414 y siguientes sobre el compromiso de contratar y, cuando se trata de inmuebles, el artículo 1352 del Código Civil sobre forma. Si el monto supera el umbral de la Ley de bancarización (Decreto Supremo 150-2007-EF), el pago debe canalizarse por el sistema financiero.

Qué datos y documentos necesitas

• DNI vigente de ambas partes y, si corresponde, de sus cónyuges.
• Identificación clara del bien o servicio objeto del futuro contrato (partida registral, placa, descripción detallada).
• Monto de las arras y forma de entrega (efectivo bancarizado, transferencia, cheque).
• Precio total acordado del contrato definitivo.
• Plazo dentro del cual debe celebrarse el contrato definitivo.
• Constancia de pago o voucher de la transferencia de las arras.

Cómo presentarlo paso a paso

1. Redacta el contrato precisando que las arras son de retractación (no confirmatorias) y citando el artículo 1480 del Código Civil.
2. Define con claridad el bien, el precio total y la fecha límite para el contrato definitivo.
3. Entrega las arras y conserva el comprobante; si el monto exige bancarización, hazlo por transferencia o cheque de gerencia.
4. Firma el documento por duplicado, una copia para cada parte, con firmas legalizadas ante notario si el bien es de alto valor.
5. Llegada la fecha pactada, celebra el contrato definitivo y aplica las arras al precio o devuélvelas, según se haya pactado.
6. Si una parte se retracta, ejecuta la penalidad: la que entregó pierde las arras, la que las recibió las devuelve dobladas.

Errores comunes a evitar

• Confundir arras de retractación con arras confirmatorias. Las primeras permiten desistir, las segundas no.
• No indicar el plazo del contrato definitivo, lo que vuelve incierta la fecha de cumplimiento.
• Olvidar bancarizar pagos sobre el umbral legal.
• Pactar arras de retractación en un contrato definitivo y no en uno preparatorio (sería nulo por el artículo 1480).
• No legalizar firmas en operaciones de alto monto, lo que dificulta acreditar el pacto en juicio.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia con las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias del artículo 1477 sellan el contrato y no permiten retractarse, solo se imputan al precio o se devuelven. Las arras de retractación del artículo 1480 permiten expresamente a cualquiera de las partes desistirse, con la penalidad indicada.

¿Hasta cuándo puedo retractarme?

Hasta el momento en que se celebra el contrato definitivo. Conforme al artículo 1483 del Código Civil, una vez celebrado el definitivo las arras se imputan al precio o se devuelven, ya no operan como penalidad.

¿Puedo pactar un monto cualquiera como arras?

Sí, el Código Civil no fija un monto. En la práctica suele ser entre el 5% y el 20% del precio total. Si es muy bajo no funciona como verdadera señal de seriedad y si es excesivo podría discutirse su reducción judicial por abusivo.

¿Las arras deben constar en escritura pública?

No es obligatorio salvo que el contrato preparatorio se refiera a un bien que la ley exige formalizar de esa manera. Sin embargo, para inmuebles y vehículos es muy recomendable legalizar firmas ante notario para dar fecha cierta al pacto.