Contrato de Compraventa de Inmueble en Perú con Vendedor en el Extranjero

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MINUTA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE EN EL PERÚ
(Vendedor en el extranjero, representado por apoderado)

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de COMPRAVENTA DE INMUEBLE que celebran:

EL VENDEDOR: [NOMBRE_VENDEDOR], identificado con [DOC_VENDEDOR] N° [NUM_DOC_VENDEDOR], con domicilio en [DIRECCION_VENDEDOR_EXTRANJERO], ciudad de [CIUDAD_EXTRANJERO], país de [PAIS_RESIDENCIA], debidamente representado por su apoderado EL APODERADO: [NOMBRE_APODERADO], identificado con DNI N° [DNI_APODERADO], facultado mediante poder por escritura pública otorgado el [FECHA_PODER] ante [NOTARIO_O_CONSUL], inscrito en la Partida N° [PARTIDA_PODER] del Registro de Mandatos y Poderes de la SUNARP.

EL COMPRADOR: [NOMBRE_COMPRADOR], identificado con DNI N° [DNI_COMPRADOR], con domicilio en [DIRECCION_COMPRADOR].

En los términos siguientes:

PRIMERA: El vendedor es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida Registral N° [PARTIDA_INMUEBLE] del Registro de Predios de [ZONA_REGISTRAL], con un área de [AREA] m2.

SEGUNDA: Por el presente acto, el vendedor, a través de su apoderado, TRANSFIERE en venta real y enajenación perpetua a favor del comprador la propiedad del inmueble descrito, con todos sus usos, costumbres, entradas, salidas y aires.

TERCERA: El precio pactado es de [MONTO] ([MONTO_LETRAS]), que el comprador paga en la forma siguiente: [FORMA_PAGO]. El apoderado declara recibir el precio a satisfacción del vendedor.

CUARTA: La venta se rige por los Arts. 1529 y siguientes del Código Civil. El vendedor está obligado a perfeccionar la transferencia y a entregar el bien conforme al Art. 1549 del Código Civil, respondiendo por saneamiento por evicción y por vicios ocultos.

QUINTA: El apoderado actúa con facultades expresas conferidas por escritura pública, conforme al Art. 156 del Código Civil, que exige que el encargo para disponer de bienes del representado conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad. El poder otorgado en el extranjero cuenta con la Apostilla de La Haya o legalización consular y, de ser el caso, traducción oficial.

SEXTA: Los gastos notariales, registrales y el impuesto de alcabala corren por cuenta de [PARTE_GASTOS].

Agregue usted, señor notario, las cláusulas de ley y eleve a escritura pública para su inscripción en SUNARP.

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________    _______________________
EL APODERADO DEL VENDEDOR        EL COMPRADOR

El contrato de compraventa de inmueble en Perú con vendedor en el extranjero es el acuerdo por el que un propietario que vive fuera del país transfiere a un comprador un inmueble ubicado en el Perú a cambio de un precio. Sirve para vender tu casa, departamento o terreno peruano sin viajar, dejando claras las condiciones de la venta, el precio, la forma de pago y la entrega, y sentando la base para que luego se eleve a escritura pública y se inscriba a nombre del comprador en la SUNARP.

Quién lo usa y cuándo conviene

Lo usan el vendedor residente en el exterior y el comprador en el Perú. Conviene cuando el dueño no puede estar presente para firmar y necesita cerrar la operación a distancia, normalmente a través de un apoderado con poder especial. Es la herramienta para fijar por escrito el negocio antes de pasar por notaría, evitando malentendidos sobre precio, gravámenes y plazos de entrega.

Base legal

La compraventa se rige por los artículos 1529 y siguientes del Código Civil, que la definen como la transferencia de propiedad a cambio de un precio en dinero. La transferencia de propiedad inmueble opera por el solo consentimiento conforme al artículo 949 del Código Civil, pero su oponibilidad frente a terceros exige inscripción en SUNARP (artículo 2022). Si el vendedor actúa por apoderado, el poder debe ser especial y por escritura pública (artículos 156 y 1806 del Código Civil), y si se otorgó en el extranjero, requiere Apostilla de La Haya. La obligación de saneamiento por evicción y vicios ocultos se rige por los artículos 1484 y siguientes.

Qué datos y documentos necesitas

• Nombres y documentos del vendedor, del apoderado y del comprador.
• Partida registral del inmueble y su descripción exacta con número de partida en SUNARP.
• Poder especial por escritura pública apostillado del vendedor en el extranjero.
• Precio total, moneda y forma de pago acordada.
• Certificado de cargas y gravámenes y constancia de tributos al día (predial y arbitrios).
• Fecha de entrega del inmueble y condiciones de saneamiento.

Cómo presentarlo paso a paso

1. Verifica en SUNARP la titularidad del vendedor y que el inmueble no tenga cargas que impidan la venta.
2. El vendedor en el extranjero otorga poder especial por escritura pública y lo apostilla.
3. Redacten y firmen este contrato fijando precio, forma de pago y entrega.
4. Eleven la compraventa a escritura pública ante notario en el Perú, con el apoderado representando al vendedor.
5. Paguen el impuesto de alcabala y, si corresponde, el vendedor el impuesto a la renta de segunda categoría.
6. Inscriban la transferencia en el Registro de Predios de la SUNARP a nombre del comprador.

Errores comunes a evitar

• Usar un poder general en lugar de uno especial para vender: no es válido para disponer.
• No apostillar el poder otorgado en el extranjero.
• Cerrar la venta sin verificar cargas, gravámenes ni deudas tributarias del inmueble.
• No inscribir la compraventa en SUNARP, dejando la propiedad sin protección frente a terceros.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi inmueble en el Perú sin viajar?

Sí. Otorgas un poder especial por escritura pública apostillado a un apoderado en el Perú, quien firma la escritura por ti, conforme a los artículos 156 y 1806 del Código Civil.

¿Basta firmar el contrato para que el comprador sea dueño?

La propiedad se transfiere con el consentimiento (artículo 949 del Código Civil), pero para que sea oponible a terceros debes elevarla a escritura pública e inscribirla en SUNARP (artículo 2022).

¿Qué impuestos genera la venta?

El comprador paga el impuesto de alcabala y el vendedor, salvo excepciones como casa habitación, el impuesto a la renta de segunda categoría por la ganancia de capital.

¿Por qué verificar la partida registral antes de comprar?

Para confirmar que el vendedor es el titular y que el inmueble está libre de hipotecas o embargos. La oponibilidad de derechos se decide por la inscripción registral (artículo 2022 del Código Civil).