Contrato de Garantía de Obra por Vicios Ocultos y Defectos Constructivos
Documento de garantía que otorga el constructor por vicios ocultos y defectos de la obra, con responsabilidad quinquenal del artículo 1784 y denuncia de vicios del artículo 1783 del Código Civil.
Actualizado al 2 de septiembre de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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CONTRATO DE GARANTÍA DE OBRA POR VICIOS OCULTOS Y DEFECTOS CONSTRUCTIVOS
Conste por el presente documento la garantía que otorga, de una parte, [NOMBRE_CONSTRUCTOR], identificado(a) con DNI N.° [DNI_CONSTRUCTOR], con RUC N.° [RUC_CONSTRUCTOR], con domicilio en [DIRECCION_CONSTRUCTOR], a quien se denominará EL CONSTRUCTOR; a favor de [NOMBRE_PROPIETARIO], identificado(a) con DNI N.° [DNI_PROPIETARIO], con domicilio en [DIRECCION_PROPIETARIO], a quien se denominará EL PROPIETARIO; en los términos siguientes:
PRIMERA.- ANTECEDENTE. EL CONSTRUCTOR ejecutó la obra consistente en [DESCRIPCION_OBRA], ubicada en [DIRECCION_OBRA], la cual fue entregada y aceptada mediante acta de conformidad de fecha [FECHA_ACTA]. El monto de la obra fue de S/ [MONTO_OBRA].
SEGUNDA.- OBJETO DE LA GARANTÍA. EL CONSTRUCTOR garantiza la buena ejecución de la obra y responde por los vicios ocultos y defectos constructivos que se presenten, en los términos de los artículos 1783 y 1784 del Código Civil.
TERCERA.- RESPONSABILIDAD QUINQUENAL. Conforme al artículo 1784 del Código Civil, si dentro de los cinco (5) años contados desde la aceptación la obra se destruye total o parcialmente, o presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, EL CONSTRUCTOR es responsable, siempre que EL PROPIETARIO le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis (6) meses siguientes al descubrimiento. Todo pacto que reduzca este plazo es nulo.
CUARTA.- MATERIALES Y SUELO. EL CONSTRUCTOR responde también por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo, si proporcionó los primeros o elaboró los estudios, planos u otros documentos necesarios para la ejecución de la obra.
QUINTA.- VICIOS ORDINARIOS. Respecto de las diversidades o vicios que no configuren ruina, EL PROPIETARIO podrá exigir, conforme al artículo 1783 del Código Civil, que se eliminen a costa de EL CONSTRUCTOR o que se reduzca proporcionalmente el precio, denunciándolos dentro de los sesenta (60) días de recibida la obra, bajo sanción de caducidad.
SEXTA.- ALCANCE Y COBERTURA. La garantía cubre, de manera enunciativa: fisuras estructurales, filtraciones, desprendimiento de acabados imputable a defecto constructivo, fallas de instalaciones eléctricas y sanitarias ejecutadas por EL CONSTRUCTOR, dentro de los alcances de la obra descrita. Quedan excluidos los daños por caso fortuito, mal uso, falta de mantenimiento o intervención de terceros.
SÉTIMA.- PROCEDIMIENTO DE RECLAMO. Detectado un vicio, EL PROPIETARIO cursará aviso por conducto notarial o medio de fecha cierta; EL CONSTRUCTOR iniciará la reparación dentro de [DIAS_REPARACION] días. Si no lo hace, EL PROPIETARIO podrá contratar a un tercero y repetir el costo contra EL CONSTRUCTOR.
OCTAVA.- CARTA FIANZA O RETENCIÓN. Como respaldo, se constituye [TIPO_GARANTIA] (carta fianza o fondo de retención) por S/ [MONTO_GARANTIA], vigente por [PLAZO_GARANTIA] meses.
NOVENA.- PLAZO DE LA ACCIÓN Y JURISDICCIÓN. La acción para hacer efectiva la responsabilidad del artículo 1784 prescribe al año del aviso escrito. Las controversias se someten a los jueces de [DISTRITO_JUDICIAL].
En señal de conformidad, se firma en [CIUDAD], a los [DIA] días del mes de [MES] de [ANIO].
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EL CONSTRUCTOR EL PROPIETARIO
DNI [DNI_CONSTRUCTOR] DNI [DNI_PROPIETARIO]
Cuándo usar este modelo
Usa este documento cuando terminas de recibir una obra y quieres dejar por escrito la garantía que el constructor otorga por vicios ocultos y defectos que aparezcan después: fisuras, filtraciones, desprendimientos o fallas estructurales. Sirve tanto al propietario, que asegura el respaldo, como al constructor serio, que formaliza los límites y el procedimiento de su garantía.
Se apoya en dos artículos clave del Código Civil: el 1783, sobre denuncia de vicios de la obra, y el 1784, sobre la responsabilidad de cinco años por ruina o graves defectos de construcción.
Qué datos necesitas
- Datos del constructor (DNI y RUC) y del propietario.
- Descripción de la obra, dirección y fecha del acta de conformidad que inicia la garantía.
- Alcance de lo cubierto y exclusiones (mal uso, falta de mantenimiento, caso fortuito).
- Plazo para iniciar reparaciones tras el aviso.
- Respaldo elegido: carta fianza o fondo de retención y su monto.
Paso a paso
- Firma la garantía junto con el acta de entrega, para que la fecha de aceptación quede clara.
- Precisa qué cubre y qué no: evita que después se discuta si un daño es defecto o desgaste.
- Define el respaldo económico: una retención del cinco o diez por ciento del valor de obra suele bastar en obras pequeñas.
- Si aparece un vicio, avisa por conducto notarial o carta con fecha cierta dentro del plazo legal.
- Da al constructor un plazo razonable para reparar antes de contratar a un tercero a su costo.
Errores comunes
- Pactar una garantía menor a la legal: el artículo 1784 declara nulo todo pacto que reduzca los cinco años y sus plazos.
- No avisar por escrito de fecha cierta y dejar prescribir la acción.
- Confundir el plazo de denuncia de vicios ordinarios (60 días) con la responsabilidad quinquenal por ruina.
- No retener ningún fondo ni exigir fianza, quedándote sin respaldo si el constructor desaparece.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo responde el constructor? Cinco años desde la aceptación por ruina o graves defectos, siempre que avises por escrito dentro de los seis meses de descubierto el problema (artículo 1784).
¿Y por defectos menores? Debes denunciarlos dentro de los sesenta días de recibida la obra, según el artículo 1783, bajo sanción de caducidad.
¿Hasta cuándo puedo demandar? La acción para exigir la responsabilidad del artículo 1784 prescribe al año del aviso escrito.
Preguntas frecuentes sobre el modelo de contrato de garantía de obra por vicios ocultos y defectos constructivos
¿El modelo de contrato de garantía de obra por vicios ocultos y defectos constructivos es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/contrato-de-garantia-de-obra-por-vicios-ocultos-y-defectos-constructivos/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de contrato de garantía de obra por vicios ocultos y defectos constructivos sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
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