Acta de Recepción de Obra con Reserva por Vicios y Garantía Decenal

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ACTA DE RECEPCIÓN DE OBRA CON RESERVA POR VICIOS Y GARANTÍA DECENAL

En [CIUDAD], el [FECHA], se reúnen las partes del contrato de obra de fecha [FECHA_CONTRATO] para suscribir la presente acta de recepción:

EL COMITENTE (PROPIETARIO): [NOMBRE_COMITENTE], identificado con [DOC_COMITENTE] [NUMERO_DOC_COMITENTE], con domicilio en [DOMICILIO_COMITENTE].

EL CONTRATISTA: [NOMBRE_CONTRATISTA], identificado con [DOC_CONTRATISTA] [NUMERO_DOC_CONTRATISTA], con domicilio en [DOMICILIO_CONTRATISTA].

PRIMERA: IDENTIFICACIÓN DE LA OBRA
La obra recibida consiste en [DESCRIPCION_OBRA], ubicada en [UBICACION_OBRA], ejecutada en virtud del contrato de obra referido.

SEGUNDA: ACTO DE RECEPCIÓN
EL COMITENTE recibe la obra de EL CONTRATISTA en la fecha de esta acta. La recepción se realiza previa verificación conjunta del estado de la obra.

TERCERA: RESERVAS Y OBSERVACIONES POR VICIOS
EL COMITENTE deja expresa RESERVA por los siguientes vicios y observaciones detectados, conforme al artículo 1782 del Código Civil, según el cual el comitente puede aceptar la obra con reservas y el contratista responde por las diferencias y vicios que se reclamen:
1. [OBSERVACION_1].
2. [OBSERVACION_2].
3. [OBSERVACION_3].
EL CONTRATISTA se obliga a subsanar estas observaciones en el plazo de [PLAZO_SUBSANACION].

CUARTA: VICIOS NO MANIFIESTOS
Conforme al artículo 1783 del Código Civil, EL COMITENTE puede solicitar, a su elección, que las diferencias o los vicios de la obra se eliminen a costa de EL CONTRATISTA, o la reducción de la contraprestación. El plazo para accionar por los vicios no reconocibles en el momento de la recepción se computa desde que estos se descubren.

QUINTA: GARANTÍA POR DESTRUCCIÓN O RUINA
Conforme al artículo 1784 del Código Civil, si en el curso de los cinco años desde la aceptación de la obra esta se destruye total o parcialmente, o presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, EL CONTRATISTA es responsable, siempre que se le avise por escrito dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento.
Este derecho del comitente prescribe a un año de producido el daño. Es de cargo de quien proyecta o dirige la obra la responsabilidad que le corresponda.

SEXTA: SALDO Y RETENCIÓN
EL COMITENTE retiene la suma de S/ [MONTO_RETENCION] hasta la subsanación total de las observaciones reservadas, monto que se libera una vez verificada la subsanación.

SÉPTIMA: CONSTANCIA
La presente acta no implica renuncia de EL COMITENTE a los derechos que la ley le reconoce por los vicios reservados ni por los que se descubran posteriormente.

En señal de conformidad, las partes firman la presente acta en dos ejemplares.

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________
EL COMITENTE
[NOMBRE_COMITENTE]

_______________________
EL CONTRATISTA
[NOMBRE_CONTRATISTA]

El acta de recepción de obra con reserva por vicios y garantía decenal es el documento mediante el cual el propietario o comitente recibe la edificación entregada por el contratista, dejando constancia detallada de los defectos visibles encontrados y reservándose expresamente el derecho a reclamar por vicios ocultos y por ruina dentro del plazo de garantía legal. No es una entrega simple ni una conformidad ciega: es una recepción condicionada que protege al comitente.

Para qué sirve

Sirve para tomar posesión de la obra sin renunciar a tus derechos. Si firmas una conformidad pura, luego es difícil reclamar por defectos. Con esta acta dejas escrito qué encontraste mal a la vista (acabados, pintura, instalaciones), das plazo para corregirlo, y a la vez te reservas la facultad legal de reclamar por todo lo que aparezca después y por defectos estructurales (cimentación, columnas, vigas, losas) durante los cinco años de garantía que la ley peruana establece para edificaciones.

Quién lo presenta y cuándo conviene usarlo

Lo firman el comitente (propietario o promotor) y el contratista, idealmente con la presencia del supervisor o residente de obra. Conviene usarlo en toda obra mediana o grande: casa, edificio, ampliación, remodelación estructural, instalación de planta. Reemplaza al acta de recepción simple cuando hay observaciones pendientes o cuando, sin haberlas, quieres dejar constancia formal del cómputo del plazo de garantía.

Base legal

Se apoya en el artículo 1782 del Código Civil peruano: el comitente debe examinar la obra antes de recibirla y, si tiene reservas, hacerlas constar al momento de la recepción. El artículo 1783 regula la responsabilidad del contratista por las diferencias y vicios. El artículo 1784 establece la responsabilidad por destrucción, vicio o ruina por cinco años contados desde la recepción de la obra, cuando se trata de edificios u otras construcciones de larga duración. El artículo 1785 regula el plazo de caducidad de un año desde el descubrimiento del vicio. También se aplica supletoriamente el Reglamento Nacional de Edificaciones y, en obra pública o contratada con empresa formal, la Ley 30225 (Ley de Contrataciones del Estado) o las normas técnicas correspondientes.

Qué datos y documentos necesitas

• Datos del comitente y del contratista (incluido RUC y representante).
• Datos de la obra: dirección, partida registral, número de licencia de edificación.
• Expediente técnico, planos finales y memoria descriptiva.
• Lista detallada de observaciones, idealmente con fotos por ambiente.
• Cuaderno de obra y actas previas.
• Pólizas CAR (Construction All Risks) y de responsabilidad civil del contratista.

Cómo formalizarlo paso a paso

1. Recorre la obra junto al contratista y al supervisor, ambiente por ambiente, anotando todo defecto visible.
2. Toma fotografías fechadas y enuméralas como anexo del acta.
3. Redacta el acta indicando observaciones, plazo de subsanación y reserva expresa por vicios ocultos y garantía legal del artículo 1784 del Código Civil.
4. Firma con el contratista, supervisor y, de ser posible, un testigo. Si el contratista se niega a firmar, dejarlo constar y notificar por carta notarial.
5. Cuenta el plazo de cinco años para vicios estructurales desde la fecha del acta.
6. Documenta cada nueva incidencia con carta notarial dentro del año del descubrimiento, para no perder la acción por caducidad.

Errores comunes a evitar

• Firmar conformidad total cuando aún hay observaciones, debilitando reclamos futuros.
• No tomar fotos ni adjuntar anexos, dejando observaciones vagas.
• Dejar pasar más de un año desde el descubrimiento del vicio sin reclamar (caducidad del artículo 1785).
• No conservar pólizas, expediente técnico ni cuaderno de obra.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura la garantía por vicios estructurales?

Cinco años contados desde la recepción de la obra, conforme al artículo 1784 del Código Civil, cuando se trata de edificios u otras construcciones destinadas a larga duración. La garantía cubre la destrucción total, parcial, ruina o peligro evidente.

¿Y para los vicios no estructurales?

Los vicios aparentes deben reclamarse al momento de la recepción según el artículo 1782 del Código Civil. Los vicios ocultos no estructurales se reclaman dentro del plazo razonable desde su descubrimiento, sin exceder los plazos generales de prescripción del artículo 2001 del Código Civil. Por eso es clave dejar reserva expresa.

¿Qué pasa si el contratista no quiere firmar el acta?

El acta puede levantarse igual con la presencia del supervisor y testigos. Notifica por carta notarial al contratista comunicando el contenido del acta y otorgándole plazo para presentar descargos. Conserva el cargo notarial: bastará como prueba ante una eventual controversia.

¿Pierdo el derecho a reclamar si pago el saldo final?

No, si dejas reserva expresa. El pago no implica renuncia a las acciones por vicios ocultos. Acompáñalo siempre de una cláusula de pago sin perjuicio de las garantías legales contempladas en los artículos 1782 a 1785 del Código Civil.