Contrato de Permuta de Inmuebles
Modelo de contrato de permuta por el cual dos partes se transfieren recíprocamente la propiedad de inmuebles, regulado por el Art. 1602 y 1603 del Código Civil.
Actualizado al 2 de septiembre de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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CONTRATO DE PERMUTA DE INMUEBLES Conste por el presente documento el contrato de permuta de inmuebles que celebran: DE UNA PARTE, [NOMBRE_PERMUTANTE_1], identificado con DNI N° [DNI_PERMUTANTE_1], con domicilio en [DOMICILIO_PERMUTANTE_1], a quien se denominará EL PRIMER PERMUTANTE. DE LA OTRA PARTE, [NOMBRE_PERMUTANTE_2], identificado con DNI N° [DNI_PERMUTANTE_2], con domicilio en [DOMICILIO_PERMUTANTE_2], a quien se denominará EL SEGUNDO PERMUTANTE. PRIMERA: ANTECEDENTES El Primer Permutante es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE_1], inscrito en la Partida N° [PARTIDA_1] de la SUNARP. El Segundo Permutante es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE_2], inscrito en la Partida N° [PARTIDA_2] de la SUNARP. SEGUNDA: OBJETO Por el presente contrato, los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de los inmuebles descritos en la cláusula primera, libres de cargas y gravámenes. TERCERA: VALORIZACIÓN Las partes valorizan el inmueble del Primer Permutante en S/ [VALOR_1] y el del Segundo Permutante en S/ [VALOR_2]. La diferencia de S/ [DIFERENCIA] será compensada por [PARTE_COMPENSA] mediante pago en efectivo. CUARTA: ENTREGA Los permutantes se entregarán la posesión de los inmuebles en la fecha [FECHA_ENTREGA], con los servicios al día y libres de ocupantes. QUINTA: SANEAMIENTO Cada permutante se obliga al saneamiento por evicción y por vicios ocultos respecto del inmueble que transfiere, conforme a las normas de la compraventa aplicables a la permuta. SEXTA: GASTOS Los gastos notariales y registrales serán asumidos por [PARTE_GASTOS]. Cada parte asume los tributos que graven el bien que transfiere hasta la fecha de entrega. SÉPTIMA: MARCO LEGAL El presente contrato se rige por el Art. 1602 del Código Civil, que define la permuta, y por el Art. 1603 del Código Civil, que dispone que la permuta se rige por las disposiciones sobre compraventa en lo que le sean aplicables. OCTAVA: COMPETENCIA Las partes se someten a la jurisdicción de los jueces de [CIUDAD]. Firmado en [CIUDAD], el [FECHA]. ____________________________ EL PRIMER PERMUTANTE [NOMBRE_PERMUTANTE_1] DNI N° [DNI_PERMUTANTE_1] ____________________________ EL SEGUNDO PERMUTANTE [NOMBRE_PERMUTANTE_2] DNI N° [DNI_PERMUTANTE_2]
El contrato de permuta de inmuebles es aquel por el cual dos partes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes inmuebles, sin que medie pago de dinero (o con un complemento menor en efectivo). Es el clásico trueque de propiedades: cambias tu terreno por un departamento, o una casa por otra. La permuta es uno de los contratos más antiguos y en el Código Civil peruano se rige, en lo que sea aplicable, por las mismas reglas de la compraventa, pues funciona como una doble venta cruzada.
Cuando usarlo
Lo usas cuando dos personas quieren intercambiar inmuebles directamente, sin vender uno y comprar otro por separado. Es común entre familiares que reordenan su patrimonio, entre vecinos que ajustan linderos, o en operaciones inmobiliarias donde un propietario entrega un terreno a cambio de departamentos construidos (permuta por unidades futuras). También sirve cuando los valores son similares y resulta más eficiente cambiar que vender y comprar.
Base legal peruana
- Artículo 1602 del Código Civil: define la permuta como el contrato por el cual los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes.
- Artículo 1603 del Código Civil: la permuta se rige por las disposiciones sobre compraventa en lo que le sean aplicables.
- Artículo 949 del Código Civil: la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario, salvo pacto distinto. La transferencia opera por el contrato mismo.
- Artículo 1549 del Código Civil: obligación de perfeccionar la transferencia de la propiedad, aplicable por remisión de la compraventa.
- Artículo 2019 del Código Civil: actos inscribibles en Registros Públicos, clave para oponer la permuta frente a terceros.
Como rellenarlo bien
Identifica a ambos permutantes y describe cada inmueble con su partida registral, área, linderos y cargas. Declara el valor asignado a cada propiedad, útil para efectos tributarios y para calcular el alcabala. Si hay diferencia de valor, indica el monto en dinero que compensa esa diferencia. Pacta el saneamiento por evicción y por vicios ocultos para ambas partes. Como se trata de inmuebles, formaliza la permuta por escritura pública e inscríbela en Registros Públicos para que sea oponible a terceros y los nuevos propietarios queden protegidos.
Errores comunes
- No verificar la situación registral de ambos inmuebles. Permutar una propiedad con cargas, embargos o gravámenes ocultos puede frustrar la operación para una de las partes.
- No inscribir la permuta. Sin inscripción en Registros Públicos, un tercero de buena fe podría oponerte un derecho anterior sobre el inmueble.
- Olvidar el Impuesto de Alcabala. La permuta genera dos transferencias, por lo que cada permutante puede estar afecto al alcabala sobre el inmueble que adquiere.
Preguntas frecuentes
Se puede permutar con una diferencia en dinero? Sí. Es común pagar un complemento en efectivo para igualar valores. Si el componente en dinero supera al de los bienes, la operación podría considerarse una compraventa.
Paga impuestos como una compraventa? En esencia si. Al ser una doble transferencia, cada adquirente puede estar afecto al Impuesto de Alcabala, y la ganancia puede generar Impuesto a la Renta según el caso.
Es obligatoria la escritura pública? Para que la permuta de inmuebles sea inscribible en Registros Públicos y oponible a terceros, debe formalizarse por escritura pública. Es el paso que da seguridad a ambos propietarios.
Casos reales: cuándo usar este documento
Ejemplo 1. Dos hermanos reordenan su herencia: Los hermanos Aurora y Néstor Farfán heredaron dos inmuebles de sus padres: una casa en Chorrillos valorizada en S/ 320,000 y un terreno en Cieneguilla de S/ 280,000. En vez de vender ambos y repartir el dinero, acuerdan que Aurora se queda con la casa y Néstor con el terreno, compensándole ella S/ 40,000 en efectivo por la diferencia. La permuta les evita el doble trámite de vender y volver a comprar.
Ejemplo 2. Terreno a cambio de departamentos futuros: Don Wálter Ochoa es propietario de un terreno en Pachacámac. Una constructora le propone entregarle tres departamentos terminados en el edificio que construirán sobre ese mismo terreno, en lugar de pagarle en efectivo. Firman una permuta donde se detalla el valor del terreno y el valor asignado a cada departamento futuro, con sus condiciones de entrega.
Cuándo NO te sirve: Si una de las partes solo va a entregar dinero y la otra un inmueble, sin que exista un segundo bien de contrapartida, en realidad estás ante una compraventa y no una permuta; usa el contrato de compraventa de inmueble. Tampoco es el documento correcto si lo que intercambias son bienes muebles como vehículos, ahí corresponde un contrato de permuta de bienes muebles distinto.
El error más frecuente es no revisar la partida registral del inmueble que se recibe a cambio: si tiene una hipoteca o un embargo oculto, la permuta puede terminar perjudicando justo a la parte que creyó estar haciendo el mejor negocio. Verifica cargas y gravámenes de ambos inmuebles antes de firmar, e inscribe la permuta en Registros Públicos apenas se formalice.
Requisitos y anexos: qué necesitas para presentarlo
El contrato de permuta de inmuebles se presenta primero ante una notaría, para que el notario eleve la minuta a escritura pública, y luego ante la SUNARP (oficina registral de la zona donde están ubicados los inmuebles) para inscribir la transferencia. Sin inscripción, la permuta no es oponible frente a terceros, aunque sea válida entre los permutantes.
Documentos que debes adjuntar
- Copia del DNI vigente de ambos permutantes, para la identificación ante notario.
- Copia literal de la partida registral de cada inmueble, con antigüedad reciente, para acreditar la titularidad y verificar que no tenga cargas ni gravámenes.
- El Certificado Registral Inmobiliario (CRI) o certificado de gravamen de cada bien, que confirma la situación registral actualizada.
- El Autoavalúo (HR y PU) de la municipalidad de cada inmueble, referencial para calcular el Impuesto de Alcabala.
- La minuta de permuta redactada y firmada por abogado colegiado, base para que el notario eleve la escritura.
- Constancia de pago del Impuesto de Alcabala emitida por la municipalidad correspondiente, requisito para poder inscribir en SUNARP.
- Si el inmueble tiene cónyuge, la partida de matrimonio o la declaración de soltería según corresponda, porque la permuta de un bien social requiere la firma de ambos cónyuges.
Antes de presentarlo, revisa
- Que ambos inmuebles estén libres de hipotecas, embargos o cargas no declaradas antes de comprometerte al intercambio.
- Que la valorización asignada a cada bien sea razonable, porque SUNAT puede observar valores muy por debajo del mercado.
- Que la diferencia de valor entre los inmuebles quede clara y con la forma de pago que la compensa.
- Que ambos permutantes firmen la escritura ante el mismo notario o en actos sucesivos válidos según indique la notaría.
- Que el saneamiento por evicción y vicios ocultos quede pactado para ambas partes, no solo para una.
El costo varía según el valor de los inmuebles, la notaría y los derechos registrales de SUNARP; conviene pedir cotización antes de firmar, además del Impuesto de Alcabala que cada adquirente asume sobre el bien que recibe. Una vez inscrita, cada permutante queda como propietario registral del inmueble que recibió y puede disponer de él con normalidad.
Jurisprudencia y criterios aplicables
Es criterio consolidado del Tribunal Registral que la permuta de inmuebles se inscribe con el mismo procedimiento de tracto sucesivo que una compraventa, en aplicación del artículo 1603 del Código Civil, que remite a las normas sobre compraventa en todo lo que no esté específicamente regulado para la permuta. Esto implica que ambos permutantes deben acreditar tracto registral saneado sobre el bien que transfieren, incluida la inexistencia de cargas o gravámenes no declarados, según se verifica también en la partida electrónica.
En materia tributaria, la SUNAT trata la permuta como dos transferencias de propiedad independientes, por lo que ambos permutantes que sean personas naturales sin negocio pueden generar renta de segunda categoría sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el valor asignado al bien que entregan, y cada adquirente asume además el impuesto de alcabala municipal sobre el bien que recibe según su ubicación. Una valorización desactualizada o notoriamente por debajo del valor de mercado suele ser observada con más rigor por la administración tributaria, incluso años después de celebrado el contrato.
Ejemplo con datos de muestra
Así se ve el documento ya llenado (datos ficticios):
Preguntas frecuentes sobre el modelo de contrato de permuta de inmuebles
¿El modelo de contrato de permuta de inmuebles es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/contrato-de-permuta-de-inmuebles/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de contrato de permuta de inmuebles sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
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