Contrato de Permuta de Inmueble por Construcción

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CONTRATO DE PERMUTA DE INMUEBLE POR CONSTRUCCIÓN

Conste por el presente documento el contrato de permuta que celebran de una parte [NOMBRE_PROPIETARIO], con DNI [DNI_PROPIETARIO], con domicilio en [DIRECCION_PROPIETARIO], a quien se denomina EL PROPIETARIO, y de la otra parte [RAZON_SOCIAL_CONSTRUCTOR], con RUC [RUC_CONSTRUCTOR], con domicilio en [DIRECCION_CONSTRUCTOR], representada por [REPRESENTANTE_CONSTRUCTOR], a quien se denomina EL CONSTRUCTOR, en los términos siguientes.

PRIMERA. ANTECEDENTES. EL PROPIETARIO es dueño del terreno ubicado en [DIRECCION_TERRENO], inscrito en la Partida [PARTIDA_REGISTRAL] de la SUNARP, con un área de [AREA_TERRENO] metros cuadrados.

SEGUNDA. OBJETO. Las partes celebran una permuta conforme al artículo 1602 del Código Civil, por la cual EL PROPIETARIO transfiere el terreno a EL CONSTRUCTOR y este, a cambio, entrega a EL PROPIETARIO las unidades inmobiliarias futuras descritas en la cláusula cuarta.

TERCERA. NORMAS APLICABLES. La permuta se rige por sus normas y, supletoriamente, por las de la compraventa conforme al artículo 1603 del Código Civil. Las unidades futuras se sujetan a la compraventa de bien futuro del artículo 1534 del Código Civil.

CUARTA. CONTRAPRESTACIÓN EN UNIDADES. EL CONSTRUCTOR edificará el proyecto [NOMBRE_PROYECTO] y entregará a EL PROPIETARIO las unidades [DESCRIPCION_UNIDADES], que representan el [PORCENTAJE_PROPIETARIO] por ciento del área vendible.

QUINTA. PLAZO DE OBRA. La construcción concluye en [PLAZO_OBRA], contado desde la obtención de la licencia de edificación. EL CONSTRUCTOR asume el costo total de la obra y los trámites municipales.

SEXTA. TRANSFERENCIA. La transferencia del terreno opera con la suscripción de la escritura pública. La transferencia de las unidades a favor de EL PROPIETARIO opera con la independización y la declaratoria de fábrica inscritas.

SÉPTIMA. GARANTÍAS. EL CONSTRUCTOR garantiza la obra contra vicios ocultos conforme al artículo 1784 del Código Civil y por defectos del suelo o de la edificación por el plazo legal.

OCTAVA. RESOLUCIÓN. El incumplimiento del plazo o de las especificaciones faculta a EL PROPIETARIO a resolver el contrato conforme al artículo 1428 del Código Civil y a exigir la reversión del terreno.

NOVENA. CONTROVERSIAS. Las partes se someten a los jueces de [DISTRITO_JUDICIAL].

Firmado en [CIUDAD], el [FECHA].


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EL PROPIETARIO

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EL CONSTRUCTOR

El contrato de permuta de inmueble por construcción es un intercambio: el dueño de un terreno lo transfiere a un constructor o desarrollador, y a cambio recibe no dinero sino una parte de lo que se edifique sobre ese mismo terreno (por ejemplo, dos departamentos del edificio futuro). Es la versión peruana del clásico trueque aplicado al sector inmobiliario, muy usada cuando el propietario tiene el suelo pero no el capital para construir, y el constructor tiene el capital y el conocimiento técnico pero no el terreno. Cada parte aporta lo que tiene y se reparte el resultado en bienes, no en plata.

Quién lo presenta y cuándo conviene usarlo

Lo celebran el propietario del terreno y la empresa constructora o desarrolladora inmobiliaria. Conviene cuando eres dueño de un lote con buena ubicación y quieres rentabilizarlo sin endeudarte ni vender por debajo de su potencial; recibes unidades terminadas en lugar de un precio que se devaluaría. Para el constructor conviene porque accede al terreno sin pagar todo su valor por adelantado, mejorando el flujo de caja del proyecto. Es una operación de mediano plazo que exige confianza y cláusulas firmes sobre plazos y calidad de la construcción.

Base legal

• Artículo 1602 del Código Civil: define la permuta como el contrato por el cual los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes.
• Artículo 1603 del Código Civil: la permuta se rige por las disposiciones sobre compraventa, en lo que le sean aplicables.
• Artículos 1532 y 1534 del Código Civil: permiten contratar sobre bienes futuros, como los departamentos que aún no se construyen, quedando el contrato sujeto a que la edificación llegue a existir.

Qué datos y documentos necesitas

• Datos completos del propietario del terreno y de la constructora (razón social, RUC, representante legal).
• Partida registral del terreno en SUNARP, libre de cargas, con área y linderos.
• Anteproyecto o memoria descriptiva de la edificación: número de pisos, unidades y áreas.
• Detalle exacto de las unidades que recibirá el propietario (piso, número, área, acabados).
• Cronograma de obra, plazo de entrega y garantías por vicios de construcción.

Cómo presentarlo paso a paso

1. Verifica que el terreno esté saneado e inscrito a nombre del propietario y libre de gravámenes.
2. Acuerden con precisión qué unidades futuras recibirá el propietario, con planos y áreas, y el plazo de entrega.
3. Eleven el contrato a escritura pública ante notario, incluyendo las garantías por incumplimiento y vicios ocultos.
4. Inscriban la transferencia del terreno y, de ser posible, una garantía o anotación que proteja al propietario hasta recibir sus unidades.
5. Al concluir la obra, otorguen las escrituras de las unidades a favor del propietario e inscríbanlas en el Registro de Predios tras la independización.

Errores comunes a evitar

• Transferir el terreno sin garantía alguna y quedarte sin respaldo si el constructor no termina la obra.
• No detallar acabados, áreas ni piso de las unidades futuras, dejando todo a interpretación.
• Omitir un plazo de entrega con penalidad por mora, lo que permite que la obra se eternice.
• No prever qué pasa si el proyecto no obtiene licencia o no se llega a construir (los bienes futuros pueden no llegar a existir).

Preguntas frecuentes

¿La permuta paga los mismos impuestos que una venta?

En esencia sí. Como el artículo 1603 del Código Civil manda aplicar a la permuta las reglas de la compraventa, la transferencia del terreno genera Alcabala a cargo de quien adquiere y, según el caso, Impuesto a la Renta para el permutante. Conviene una consulta tributaria previa porque cada permuta tiene un tratamiento según los valores intercambiados.

¿Qué pasa si el constructor no termina el edificio?

Si ya transferiste el terreno y la obra no concluye, dependes de las garantías que hayas pactado. Por eso se recomienda incluir hipoteca, fianza o una condición resolutoria que te permita recuperar el terreno. Sin esas cláusulas, solo te quedaría exigir indemnización por incumplimiento conforme al artículo 1321 del Código Civil, lo cual es más lento.

¿Puedo permutar por departamentos que aún no existen?

Sí. El Código Civil permite contratar sobre bienes futuros (artículos 1532 y 1534). El contrato queda sujeto a que la edificación llegue a existir; si por causas no imputables nunca se construye, el contrato puede quedar sin efecto respecto de esos bienes. Define bien esa contingencia en el documento.

¿Cómo me aseguro de recibir exactamente las unidades acordadas?

Identificándolas con el máximo detalle: piso, numeración, área techada, acabados y plazo. Conviene anexar planos firmados y una memoria de acabados al contrato. Mientras más específico seas, menos margen tendrá el constructor para entregarte algo distinto o de menor calidad.