Minuta de Declaratoria de Fábrica de Obra Nueva para Inscripción ante SUNARP (D.Leg. 1595)

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MINUTA DE DECLARATORIA DE FÁBRICA DE OBRA NUEVA

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase usted extender en su registro de escrituras públicas una de declaratoria de fábrica de obra nueva, que otorga [NOMBRE_PROPIETARIO], identificado con DNI [DNI_PROPIETARIO], de estado civil [ESTADO_CIVIL_PROPIETARIO], con domicilio en [DIRECCION_PROPIETARIO], en los términos siguientes.

PRIMERA: TITULARIDAD
El otorgante es propietario del predio ubicado en [DIRECCION_PREDIO], distrito de [DISTRITO], provincia y departamento de [DEPARTAMENTO], inscrito en la Partida Electrónica N° [NUMERO_PARTIDA] del Registro de Predios de la Zona Registral N° [NUMERO_ZONA] de la SUNARP, con un área de terreno de [AREA_TERRENO] metros cuadrados.

SEGUNDA: OBJETO
Por el presente acto el propietario declara la fábrica edificada sobre el predio descrito, a fin de inscribirla en el Registro de Predios, al amparo del Decreto Legislativo 1595, Decreto Legislativo de Regularización del Derecho de Propiedad, de las Características Físicas de los Predios Urbanos, de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (2023), y del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP.

TERCERA: DESCRIPCIÓN DE LA FÁBRICA
La edificación tiene las siguientes características:
Número de pisos: [NUMERO_PISOS].
Área techada total: [AREA_TECHADA] metros cuadrados.
Área libre: [AREA_LIBRE] metros cuadrados.
Distribución: [DESCRIPCION_DISTRIBUCION].
Materiales predominantes: [MATERIALES_PREDOMINANTES].
Valor de la obra declarado: S/ [VALOR_OBRA].
Fecha de culminación de la obra: [FECHA_CULMINACION].

CUARTA: SUSTENTO TÉCNICO Y MUNICIPAL
La declaratoria se sustenta en la Licencia de Edificación N° [NUMERO_LICENCIA] otorgada por la Municipalidad Distrital de [DISTRITO], la Conformidad de Obra correspondiente, el Formulario Único de Edificación (FUE) y los planos de replanteo firmados por el profesional responsable, ingeniero o arquitecto [NOMBRE_PROFESIONAL] con registro CIP o CAP N° [NUMERO_COLEGIATURA].

QUINTA: DECLARACIÓN JURADA
El propietario declara bajo juramento que la fábrica descrita se ajusta a la licencia y a los planos aprobados, que no existe oposición de terceros y que asume responsabilidad por la veracidad de la información técnica consignada, conforme a la Ley 29090.

SEXTA: GASTOS
Los gastos notariales y registrales son de cuenta de [PARTE_GASTOS].

Sírvase usted, señor notario, agregar la introducción y conclusión de ley, insertar la licencia, el FUE y los planos, y cursar los partes al Registro de Predios de la SUNARP para su inscripción.

[CIUDAD], [FECHA].

_______________________________
[NOMBRE_PROPIETARIO]
DNI [DNI_PROPIETARIO]

La minuta de declaratoria de fábrica es el documento que se eleva a escritura pública y se inscribe en la SUNARP para hacer constar la existencia de una edificación nueva sobre un terreno. Con su inscripción, el predio deja de figurar como terreno o lote y pasa a tener registrada la construcción (casa, edificio, local), lo que es indispensable para venderla, hipotecarla, alquilarla con contrato registrado o transferirla por herencia.

Quién la presenta y cuándo conviene

La presenta el propietario del terreno que ha culminado una edificación. Conviene hacerlo apenas termine la obra, ya que el predio sin declaratoria pierde valor de mercado, no puede ser hipotecado por la edificación y queda expuesto a duplicidad o invasiones. El Decreto Legislativo 1595, publicado en 2023 y vigente en 2026, simplificó el procedimiento incorporando la inscripción directa con título habilitante municipal y la posibilidad de regularización masiva.

Base legal aplicable

Se rige por el Decreto Legislativo 1595 (2023) que modifica la Ley 29090 de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones, la Ley 27157 sobre regularización de edificaciones, su Reglamento aprobado por Decreto Supremo 008-2000-MTC, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios Resolución 097-2013-SUNARP-SN, y la Directiva 013-2003-SUNARP-SN sobre declaratoria de fábrica.

Qué datos necesitas a la mano

• Número de partida del predio y oficina registral.
• DNI o RUC del propietario.
• Licencia de edificación y conformidad de obra emitida por la municipalidad distrital, o FUE (Formulario Único de Edificación).
• Planos firmados por arquitecto colegiado (planos de ubicación, distribución y memoria descriptiva).
• Si es regularización, certificado de finalización de obra municipal y verificación.
• Valorización de la fábrica según tabla del CAP o del INEI.
• Acta de junta o consentimiento de copropietarios si el terreno está en copropiedad.

Cómo presentar la minuta paso a paso

1. Tramita en la municipalidad la licencia de edificación y, al concluir, la conformidad de obra y declaratoria de edificación.
2. Encarga a un abogado o notario la redacción de la minuta de declaratoria de fábrica, incluyendo descripción, área techada por piso, valor de la fábrica y planos.
3. Lleva la minuta a la notaría para elevarla a escritura pública, adjuntando licencia, conformidad y planos firmados.
4. El notario presenta el parte notarial en la oficina registral correspondiente; tú o el notario pagan los derechos registrales calculados sobre el valor declarado.
5. La SUNARP califica el título en el plazo de 7 días hábiles; si hay observación, se subsana dentro del plazo del asiento de presentación.
6. Inscrita la fábrica, solicita una copia literal actualizada para confirmar la nueva descripción del predio.

Errores comunes a evitar

• Pretender inscribir la fábrica sin tener conformidad de obra municipal vigente o sin licencia de edificación.
• No actualizar el área techada por piso ni precisar los acabados, lo que motiva observación registral.
• No incluir a todos los copropietarios cuando el terreno está en copropiedad, generando título incompleto.
• Valorizar arbitrariamente la fábrica; debe sustentarse en tablas oficiales para evitar problemas tributarios.

Preguntas frecuentes

¿Qué cambió con el Decreto Legislativo 1595 en 2023?

El D.Leg. 1595 simplificó la regularización de edificaciones existentes, agilizó los plazos municipales y registrales, e impulsó la inscripción directa cuando se cuenta con título habilitante (licencia y conformidad). También facilitó la regularización masiva de predios con fábrica no inscrita, vigente en 2026.

¿Puedo inscribir fábrica sin licencia, como regularización?

Sí, conforme a la Ley 27157 y sus modificatorias se puede regularizar edificaciones construidas hasta una fecha de corte determinada, mediante el procedimiento del Formulario Único de Edificación, sin tramitar licencia retroactiva. El D.Leg. 1595 amplió esta posibilidad.

¿Cuánto cuesta inscribir la fábrica?

Los derechos registrales se calculan sobre el valor declarado de la fábrica conforme al TUPA de la SUNARP, aplicando una tasa porcentual con tope máximo. A esto se suma el honorario notarial y los derechos municipales. Para una casa promedio el costo total ronda entre S/ 800 y S/ 2,500.

¿Qué pasa si no inscribo la fábrica?

El predio sigue registrado como terreno, lo que reduce su valor de mercado, impide hipotecarlo por la construcción y dificulta su venta. Además, ante una invasión o duplicidad, la falta de inscripción debilita la prueba registral conforme al artículo 2014 del Código Civil.