Solicitud de Inscripción de Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Común ante SUNARP

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SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REGLAMENTO INTERNO DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN

SUMILLA: Solicito inscribir el reglamento interno de la edificación en la Partida N° [NUMERO_PARTIDA].

SEÑOR REGISTRADOR PÚBLICO DE LA ZONA REGISTRAL N° [NUMERO_ZONA] DE LA SUNARP, SEDE [SEDE_REGISTRAL]

[NOMBRE_SOLICITANTE], identificado con DNI [DNI_SOLICITANTE], con domicilio en [DOMICILIO_SOLICITANTE], en mi calidad de [CALIDAD_SOLICITANTE] (propietario, presidente de junta de propietarios o apoderado), ante usted digo.

I. PETITORIO. Solicito la INSCRIPCIÓN del Reglamento Interno que somete al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común la edificación inscrita en la Partida Registral N° [NUMERO_PARTIDA] del Registro de Predios, ubicada en [UBICACION_EDIFICACION].

II. FUNDAMENTOS DE HECHO.
1. La edificación cuenta con declaratoria de fábrica inscrita y se compone de [NUMERO_UNIDADES] unidades de propiedad exclusiva y zonas comunes.
2. El reglamento interno define las secciones de propiedad exclusiva, los bienes y servicios comunes, los porcentajes de participación sobre los bienes comunes y las normas de convivencia y administración.
3. El reglamento consta en [INSTRUMENTO_REGLAMENTO] (escritura pública o formulario registral) que se acompaña, con la independización de las unidades cuando corresponda.

III. FUNDAMENTOS DE DERECHO.
La Ley 27157 y su Texto Único Ordenado del reglamento regulan el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y común y la obligatoriedad del reglamento interno. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Res. 097-2013-SUNARP-SN) regula la inscripción del reglamento interno y la independización de secciones. El Art. 2019 del Código Civil enumera los actos inscribibles en el Registro de Predios.

IV. PETITORIO CONCRETO. Pido inscribir el reglamento interno y, de ser el caso, las independizaciones que de él derivan.

POR TANTO: Solicito proceder conforme a ley.

ANEXOS: [LISTA_ANEXOS].

[CIUDAD], [FECHA].

_______________________
[NOMBRE_SOLICITANTE]
DNI [DNI_SOLICITANTE]

La solicitud de inscripción de reglamento interno de propiedad exclusiva y común es el trámite ante la SUNARP para registrar la norma interna que regula la convivencia, derechos y obligaciones de los propietarios de un edificio o conjunto habitacional sujeto al régimen de propiedad horizontal. Su inscripción es indispensable para que las unidades (departamentos, oficinas, estacionamientos) puedan ser vendidas, hipotecadas y administradas de forma independiente.

Quién la presenta y cuándo conviene

La presenta el propietario del terreno o promotor inmobiliario antes de vender las unidades, el presidente de junta de propietarios de un edificio existente que aún no tiene reglamento inscrito, o el notario que eleva la minuta a escritura. Conviene presentarlo apenas se inscribe la declaratoria de fábrica, ya que sin reglamento interno cada unidad no tiene partida independiente.

Base legal aplicable

Se rige por la Ley 27157 de regularización de edificaciones, su Reglamento aprobado por Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA (Texto Único Ordenado), el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios Resolución 097-2013-SUNARP-SN, y el Decreto Legislativo 1595 publicado en 2023 que actualizó procedimientos. La Junta de Propietarios queda regulada por los artículos 47 a 56 del TUO del Reglamento de la Ley 27157.

Qué datos necesitas a la mano

• Número de partida matriz del predio y oficina registral.
• Declaratoria de fábrica inscrita previamente o presentada simultáneamente.
• Planos de independización aprobados por la municipalidad.
• Texto del reglamento interno con descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, bienes comunes y porcentajes de participación.
• Acta de junta de propietarios o consentimiento del único propietario.
• DNI o RUC del solicitante y de los propietarios cuando aplica.

Cómo presentar la solicitud paso a paso

1. Manda redactar el reglamento interno con un abogado, detallando unidades exclusivas, bienes comunes, porcentajes y reglas de junta.
2. Tramita en la municipalidad la aprobación de planos de independización si aún no la tienes.
3. Eleva la minuta a escritura pública ante notario, adjuntando planos, declaratoria de fábrica y reglamento.
4. El notario presenta el parte en la oficina registral; paga los derechos registrales conforme al TUPA, que incluyen tasa por inscripción y por cada unidad a independizar.
5. SUNARP califica en el plazo de 7 días hábiles; subsana cualquier observación dentro del asiento de presentación.
6. Inscrito el reglamento, cada unidad recibe su partida electrónica independiente, lista para ser transferida, hipotecada o registrada como bien individual.

Errores comunes a evitar

• Presentar reglamento sin que la declaratoria de fábrica esté inscrita o simultánea.
• No precisar correctamente los porcentajes de participación, lo que genera futuros conflictos de copropiedad.
• Omitir bienes comunes esenciales (escaleras, ductos, azoteas), generando litigios.
• Redactar reglamento con cláusulas contrarias a la Ley 27157 (por ejemplo, prohibir mascotas absolutamente sin sustento).

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio inscribir el reglamento interno?

Sí, conforme al artículo 39 del TUO del Reglamento de la Ley 27157, todo edificio sujeto a propiedad horizontal debe tener reglamento interno inscrito. Sin él, no se pueden independizar las unidades ni venderlas como bienes individuales en el Registro de Predios.

¿Puede modificarse después?

Sí. Conforme al artículo 41 del Reglamento, las modificaciones requieren acuerdo de la junta de propietarios con la mayoría calificada que establezca el propio reglamento (generalmente dos tercios) y se elevan a escritura pública para inscribirse.

¿Qué pasa si solo hay un propietario inicial?

El promotor inmobiliario, como único propietario al momento de inscribir la declaratoria de fábrica, otorga unilateralmente el reglamento interno, lo cual está expresamente reconocido por la Ley 27157 y su Reglamento. Después, los compradores se adhieren al firmar la compraventa.

¿Cuánto cuesta inscribirlo?

Los derechos registrales incluyen una tasa fija por inscripción del reglamento y una tasa adicional por cada unidad independizada, según el TUPA de SUNARP. Para un edificio de 10 departamentos el costo registral suele rondar los S/ 1,500 a S/ 3,000, más honorarios notariales.