Solicitud de Constancia de No Adeudo a la Junta de Propietarios

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SOLICITUD DE CONSTANCIA DE NO ADEUDO Y ESTADO DE CUENTA A LA JUNTA DE PROPIETARIOS

[CIUDAD], [FECHA]

SEÑOR PRESIDENTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS DEL [EDIFICIO_O_RESIDENCIAL]
[NOMBRE_DEL_PRESIDENTE_DE_LA_JUNTA]
Presidente
[DIRECCION_DEL_EDIFICIO]
Presente.-

Copia: [NOMBRE_DEL_ADMINISTRADOR], Administrador del [EDIFICIO_O_RESIDENCIAL].

Yo, [NOMBRE_COMPLETO], identificado con Documento Nacional de Identidad N.° [DNI], con domicilio en [DOMICILIO], teléfono [TELEFONO] y correo electrónico [CORREO_ELECTRONICO], me presento y digo:

ASUNTO: Solicito constancia de no adeudo y estado de cuenta de la unidad [NRO_DEPARTAMENTO], correspondiente a la partida registral N.° [PARTIDA_REGISTRAL], del edificio [EDIFICIO_O_RESIDENCIAL].

I. ANTECEDENTES

1. Me encuentro en proceso de compraventa del departamento [NRO_DEPARTAMENTO] del edificio [EDIFICIO_O_RESIDENCIAL], ubicado en [DIRECCION_DEL_EDIFICIO], según la minuta de fecha [FECHA_DE_MINUTA] celebrada con [NOMBRE_DEL_VENDEDOR]. Formulo esta solicitud en calidad de [CALIDAD_EN_LA_QUE_SOLICITO].

2. Antes de firmar la escritura pública y de entregar el saldo del precio, necesito conocer el estado real de las cuotas de mantenimiento y de las cuotas extraordinarias que correspondan a esa unidad.

3. Hasta la fecha no se me ha entregado el estado de cuenta ni documento alguno que acredite la situación de pagos de la unidad.

II. PEDIDO

Solicito que se me entregue por escrito, con firma del administrador y sello del edificio, lo siguiente:

a) Constancia de no adeudo de la unidad [NRO_DEPARTAMENTO], con indicación del periodo que cubre.

b) Estado de cuenta detallado de los últimos [NUMERO_DE_MESES] meses, con el monto de cada cuota de mantenimiento, su fecha de vencimiento y los pagos registrados.

c) Relación de las derramas y cuotas extraordinarias aprobadas por la junta que se encuentren pendientes de pago y que correspondan a esa unidad, con la fecha del acuerdo de asamblea que las aprobó.

d) Porcentaje de participación de la unidad en los gastos comunes, según el reglamento interno.

e) Indicación de si la junta de propietarios ha iniciado algún proceso de cobro contra el propietario de la unidad.

III. PLAZO DE RESPUESTA

Pido que la respuesta se entregue dentro de [PLAZO_EN_DIAS] días hábiles contados desde la recepción de esta solicitud, en [DIRECCION_DEL_EDIFICIO] o al correo electrónico [CORREO_ELECTRONICO].

IV. FUNDAMENTO

Sustento esta solicitud en la Ley N.° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, y en el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA.

V. ANEXOS

1. Copia simple del Documento Nacional de Identidad.
2. Copia de la minuta de compraventa o del contrato preliminar suscrito con [NOMBRE_DEL_VENDEDOR].
3. Copia de la partida registral o de la ficha de la unidad, de contar con ella.

[CIUDAD], [FECHA]

____________________________
[NOMBRE_COMPLETO]
DNI N.° [DNI]

Adjunto copia del DNI y copia de la minuta de compraventa, y de contar con ella, copia de la partida registral de la unidad.

Para qué sirve

Estás por comprar un departamento y el vendedor te asegura que no debe nada. El problema aparece después, cuando el administrador te cobra cuotas de mantenimiento atrasadas, una derrama para cambiar el ascensor o una cuota extraordinaria que se aprobó en asamblea cuando el propietario anterior todavía era el dueño. Esta solicitud de constancia de no adeudo a la junta de propietarios es el formato que te entrega por escrito cuánto se debe, desde cuándo y por qué concepto.

El documento va dirigido al presidente de la junta de propietarios, con copia al administrador del edificio. Ahí pides el estado de cuenta de la unidad, la confirmación de que no hay cuotas pendientes y el detalle de cualquier derrama aprobada y aún no pagada. Con esa constancia puedes exigir que el vendedor descuente la deuda del precio, o dejar la operación en pausa hasta que la nivele. También te sirve para saber si hay un cobro abierto contra el propietario.

Cuándo conviene usarlo

• Firmaste la minuta o estás por firmarla y quieres verificar la deuda de mantenimiento antes de entregar el dinero.
• El vendedor no vive en el edificio y nadie te da razón del estado de sus cuotas.
• En la asamblea se aprobó una derrama por obras y no sabes qué unidades ya pagaron.
• Vas a comprar un departamento con inquilino dentro y necesitas separar la deuda de la unidad de la del inquilino.
• Quieres pedir la información al administrador sin depender del vendedor.

Cómo llenarlo

1. Descarga en Word la plantilla y completa tus datos, el número del departamento y la dirección exacta del edificio.
2. Escribe el nombre del presidente de la junta y el del administrador tal como aparecen en el libro de actas o en el reglamento interno.
3. Completa [CALIDAD_EN_LA_QUE_SOLICITO] con la frase comprador interesado, o con propietario si ya eres el dueño. Así queda claro desde el primer numeral por qué pides información de una unidad que todavía no es tuya.
4. Pon un plazo concreto de respuesta en días hábiles y exige que la constancia lleve firma del administrador y sello del edificio.
5. Lo que casi nadie hace: pedir solo el saldo de mantenimiento. Exige también el detalle de las derramas aprobadas, porque puede estar en cero y aun así quedar una cuota extraordinaria por vencer.

Base legal

La Ley N.° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, regula ese régimen. Su artículo 42 obliga a que el reglamento interno fije los porcentajes que corresponden a cada propietario en los bienes comunes y en las votaciones. La cuota de mantenimiento de la unidad sale de ese porcentaje, y por eso la constancia debe indicarlo.

El Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA, desarrolla la organización de la junta y la administración del edificio. El artículo 49 de la ley sirve para entender la posición del propietario moroso: la directiva lo declara inhabilitado si debe 3 cuotas ordinarias o al menos 1 extraordinaria, y esa calidad cesa cuando cancela la deuda. El artículo 50 añade que los instrumentos impagos por la cobranza de cuotas ordinarias y extraordinarias son títulos ejecutivos para promover un proceso ejecutivo.

Preguntas frecuentes

¿La junta está obligada a entregarme la constancia?

No hay una norma que imponga ese deber con un plazo fijo. La entrega depende del reglamento interno del edificio y de lo que decida la junta. Si aún no eres propietario, adjunta la minuta, acredita tu calidad de comprador interesado y pide que el vendedor autorice la revisión de sus datos de cuenta. Es una solicitud, no una exigencia con respaldo legal automático.

¿Qué pasa si el vendedor tiene cuotas atrasadas?

La junta puede cobrarlas. El artículo 50 de la Ley N.° 27157 dice que los instrumentos impagos por la cobranza de cuotas ordinarias y extraordinarias son títulos ejecutivos para promover un proceso ejecutivo. Descuenta el saldo del precio antes de cerrar la compra.

¿Necesito abogado para presentarla?

No. La presentas en la administración del edificio o la envías por correo con cargo de recepción. Si no responden en el plazo que fijaste, insiste por escrito ante el presidente de la junta.