Impuesto por vender tu casa: renta de segunda categoría 2026

¿Cuándo pagas impuesto por vender tu inmueble?

Cuando una persona natural sin negocio vende un inmueble y obtiene una ganancia, esa ganancia es una ganancia de capital afecta al Impuesto a la Renta como renta de segunda categoría. La tasa es del 5% sobre la ganancia, no sobre el precio total de venta.

Si vendes al mismo valor que compraste o por debajo, no hay ganancia y no hay impuesto que pagar. El impuesto solo grava la utilidad.

Cómo se calcula la ganancia

La ganancia no es simplemente precio de venta menos precio de compra. SUNAT permite actualizar el valor de adquisición con el Índice de Corrección Monetaria que publica el Ministerio de Economía y Finanzas, según el mes y año en que compraste.

La fórmula es:

• Valor de venta.
• Menos el valor de adquisición actualizado por el Índice de Corrección Monetaria.
• Igual a la ganancia, sobre la que aplicas el 5%.

Esa actualización suele reducir la ganancia gravada, porque reconoce el paso del tiempo sobre el costo de compra.

La exoneración por casa habitación

No toda venta paga. La venta de tu casa habitación está exonerada si se cumplen estas condiciones a la vez:

• Es el único inmueble de tu propiedad.
• Lo tuviste por 2 años o más antes de la venta.
• No fue usado exclusivamente como negocio, almacén, cochera o similar.

Además, si compraste el inmueble antes del 1 de enero de 2004, no estás obligado a pagar el impuesto a la renta por esa venta.

Cómo declarar y pagar a SUNAT

La declaración y el pago del impuesto deben hacerse hasta el mes siguiente de recibido el pago, según el cronograma de vencimientos de obligaciones mensuales que fija SUNAT por último dígito de RUC.

En la práctica, el notario suele verificar que se haya pagado o que aplique la exoneración antes de elevar a escritura pública la compraventa. Por eso conviene tener claro el cálculo y los documentos antes de firmar la escritura pública de compraventa de inmueble.

Documentos que debes conservar para sustentar el cálculo

Para calcular bien la ganancia y, sobre todo, para defenderla ante una eventual revisión de SUNAT, guarda con cuidado:

• La escritura o minuta de compra original, con la fecha y el valor de adquisición.
• El comprobante o constancia del pago que hiciste al comprar, que sustenta tu costo.
• La escritura de la venta actual, con el valor de transferencia pactado.
• El cálculo del Índice de Corrección Monetaria aplicado al costo de compra.

Si vas a invocar la exoneración por casa habitación, ten lista la prueba de que es tu único inmueble y de que lo tuviste 2 años o más. Sin documentos, el ahorro fiscal se vuelve difícil de acreditar.

Errores frecuentes que terminan costando dinero

Hay equivocaciones que se repiten al vender un inmueble:

• Calcular el impuesto sobre el precio total de venta y no sobre la ganancia. El 5% se aplica solo a la utilidad.
• Olvidar actualizar el costo de compra con el Índice de Corrección Monetaria, lo que infla la ganancia y te hace pagar de más.
• Asumir que toda venta de vivienda está exonerada. La exoneración por casa habitación exige cumplir todas las condiciones a la vez.
• Pagar fuera del plazo, lo que genera intereses y multas adicionales de SUNAT.

Tener el cálculo revisado antes de firmar evita pagar más de lo debido y también evita problemas con el notario al momento de la escritura.