¿Se necesita escritura pública para dar un poder de venta de un inmueble?

¿Se necesita escritura pública para un poder de venta de inmueble? Sí

Sí, un poder para vender un inmueble debe otorgarse por escritura pública ante notario, bajo sanción de nulidad. Lo ordena el Art. 156 del Código Civil: para disponer de la propiedad o gravar bienes (vender, hipotecar, donar) se requiere que el encargo conste en forma expresa y por escritura pública. Una simple carta poder o un documento firmado en casa no sirve para vender una casa o un terreno: el notario que autorice la compraventa rechazará ese poder.

Además de la escritura, conviene inscribir el poder en el Registro de Mandatos y Poderes de SUNARP, para que el comprador y el notario puedan verificar que está vigente. Puedes usar el modelo de poder notarial especial para firmar escritura de compraventa de inmueble como base.

¿Por qué la carta poder simple no basta para vender?

La diferencia es la formalidad. Los actos de administración (cobrar un alquiler, hacer un trámite) admiten poderes menos formales. Pero los actos de disposición (transferir la propiedad) exigen escritura pública porque la ley quiere una prueba fuerte de que el dueño realmente autorizó vender su bien más valioso. Si el poder no tiene esa forma, el acto es nulo.

Qué facultades debe incluir el poder de venta

El Art. 156 exige que las facultades de disposición estén expresas: no se presumen. Un poder de venta bien hecho debe indicar con claridad al menos:

• Identificación del inmueble: partida registral, dirección y área.
• Facultad de vender y transferir la propiedad, fijar el precio o un precio mínimo.
• Facultad de recibir el pago y otorgar recibo, o el destino del dinero.
• Facultad de firmar la minuta y la escritura pública de compraventa ante notario.
• Facultad de suscribir los formularios registrales e inscribir la transferencia en SUNARP.

Si quieres blindar la operación (por ejemplo, cuando el poder respalda un préstamo con garantía), existe el poder notarial irrevocable para venta de inmueble con pacto de irrevocabilidad, o un poder por escritura pública con facultades de disposición más amplio.

Paso a paso para otorgar el poder ante notario

1. Redacta la minuta del poder con las facultades expresas de disposición (puedes partir de un modelo).
2. Acude al notario con tu DNI y los datos de la partida registral del inmueble.
3. Firma la escritura pública del poder ante el notario, que da fe de tu identidad y voluntad.
4. Inscribe el poder en SUNARP (Registro de Mandatos y Poderes) para que sea oponible a terceros.
5. Entrega al apoderado el testimonio del poder; con él podrá firmar la venta en tu nombre.

Si el poderdante vive fuera del país, el poder se otorga por escritura ante el consulado peruano o ante notario extranjero con apostilla, y luego se inscribe en SUNARP. Revisa cómo funciona en la guía cómo dar un poder en Perú.

Errores comunes al dar un poder de venta

• Usar carta poder simple: la venta será nula por defecto de forma (Art. 156 CC).
• No detallar el inmueble: un poder genérico deja dudas y el notario del comprador puede observarlo.
• No inscribir el poder en SUNARP: sin inscripción no es oponible a terceros y el comprador desconfía.
• Olvidar la facultad de recibir el precio: el apoderado podría no poder cobrar válidamente.
• No revisar la vigencia: si revocaste un poder anterior, asegúrate de que la revocatoria esté inscrita.

Un poder mal otorgado no solo frustra la venta: puede exponer al dueño a fraudes. Por eso la escritura pública y la inscripción son la protección, no un trámite de más.

Costos aproximados y vigencia del poder

El costo de una escritura pública de poder depende del notario y de la ciudad, pero suele moverse en un rango referencial de S/ 150 a S/ 400 por los derechos notariales, más los derechos registrales de SUNARP para inscribirlo (unas pocas decenas de soles según el arancel vigente). Es una inversión mínima frente al valor del inmueble que se va a transferir.

El poder no caduca solo por el tiempo: sigue vigente hasta que lo revoques, se cumpla el encargo o venza el plazo que hayas fijado. Si en algún momento ya no quieres que siga vigente, debes revocarlo formalmente. Y si el apoderado abusa, puedes actuar rápido con una revocatoria de poder por escritura pública e inscribirla en SUNARP.

Qué revisa el notario del comprador en el poder

Cuando el apoderado llega a firmar la compraventa, el notario que autoriza la escritura no acepta cualquier poder: lo examina con lupa porque de ello depende la validez de la transferencia. En concreto revisa que el poder conste por escritura pública (Art. 156 CC), que contenga facultades expresas de disposición sobre ese inmueble en particular, y que esté vigente, es decir, que no haya sido revocado ni haya vencido su plazo.

Para verificar la vigencia, el notario suele pedir el certificado de vigencia de poder de SUNARP, que confirma que el poder inscrito sigue produciendo efectos. Si el poder no está inscrito, la operación es más riesgosa para el comprador, que podría exigir la inscripción previa. Por eso, otorgar el poder por escritura y registrarlo en el Registro de Mandatos y Poderes no es un lujo, sino lo que hace posible cerrar la venta sin sobresaltos. Si necesitas facultades amplias de disposición para varias gestiones, revisa el poder por escritura pública con facultades de disposición.