Contrato de Arras de Retractación de Inmueble

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CONTRATO DE ARRAS DE RETRACTACIÓN SOBRE INMUEBLE

Conste por el presente documento que celebran de una parte [NOMBRE_VENDEDOR], identificado con DNI [DNI_VENDEDOR], propietario del inmueble, con domicilio en [DOMICILIO_VENDEDOR], denominado EL VENDEDOR, y de la otra parte [NOMBRE_COMPRADOR], identificado con DNI [DNI_COMPRADOR], con domicilio en [DOMICILIO_COMPRADOR], denominado EL COMPRADOR.

PRIMERA. CONTRATO PREPARATORIO. Las partes manifiestan su voluntad de celebrar en el futuro la compraventa del inmueble ubicado en [UBICACION_INMUEBLE], inscrito en la Partida N° [PARTIDA_SUNARP], por el precio de [MONTO_PRECIO] soles. El presente es un contrato preparatorio en el que cabe el pacto de arras de retractación conforme al Art. 1480 del Código Civil.

SEGUNDA. ENTREGA DE ARRAS. EL COMPRADOR entrega a EL VENDEDOR la suma de [MONTO_ARRAS] soles en calidad de arras de retractación, las cuales conceden a ambas partes el derecho de retractarse del futuro contrato.

TERCERA. EFECTOS DE LA RETRACTACIÓN. Conforme al Art. 1481 del Código Civil, si se retracta EL COMPRADOR pierde las arras en provecho de EL VENDEDOR. Si se retracta EL VENDEDOR debe devolver las arras dobladas a EL COMPRADOR.

CUARTA. PLAZO PARA LA COMPRAVENTA. Las partes se obligan a suscribir la minuta de compraventa hasta el [FECHA_LIMITE]. El derecho de retractación solo puede ejercerse hasta dicha fecha.

QUINTA. IMPUTACIÓN. Si la compraventa se celebra sin retractación, las arras se imputan a cuenta del precio conforme al Art. 1483 del Código Civil.

SEXTA. SANEAMIENTO. EL VENDEDOR declara que el inmueble se encuentra libre de cargas y gravámenes y que es de su exclusiva propiedad.

SÉTIMA. GASTOS. Los gastos notariales y registrales de la futura compraventa serán de cargo de [PARTE_GASTOS].

Firmado en [CIUDAD], el [FECHA].

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EL VENDEDOR

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EL COMPRADOR

El contrato de arras de retractación de inmueble es un acuerdo preparatorio por el que una parte entrega a la otra una suma de dinero (las arras) reservándose ambas el derecho de arrepentirse de celebrar la compraventa definitiva. Si quien entrego las arras se retracta, las pierde. Si se retracta quien las recibió, debe devolverlas dobladas. Es la forma de comprometer una operación inmobiliaria dejando una puerta de salida con costo conocido.

Cuando usarlo

Lo usas cuando comprador y vendedor de un inmueble quieren reservar la operación mientras se completa el financiamiento, la documentación o la due diligence, pero ninguno quiere quedar obligado de forma irrevocable. Las arras de retractación les permiten retirarse con una consecuencia económica clara, a diferencia de las arras confirmatorias, que sellan la operación sin opción de arrepentimiento.

Base legal peruana

Se rige por el Código Civil. El artículo 1480 establece que la entrega de arras de retractación solo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. El artículo 1481 regula los efectos: si se retracta quien entrego las arras, las pierde en favor del otro, y si se retracta quien las recibió, debe devolverlas dobladas. El artículo 1482 dispone que quien recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación. Se diferencian de las arras confirmatorias de los artículos 1477 a 1479, que no permiten arrepentimiento.

Como rellenarlo bien

• Identifica el inmueble y la operación futura que se quiere celebrar (la compraventa definitiva).
• Indica expresamente que son arras de retractación, no confirmatorias, para que opere el derecho de arrepentirse.
• Precisa el monto de las arras y la forma de entrega.
• Fija el plazo dentro del cual las partes pueden retractarse o deben celebrar el contrato definitivo.
• Aclara que pasa con las arras si se firma la compraventa: se imputan al precio o se devuelven.

Errores comunes

• No precisar el tipo de arras. Si no se dice retractación, el reclamo puede tratarse como confirmatorias.
• Usar arras de retractación en un contrato definitivo. El artículo 1480 las admite solo en contratos preparatorios.
• Creer que además de quedarse con las arras se puede exigir la compraventa. En la retractación no se puede ambas cosas.
• No fijar plazo, dejando la operación en el aire indefinidamente.

Preguntas frecuentes

Si me arrepiento de comprar, pierdo las arras? Sí. Conforme al artículo 1481, quien entrego las arras y se retracta las pierde en favor de la otra parte. Es el costo pactado de salir de la operación.

Y si se arrepiente el vendedor? Debe devolverte las arras dobladas. Esa es la sanción que la ley fija para quien recibió las arras y decide no continuar.

Cuál es la diferencia con las arras confirmatorias? Las confirmatorias sellan el contrato y permiten exigir su cumplimiento o la indemnización. Las de retractación permiten arrepentirse con la única consecuencia de perder o devolver dobladas las arras.