Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra (Alquiler Venta)

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA (ALQUILER VENTA)

Conste por el presente documento el contrato que celebran:

EL ARRENDADOR PROPIETARIO: [NOMBRE_PROPIETARIO], con DNI [DNI_PROPIETARIO], domiciliado en [DOMICILIO_PROPIETARIO].

EL ARRENDATARIO OPTANTE: [NOMBRE_OPTANTE], con DNI [DNI_OPTANTE], domiciliado en [DOMICILIO_OPTANTE].

PRIMERA: OBJETO
El propietario cede en arrendamiento al optante el inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida [PARTIDA_REGISTRAL] de la SUNARP, conforme al artículo 1666 del Código Civil, otorgándole además una opción de compra sobre el mismo.

SEGUNDA: PLAZO DEL ARRENDAMIENTO
El plazo de arrendamiento es de [PLAZO_MESES] meses, del [FECHA_INICIO] al [FECHA_FIN].

TERCERA: RENTA
La renta mensual es de S/ [MONTO_RENTA], pagadera los primeros [DIA_PAGO] días de cada mes en la cuenta N° [NUMERO_CUENTA] de [ENTIDAD_FINANCIERA].

CUARTA: OPCIÓN DE COMPRA
El propietario otorga al optante la opción de comprar el inmueble por el precio total de S/ [PRECIO_VENTA], conforme al contrato de opción regulado por los artículos 1419 a 1425 del Código Civil. La opción podrá ejercerse dentro del plazo de [PLAZO_OPCION] meses contados desde [FECHA_INICIO_OPCION].

QUINTA: IMPUTACIÓN DE LA RENTA AL PRECIO
De las rentas pagadas, el [PORCENTAJE_IMPUTABLE] por ciento se imputará al precio de venta si el optante ejerce la opción de compra. Si no la ejerce, las rentas quedan en favor del propietario como contraprestación del uso.

SEXTA: EJERCICIO DE LA OPCIÓN
El optante comunicará por carta notarial su decisión de comprar. Ejercida la opción, las partes suscribirán la minuta de compraventa y la escritura pública dentro de [DIAS_ESCRITURA] días, imputándose al precio las rentas conforme a la cláusula quinta.

SÉTIMA: OBLIGACIONES DURANTE EL ARRENDAMIENTO
El optante conservará el inmueble y pagará los servicios y arbitrios. La falta de pago de la renta es causal de resolución conforme al artículo 1697 del Código Civil y deja sin efecto la opción de compra.

OCTAVA: DEVOLUCIÓN
Si el optante no ejerce la opción, devolverá el inmueble conforme al artículo 1700 del Código Civil.

NOVENA: LEY APLICABLE
En lo no previsto rigen el Código Civil y sus normas sobre arrendamiento, opción y compraventa.

Suscrito en [CIUDAD], el [FECHA].


_______________________                 _______________________
EL PROPIETARIO                           EL OPTANTE

El contrato de arrendamiento con opción de compra, conocido en la calle como alquiler venta, te permite ceder un inmueble en alquiler y, a la vez, dejar pactado que el inquilino puede comprarlo después, dentro de un plazo y a un precio que ya fijaste hoy. Es el camino ideal cuando el comprador aun no tiene la cuota inicial completa o no le aprueban el crédito hipotecario, pero ambos quieren amarrar la operación.

Cuando usar este modelo

Úsalo cuando vendes un departamento, casa o terreno y el interesado pide tiempo para juntar el inicial o calificar al banco, o cuando quieres que parte de la renta mensual se impute al precio final de venta. También es útil entre familiares para formalizar una transferencia progresiva. Si el inmueble es vivienda, puedes optar por el Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra (FUAO) del Decreto Legislativo 1177, que se registra en el RAV del Fondo MIVIVIENDA y habilita un desalojo más ágil.

Base legal peruana vigente 2026

El contrato combina dos figuras del Código Civil (Decreto Legislativo 295): el arrendamiento de los artículos 1666 al 1712, y el contrato de opción de los artículos 1419 al 1425, que obliga al propietario a celebrar la compraventa si el inquilino ejerce la opción dentro del plazo. Para vivienda aplica el régimen del Decreto Legislativo 1177 y su modalidad FUAO. Conviene incluir la cláusula de allanamiento a futuro de la Ley 30933 para acceder al desalojo notarial si el inquilino deja de pagar. Desde el 1 de enero de 2026 rige la Ley 32430 (arrendamiento justo): si eres persona natural, pagas el Impuesto a la Renta de primera categoría solo cuando cobras efectivamente la renta, mediante el Formulario Virtual 1683.

Como rellenarlo bien

Identifica con precisión a las partes y al inmueble (partida registral, área, linderos). Fija la renta mensual y, si acuerdas que un porcentaje se descuente del precio, ponlo en números: cuanto de cada cuota se imputa a la compra. Define el precio total de venta, la moneda, el plazo para ejercer la opción y la forma de pago del saldo. Aclara quien asume tributos prediales, arbitrios y gastos notariales y registrales de la futura escritura. Pacta que la opción caduca si el inquilino se atrasa, y agrega la cláusula de allanamiento.

Errores comunes

• No fijar plazo para ejercer la opción, lo que deja la venta en el aire de forma indefinida.
• Confundir las arras con la imputación de renta al precio, generando dudas sobre cuanto se ha pagado realmente.
• Olvidar la cláusula de allanamiento de la Ley 30933 y quedar atrapado en un desalojo judicial largo.
• No precisar que pasa con lo pagado si el inquilino decide no comprar.

Preguntas frecuentes

Si el inquilino no ejerce la opción, pierde lo que pago?

Depende de lo pactado. Si acordaste que la renta es solo por el uso, el inquilino no recupera nada porque ya disfruto el inmueble. Si pactaste imputar parte al precio, debes definir por escrito si esa parte se devuelve o se pierde como penalidad. Dejarlo claro evita un juicio.

El contrato se inscribe en Registros Públicos?

Puedes inscribir la opción de compra para oponerla a terceros, según el artículo 2019 del Código Civil. Protege al inquilino frente a una venta a un tercero y da fecha cierta a su derecho.

Quién paga el autovalúo y los arbitrios?

Mientras no se transfiera la propiedad, el predio sigue a nombre del propietario, así que el Impuesto Predial es suyo salvo pacto distinto. Los arbitrios suelen trasladarse al inquilino por ser quien usa el servicio. Déjalo expreso en el contrato.