Acta de Entrega de Inmueble
Acta de recepción de departamento/inmueble con checklist de acabados, instalaciones y observaciones. Uso post-construcción.
Actualizado al 2 de septiembre de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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ACTA DE ENTREGA DE INMUEBLE
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En la ciudad de Lima, siendo las [HORA] del día [FECHA], en
el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN_INMUEBLE], se reunen:
EL VENDEDOR/ARRENDADOR:
Nombre/Razón Social : [NOMBRE_ENTREGANTE]
Representante : [REPRESENTANTE]
DNI : [DNI_ENTREGANTE]
EL COMPRADOR/ARRENDATARIO:
Nombre : [NOMBRE_RECEPTOR]
DNI : [DNI_RECEPTOR]
Con el objeto de dejar constancia de la entrega material del
siguiente inmueble:
DATOS DEL INMUEBLE:
Proyecto/Edificio : [NOMBRE_PROYECTO]
Departamento No. : [NÚMERO_DEPTO]
Piso : [PISO]
Estacionamiento : No. [NÚMERO_EST]
Depósito : No. [NÚMERO_DEP]
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VERIFICACIÓN DE AMBIENTES Y ACABADOS
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Estado Observación
SALA-COMEDOR
[ ] Pisos [B/R/M] [____________]
[ ] Paredes (pintura) [B/R/M] [____________]
[ ] Techo [B/R/M] [____________]
[ ] Ventanas [B/R/M] [____________]
[ ] Tomacorrientes [B/R/M] [____________]
[ ] Interruptores [B/R/M] [____________]
DORMITORIO PRINCIPAL
[ ] Pisos [B/R/M] [____________]
[ ] Paredes [B/R/M] [____________]
[ ] Closet (puertas/interior) [B/R/M] [____________]
[ ] Ventanas [B/R/M] [____________]
DORMITORIO(S) SECUNDARIO(S)
[ ] Pisos [B/R/M] [____________]
[ ] Paredes [B/R/M] [____________]
[ ] Closet [B/R/M] [____________]
BANO PRINCIPAL
[ ] Inodoro [B/R/M] [____________]
[ ] Lavatorio [B/R/M] [____________]
[ ] Ducha/Tina [B/R/M] [____________]
[ ] Griferia [B/R/M] [____________]
[ ] Ceramicos piso/pared [B/R/M] [____________]
[ ] Puerta [B/R/M] [____________]
COCINA
[ ] Tablero/mesada [B/R/M] [____________]
[ ] Lavadero [B/R/M] [____________]
[ ] Griferia [B/R/M] [____________]
[ ] Muebles altos/bajos [B/R/M] [____________]
[ ] Punto de gas [B/R/M] [____________]
LAVANDERIA
[ ] Lavadero [B/R/M] [____________]
[ ] Punto de agua [B/R/M] [____________]
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INSTALACIONES Y SERVICIOS
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[ ] Medidor de luz No. : [NÚMERO_MEDIDOR_LUZ]
[ ] Medidor de agua No. : [NÚMERO_MEDIDOR_AGUA]
[ ] Punto de gas : [INSTALADO/NO INSTALADO]
[ ] Tablero electrico : [FUNCIONANDO/OBSERVACIÓN]
[ ] Llave de paso de agua : [FUNCIONANDO/OBSERVACIÓN]
[ ] Intercomúnicador : [FUNCIONANDO/NO TIENE]
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LLAVES ENTREGADAS
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[ ] Llave de departamento : [CANTIDAD] unidades
[ ] Llave de estacionamiento : [CANTIDAD] unidades
[ ] Llave de depósito : [CANTIDAD] unidades
[ ] Control de acceso/chip : [CANTIDAD] unidades
[ ] Llave de buzon : [CANTIDAD] unidades
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DOCUMENTOS ENTREGADOS
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[ ] Manual del propietario
[ ] Plano del departamento
[ ] Garantías de equipamiento
[ ] Reglamento interno del edificio
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OBSERVACIONES
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[LISTA_DE_OBSERVACIONES_DEL_COMPRADOR]
Plazo para subsanación de observaciones: [DÍAS] días hábiles.
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CONFORMIDAD
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Con la firma de la presente acta, EL RECEPTOR declara recibir
el inmueble [CON / SIN] observaciones. Las observaciones
registradas deberán ser subsanadas por EL ENTREGANTE en el
plazo indicado. B=Bueno, R=Regular, M=Malo.
_________________________ _________________________
EL ENTREGANTE EL RECEPTOR
[NOMBRE_ENTREGANTE] [NOMBRE_RECEPTOR]
DNI: [DNI_ENTREGANTE] DNI: [DNI_RECEPTOR]
El acta de entrega de inmueble es el documento que deja constancia escrita del momento en que un inmueble pasa de manos, describiendo su estado físico, los servicios, las llaves entregadas y los acuerdos al cierre. No transfiere la propiedad por si sola, pero prueba la fecha real de entrega y como estaba el bien ese día, dato decisivo para reclamar daños, devolver garantías o iniciar el cómputo de plazos.
Cuando usarla
La usas al iniciar o terminar un arrendamiento, al recibir un departamento comprado a una constructora, al devolver un local comercial o al entregar un inmueble después de una compraventa. Es la herramienta que evita el clásico conflicto de fin de contrato, cuando el propietario reclama daños que el inquilino niega haber causado y nadie tiene prueba del estado inicial.
Base legal peruana
En el arrendamiento, el artículo 1681 del Código Civil obliga al arrendatario a cuidar el bien y devolverlo en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste por uso ordinario, y el artículo 1682 regula las reparaciones. El acta es el medio probatorio que acredita ese estado de recepción y de devolución. En la compraventa, el artículo 1553 del Código Civil establece que el bien debe entregarse en el estado en que se encuentre al momento de celebrarse el contrato. Como medio de prueba documental, su valor se sustenta en el Código Procesal Civil.
Como rellenarla bien
- Identifica el inmueble con su dirección exacta y, si lo tienes, la partida registral.
- Describe el estado de cada ambiente: pisos, paredes, techos, puertas, ventanas, sanitarios y cocina.
- Registra las lecturas de medidores de luz, agua y gas al momento de la entrega.
- Detalla los bienes muebles e inventario que se entregan (muebles, electrodomésticos, llaves, controles, tarjetas).
- Adjunta fotografías fechadas y haz que ambas partes firmen cada hoja.
Errores comunes
- Describir todo como en buen estado sin detallar, lo que luego impide reclamar daños específicos.
- No anotar las lecturas de los medidores, generando discusiones por consumos pendientes.
- Entregar sin acta y confiar en la memoria o en mensajes sueltos.
- Olvidar firmar todas las páginas y los anexos fotograficos.
Preguntas frecuentes
El acta me hace dueño del inmueble? No. La propiedad inmueble se transfiere por el solo consentimiento conforme al artículo 949 del Código Civil, y la oponibilidad se logra con la inscripción en la SUNARP. El acta solo prueba la entrega física y el estado del bien.
Sirve para recuperar mi garantía de alquiler? Sí. Si al inicio firmaste un acta que mostraba el buen estado y al final firmas otra que confirma que devuelves el bien igual, tienes prueba sólida para exigir la devolución íntegra de la garantía.
Es obligatoria ante notario? No es obligatoria la intervención notarial, pero la certificación de firmas o la entrega ante notario refuerza su valor probatorio si prevees un conflicto.
Casos reales: cuándo usar este documento
Ejemplo 1, entrega de un departamento vendido: Jorge Effio Bazán vende su departamento en San Miguel a Claudia Reátegui Salas por S/ 320,000. El día de la entrega de llaves ambos firman el acta detallando el estado de pisos, grifferías y el estacionamiento N.° 12, dejando constancia de una mancha de humedad en el dormitorio secundario para que después no se le atribuya a la compradora.
Ejemplo 2, entrega de una vivienda alquilada: Renzo Villavicencio, arrendador de un departamento en Surco, entrega el inmueble a su nueva inquilina, Fiorella Ninahuanca, y ambos firman el acta marcando el estado de cada ambiente y anotando que un mueble alto de la cocina tiene la puerta floja, para evitar un descuento injusto de la garantía al término del contrato.
Cuándo NO te sirve: si lo que necesitas es formalizar la compraventa misma o el contrato de alquiler, esta acta no reemplaza esos documentos: es solo el registro del estado del bien al momento de la entrega física. Para fijar precio, plazo y demás condiciones usa el contrato de compraventa o el contrato de arrendamiento de vivienda.
El error más frecuente es firmar el acta sin detallar observaciones específicas por ambiente (marcando todo como “bueno” de forma automática). Cuando después aparece un desperfecto, no hay cómo probar según qué área o ambiente ya existía al momento de la entrega, y eso termina en disputas sobre la devolución de la garantía.
Requisitos y anexos: qué necesitas para presentarlo
Esta acta no se presenta ante ninguna entidad pública: es un documento privado que firman directamente el entregante (vendedor o arrendador) y el receptor (comprador o arrendatario) al momento de la entrega física del inmueble. Se conserva como respaldo del contrato de compraventa o arrendamiento, y una copia suele entregarse también a la administración del edificio si el inmueble está en un condominio.
Documentos que debes adjuntar
- Copia de DNI de ambas partes, para identificar a quienes firman el acta.
- Copia del contrato de compraventa o de arrendamiento que da origen a la entrega.
- Plano o ficha del departamento, si el edificio lo entrega, para cotejar áreas comunes y acabados.
- Recibos recientes de luz y agua, para verificar los números de medidor que se consignan en el acta.
- Reglamento interno del edificio, si existe junta de propietarios.
- Constancia de no adeudo de mantenimiento o arbitrios, si la exige la administración o el vendedor.
Antes de presentarlo, revisa
- Que recorras el inmueble ambiente por ambiente antes de firmar, marcando el estado real de cada ítem (bueno, regular o malo).
- Que las observaciones queden anotadas por escrito, con el plazo que se otorga al entregante para subsanarlas.
- Que se cuenten y detallen todas las llaves, controles de acceso y chips entregados.
- Que ambas partes firmen y se queden con un ejemplar original cada una.
- Que los números de medidor de luz y agua coincidan con los recibos, para evitar reclamos posteriores.
El acta en sí no tiene costo, porque es un documento privado entre las partes; no requiere pago alguno ante notaría ni ante ningún registro público. Después de firmada, el receptor queda formalmente responsable del inmueble y de los servicios a su nombre, y las observaciones pendientes anotadas deben subsanarse dentro del plazo acordado, según lo convenido entre ambas partes.
Jurisprudencia y criterios aplicables
La Corte Suprema ha establecido de manera reiterada que el acta de entrega constituye el medio probatorio idóneo para acreditar la fecha de inicio de la posesión y el estado del bien, siendo determinante en los procesos de desalojo, resolución contractual y responsabilidad por vicios ocultos: quien recibe el inmueble sin formular observaciones respecto de defectos visibles pierde, por regla general, el derecho a reclamar por ellos con posterioridad, salvo que se trate de vicios ocultos no perceptibles al momento de la entrega, conforme al artículo 1503° y siguientes del Código Civil sobre saneamiento por vicios ocultos.
El error más común que resta valor probatorio al documento es firmarlo sin detallar el estado real de acabados, instalaciones y áreas comunes, o dejar en blanco las casillas de observación; cuando el acta se limita a una fórmula genérica (“se entrega en buen estado”) sin verificación ambiente por ambiente, pierde fuerza frente a un reclamo posterior del receptor. Es criterio consolidado en la práctica notarial y registral que la entrega material y la entrega jurídica (inscripción o suscripción de la escritura) son actos distintos, por lo que el acta no reemplaza el título de propiedad ni la tradición formal cuando la ley la exige.
Para el vendedor o arrendador, conservar copia firmada del acta con fotografías del estado del inmueble reduce sustancialmente el riesgo de reclamos posteriores por daños o faltantes no advertidos oportunamente.
También es recomendable numerar cada página del acta y solicitar la firma de ambas partes en cada hoja, además de guardar una copia física y otra digital, pues así se evita la sustitución posterior de páginas y se fortalece la fuerza probatoria del documento ante cualquier controversia.
Ejemplo con datos de muestra
Así se ve el documento ya llenado (datos ficticios):
Preguntas frecuentes sobre el modelo de acta de entrega de inmueble
¿El modelo de acta de entrega de inmueble es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/acta-de-entrega-de-inmueble/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de acta de entrega de inmueble sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
Modelos relacionados
Acta de Estado del Inmueble al Inicio del Arrendamiento (Check-in)
Acta de check-in que documenta el estado físico del inmueble al entregarse en arrendamiento, con descripción de ambientes, instalaciones y observaciones, como prueba para la devolución conforme al artículo 1681 del Código Civil.
Carta de Reclamo al Promotor Inmobiliario por Observaciones no Subsanadas tras el Acta de Entrega
Carta de reclamo extrajudicial al promotor inmobiliario por observaciones del check list de entrega que no fueron subsanadas, amparada en la Ley 29090 y el Código de Protección al Consumidor.
Carta de Requerimiento de Entrega de Llaves y Documentación tras la Compraventa de Inmueble
Carta con la que el comprador exige al vendedor la entrega de llaves y documentación del inmueble tras la firma de la escritura pública, conforme al artículo 1550 del Código Civil.
Acta de Inventario de Bienes del Inmueble Amoblado Arrendado
Acta que detalla y valoriza los muebles y enseres entregados con un inmueble amoblado en alquiler, para respaldar su devolución al finalizar el contrato.
Acta de Devolución del Inmueble Arrendado con Liquidación de Cuentas
Acta que documenta la devolución del inmueble al finalizar el alquiler y la liquidación de saldos por renta, servicios, daños y garantía entre las partes.
Acta de Constatación de Estado del Inmueble Arrendado por Deterioros
Acta en la que arrendador y arrendatario dejan constancia de los deterioros del inmueble durante o al término del arrendamiento, para deslindar responsabilidades.
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