Acta de Junta de Propietarios de Imposición de Multa a Propietario Moroso o Infractor

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ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS DE IMPOSICIÓN DE MULTA A PROPIETARIO MOROSO O INFRACTOR

En la ciudad de [CIUDAD], siendo las [HORA] horas del día [FECHA], se reunieron en [LUGAR_REUNION] los propietarios de las unidades inmobiliarias de la edificación ubicada en [DIRECCION_EDIFICIO], inscrita en la Partida Registral N° [NUMERO_PARTIDA] de la SUNARP, en junta de propietarios debidamente convocada.

PRIMERO: QUÓRUM Y CONVOCATORIA

La convocatoria se efectuó con la anticipación y formalidades de ley. Verificada la asistencia, se encuentran presentes propietarios que representan el [PORCENTAJE_QUORUM] de los porcentajes de participación, existiendo quórum suficiente. Preside la junta [NOMBRE_PRESIDENTE] y actúa como secretario [NOMBRE_SECRETARIO].

SEGUNDO: AGENDA

La junta se reúne para tratar la imposición de una multa al propietario [NOMBRE_INFRACTOR], identificado con DNI N° [DNI_INFRACTOR], propietario de la unidad [NUMERO_UNIDAD], por su condición de moroso o por la infracción cometida.

TERCERO: HECHOS

El presidente expone que el propietario [NOMBRE_INFRACTOR] ha incurrido en lo siguiente: [DESCRIPCION_INFRACCION]. En el caso de morosidad, se deja constancia de que adeuda [NUMERO_CUOTAS] cuotas de mantenimiento por un total de [MONTO_DEUDA] ([DEUDA_LETRAS]).

CUARTO: DERECHO DE DEFENSA

Se deja constancia de que el propietario fue notificado previamente de los hechos imputados y tuvo la oportunidad de presentar sus descargos, conforme al debido procedimiento del régimen sancionador del manual de convivencia.

QUINTO: FUNDAMENTO LEGAL

La junta sustenta la sanción en el Decreto Legislativo 1568, que regula el régimen de la propiedad horizontal y faculta a la junta de propietarios a establecer en el manual de convivencia un régimen sancionador para los propietarios u ocupantes que cometan infracciones tipificadas.
Conforme a dicha norma, las sanciones pecuniarias consisten en multas que pueden cargarse a los recibos de las cuotas de mantenimiento y adquieren mérito ejecutivo.
Asimismo, el propietario que no paga tres o más cuotas ordinarias o al menos una extraordinaria queda inhabilitado, y la junta puede anotar un cargo sobre la partida de su unidad y reportarlo al registro de morosos del Ministerio de Vivienda.

SEXTO: ACUERDO

Por el voto de propietarios que representan el [PORCENTAJE_VOTO] de los porcentajes de participación, se acuerda imponer al propietario [NOMBRE_INFRACTOR] una multa de [MONTO_MULTA] ([MULTA_LETRAS]), que se cargará a su recibo de mantenimiento. Se faculta al presidente a iniciar las acciones de cobranza con mérito ejecutivo, a anotar el cargo correspondiente y a aplicar las medidas no pecuniarias que correspondan conforme al manual de convivencia.

SÉTIMO: NOTIFICACIÓN

Se dispone notificar al propietario sancionado el contenido de este acuerdo, indicándole los recursos que puede interponer.

No habiendo otro punto que tratar, se levanta la sesión siendo las [HORA_CIERRE] horas, firmando los asistentes en señal de conformidad.

_______________________            _______________________
[NOMBRE_PRESIDENTE]                [NOMBRE_SECRETARIO]
Presidente                         Secretario
DNI N° [DNI_PRESIDENTE]            DNI N° [DNI_SECRETARIO]

Esta Acta es el documento con el que la Junta de Propietarios sanciona formalmente a un propietario por no pagar sus cuotas en los plazos establecidos o por infringir el Reglamento Interno (ruidos molestos, mascotas no autorizadas, mudanzas fuera de horario, daños a bienes comunes, uso indebido de áreas comunes). Sin un acta de imposición de multa, la sanción no es exigible y el administrador no puede cobrarla. Con el acta, la multa se incorpora al estado de cuenta del propietario y, eventualmente, puede ejecutarse junto con las cuotas en proceso judicial.

Quién la aprueba y cuándo conviene hacerlo

La aprueba la Junta de Propietarios convocada para tal fin, o el órgano que el Reglamento Interno designe para sancionar (en algunos edificios es el propio Presidente o un Comité de Disciplina). Conviene aprobarla cuando la infracción ya ha sido notificada por escrito al propietario, este ha tenido oportunidad de descargo y persiste el incumplimiento. Sancionar sin haber notificado previamente expone la multa a ser anulada en sede judicial por violación al debido proceso.

Base legal vigente 2026

El régimen sancionador interno está habilitado por el Decreto Legislativo 1568, que reconoce a la Junta de Propietarios la facultad de imponer multas conforme a su Reglamento Interno inscrito. Para edificios bajo la antigua Ley 27157 sigue aplicándose dicha ley con su Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA. La multa debe respetar los principios de tipicidad (la conducta debe estar prevista en el Reglamento), proporcionalidad y razonabilidad, conforme al artículo 230 del Texto Único Ordenado de la Ley del Procedimiento Administrativo General Ley 27444 que se aplica supletoriamente. El cobro ejecutivo se ampara en el Código Procesal Civil.

Qué datos y documentos necesitas

• Reglamento Interno inscrito que tipifica la infracción y el monto o rango de multa.
• Carta de notificación previa al propietario describiendo la infracción.
• Descargo del propietario o constancia de no haberlo presentado.
• Evidencias: fotos, videos, reportes de seguridad, cartas de vecinos, estado de cuenta moroso.
• Convocatoria con agenda específica de imposición de multa.
• Datos completos del propietario sancionado (nombre, DNI, unidad).

Cómo aprobar la multa paso a paso

1. El administrador o el Presidente notifica por escrito al propietario la presunta infracción y le otorga plazo para descargo (lo que indique el Reglamento, usualmente entre 5 y 10 días).
2. Recibido el descargo o vencido el plazo, el Presidente convoca a Junta o al órgano competente, con agenda específica de imposición de multa.
3. En la sesión se presenta la evidencia, se evalúa el descargo y se debate la sanción.
4. Se vota por porcentaje de participación, conforme al Reglamento. Aprobada la multa, se redacta el acta con la infracción tipificada, el monto y el plazo de pago.
5. Se notifica el acta al propietario sancionado por conducto fehaciente (notario, courier con cargo).
6. Si no paga, la multa se incorpora al estado de cuenta y puede ejecutarse junto con las cuotas pendientes.

Errores comunes a evitar

• Sancionar una conducta que no está expresamente tipificada en el Reglamento Interno.
• Imponer multa sin haber notificado previamente al propietario ni darle derecho a descargo.
• Aplicar multas desproporcionadas o sin tope, lo que las vuelve impugnables.
• No notificar el acta de sanción al propietario, lo que impide el cobro ejecutivo.
• Confundir cuota con multa en el estado de cuenta, dificultando la ejecución diferenciada.

Preguntas frecuentes

¿La Junta puede inventar multas que no están en el Reglamento?

No. Rige el principio de tipicidad: solo se sanciona lo que el Reglamento Interno tipifica expresamente. Si la conducta no está prevista, debe modificarse primero el Reglamento.

¿El propietario sancionado puede impugnar el acta?

Sí. Puede impugnarla judicialmente si considera que se violó su derecho de defensa, que la sanción es desproporcionada o que no se siguió el procedimiento del Reglamento. La impugnación se tramita en proceso abreviado o sumarísimo según corresponda.

¿La multa genera intereses como las cuotas?

Solo si el Reglamento Interno lo prevé o si la Junta lo aprueba expresamente. Sin previsión, la multa devenga el interés legal del Código Civil desde el requerimiento de pago.

¿Se puede cortar el agua o luz al propietario sancionado?

No. El corte unilateral de servicios esenciales es ilegal y puede ser denunciado como abuso o, incluso, como delito de coacción. El camino legal es el cobro ejecutivo y la inscripción de la deuda en centrales de riesgo si el Reglamento lo prevé.