Acta de Junta de Propietarios para Autorizar Obras en Bienes Comunes

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ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS PARA AUTORIZAR OBRAS EN BIENES COMUNES

EDIFICACIÓN: [NOMBRE_EDIFICACION]
DIRECCIÓN: [DIRECCION_INMUEBLE], DISTRITO DE [DISTRITO]
PARTIDA REGISTRAL: [PARTIDA_SUNARP]
LIBRO DE ACTAS LEGALIZADO N°: [NUMERO_LIBRO]

En [CIUDAD], siendo las [HORA] del [FECHA], se reunió la Junta de Propietarios en sesión extraordinaria, convocada conforme al Decreto Legislativo 1568, régimen de la propiedad horizontal, y al Reglamento Interno vigente. Presidió don/doña [NOMBRE_PRESIDENTE], DNI [DNI_PRESIDENTE].

PRIMERO. QUÓRUM.
Se constató la presencia de propietarios que representan el [PORCENTAJE_QUORUM] por ciento de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, quórum suficiente para sesionar válidamente sobre la materia de agenda.

SEGUNDO. AGENDA.
1. Aprobación de la ejecución de obras sobre bienes comunes.
2. Aprobación del presupuesto y la forma de financiamiento de las obras.
3. Designación del responsable de supervisión.

TERCERO. DESCRIPCIÓN DE LAS OBRAS.
Se sometió a consideración la ejecución de las siguientes obras sobre bienes comunes: [DESCRIPCION_OBRAS], a ejecutarse en [UBICACION_OBRAS] de la edificación, con un plazo estimado de [PLAZO_OBRAS].

CUARTO. MAYORÍA APLICABLE Y VOTACIÓN.
Tratándose de actos que disponen, desafectan o modifican bienes comunes, el Decreto Legislativo 1568 exige el voto de no menos del setenta y cinco por ciento (75%) de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes. Sometida a votación la ejecución de las obras, se obtuvo el voto favorable del [PORCENTAJE_VOTO_FAVORABLE] por ciento de los porcentajes de participación, superando la mayoría calificada exigida, por lo que la propuesta quedó APROBADA.

QUINTO. PRESUPUESTO Y FINANCIAMIENTO.
El costo total de las obras asciende a S/ [MONTO_OBRAS], que se financia mediante [FORMA_FINANCIAMIENTO] (cuota extraordinaria prorrateada por porcentaje de participación, fondo de reserva u otra fuente). Se contratará al ejecutor [NOMBRE_EJECUTOR], previa cotización y verificación de idoneidad.

SEXTO. SUPERVISIÓN Y AUTORIZACIONES.
Se designa a [NOMBRE_SUPERVISOR] como responsable de la supervisión de las obras. Se faculta al Presidente a suscribir los contratos, gestionar las licencias municipales que correspondan y representar a la Junta ante las autoridades.

No habiendo otro punto que tratar, se levantó la sesión siendo las [HORA_CIERRE].

FIRMAS:
Presidente: [NOMBRE_PRESIDENTE] - DNI [DNI_PRESIDENTE]
Secretario: [NOMBRE_SECRETARIO] - DNI [DNI_SECRETARIO]
Propietarios asistentes: [NOMBRES_Y_DNI_ASISTENTES]

Esta Acta es el documento con el que la Junta de Propietarios autoriza formalmente la ejecución de obras o modificaciones en bienes comunes del edificio: cambio de fachada, ampliación del lobby, instalación de paneles solares en azotea, reemplazo del ascensor, modernización del sistema eléctrico, impermeabilización del tanque elevado, instalación de bombas o equipos, construcción de gimnasio o coworking en áreas comunes. Sin esta autorización, ningún propietario ni el administrador pueden modificar bienes comunes, y hacerlo sin acuerdo puede dar lugar a demandas de reposición a estado original, sanciones municipales y, en algunos casos, denuncias penales por daños.

Quién la aprueba y cuándo conviene hacerlo

La aprueba la Junta de Propietarios con quórum y mayoría calificada, porque toda obra en bien común afecta a todos los copropietarios. Conviene aprobarla antes de iniciar cualquier obra, incluso si es urgente: una autorización posterior siempre es más débil y puede ser impugnada. Si la obra es de emergencia (filtración, riesgo estructural), el administrador puede ejecutarla con cargo a ratificación posterior por la Junta.

Base legal vigente 2026

El Decreto Legislativo 1568 regula el régimen de bienes comunes y exige acuerdo de la Junta de Propietarios para modificarlos. Para edificios bajo la Ley 27157 sigue aplicándose dicha ley con el Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA. Para obras que afecten estructura o fachada, se requiere además licencia municipal conforme a la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones, y su Reglamento. Para azoteas y elementos visibles, se aplican los parámetros urbanísticos municipales. Supletoriamente rige el artículo 977 del Código Civil sobre administración de la copropiedad.

Qué datos y documentos necesitas

• Memoria descriptiva de la obra propuesta, con planos y especificaciones técnicas.
• Cotizaciones de varias empresas (mínimo dos o tres), con plazo y forma de pago.
• Informe técnico que justifique la obra (ingeniero, arquitecto o supervisor).
• Presupuesto y plan de financiamiento (cuota extraordinaria, fondo de reserva, crédito).
• Identificación del contratista propuesto, con RUC, antecedentes y referencias.
• Cronograma de obra y mecanismo de supervisión.
• Licencia municipal previa, cuando la obra lo requiera.

Cómo aprobarla paso a paso

1. El administrador o un Comité de Obras prepara el expediente técnico y económico.
2. El Presidente convoca a Junta de Propietarios con agenda específica de autorización de obras.
3. El día de la sesión se presenta el proyecto, se debate, se aclaran dudas técnicas y económicas.
4. Se vota por porcentaje de participación con quórum calificado. Aprobada, se autoriza al Presidente o al administrador a firmar el contrato de obra.
5. Se redacta el acta detallando el alcance, el monto, el plazo, el contratista, la supervisión y la forma de pago.
6. Se firma el acta y, si la obra implica modificación inscribible (ampliación, cambio de uso), se eleva a escritura pública para inscribir en Sunarp.

Errores comunes a evitar

• Autorizar la obra sin licencia municipal previa cuando la norma la exige.
• Firmar contrato con un solo proveedor sin haber comparado cotizaciones.
• No designar a un supervisor independiente, dejando que el administrador y el contratista controlen todo.
• No definir adelantos, valorizaciones ni penalidades por atraso.
• No prever la liquidación final ni la entrega formal con acta y conformidad.

Preguntas frecuentes

¿Toda obra en bien común necesita acuerdo de Junta?

Sí, salvo el mantenimiento ordinario que esté presupuestado dentro del plan anual. Cualquier obra nueva, modificación o ampliación requiere acuerdo expreso por afectar a todos los copropietarios.

¿Qué pasa si un propietario se opone a la obra aprobada?

Si la obra fue aprobada con el quórum y la mayoría del Reglamento Interno, el opositor está obligado igual. Puede impugnar judicialmente solo si hubo defectos de convocatoria, quórum o si la obra es ilegal.

¿La obra en azotea requiere autorización adicional?

Sí. La azotea es bien común, salvo asignación expresa en el Reglamento Interno. Cualquier obra en azotea requiere acuerdo de Junta y, además, parámetros municipales conformes a la Ley 29090.

¿Se puede ejecutar una obra urgente sin autorización previa?

Sí, en casos de emergencia que afecten la seguridad o habitabilidad (fuga de agua mayor, falla de ascensor, riesgo estructural). El administrador debe documentar la urgencia, ejecutar lo indispensable y someter la ratificación a la siguiente Junta.