Acta de Junta de Propietarios de Remoción del Administrador y Designación de Nuevo Administrador

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ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS DE REMOCIÓN DEL ADMINISTRADOR Y DESIGNACIÓN DE NUEVO ADMINISTRADOR

EDIFICIO O CONJUNTO: [NOMBRE_EDIFICIO]
DIRECCIÓN: [DIRECCION_EDIFICIO], distrito de [DISTRITO]
PARTIDA REGISTRAL DE LA JUNTA: [PARTIDA_REGISTRAL]

En [DISTRITO], siendo las [HORA] del día [DIA] de [MES] de [ANIO], se reunieron los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, convocados conforme al Reglamento Interno y al Decreto Legislativo 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal.

PRIMERO. QUÓRUM Y APERTURA
Se verifica la asistencia de propietarios que representan el [PORCENTAJE_QUORUM] por ciento de los porcentajes de participación, cumpliendo el quórum del Reglamento Interno. Preside [NOMBRE_PRESIDENTE], presidente de la Junta, y actúa como secretario [NOMBRE_SECRETARIO].

SEGUNDO. AGENDA
1. Remoción del administrador actual.
2. Designación del nuevo administrador.
3. Plazo de la designación y facultades.
4. Entrega de cargo.

TERCERO. FUNDAMENTO DE LA REMOCIÓN
El presidente expone las causas que motivan la remoción del administrador [NOMBRE_ADMINISTRADOR_SALIENTE], a saber: [MOTIVOS_REMOCION]. La Junta de Propietarios, conforme al D.Leg. 1568, tiene la facultad de remover al administrador que designó.

CUARTO. ACUERDO DE REMOCIÓN
Puesto a votación, la Junta acuerda por [PORCENTAJE_APROBACION] por ciento de los porcentajes de participación remover del cargo a [NOMBRE_ADMINISTRADOR_SALIENTE], con efecto a partir del [FECHA_EFECTO_REMOCION], dejando sin efecto los poderes que le fueron conferidos.

QUINTO. DESIGNACIÓN DEL NUEVO ADMINISTRADOR
La Junta designa como nuevo administrador a [NOMBRE_ADMINISTRADOR_NUEVO], identificado con [TIPO_DOC] N° [NUMERO_DOC], con domicilio en [DOMICILIO_ADMINISTRADOR], por un período de [PLAZO_DESIGNACION], renovable por acuerdo de la Junta.

SEXTO. FACULTADES
El nuevo administrador queda facultado para administrar y conservar los bienes comunes, cobrar las cuotas ordinarias y extraordinarias, contratar servicios, abrir y operar cuentas a nombre de la Junta, y representar a la Junta ante entidades públicas y privadas, dentro de los límites del Reglamento Interno.

SÉPTIMO. ENTREGA DE CARGO
El administrador saliente entregará en un plazo de [DIAS_ENTREGA] días la documentación contable, llaves, libros, fondos y saldos bancarios, mediante acta de entrega de cargo con inventario detallado.

No habiendo otro punto que tratar, se levanta la sesión a las [HORA_CIERRE], firmando los asistentes.

PRESIDENTE: [NOMBRE_PRESIDENTE]   DNI: [DNI_PRESIDENTE]

SECRETARIO: [NOMBRE_SECRETARIO]   DNI: [DNI_SECRETARIO]

PROPIETARIOS ASISTENTES: [LISTA_FIRMAS]

Nota: Documento referencial. Verifica el quórum y las mayorías de tu Reglamento Interno con un abogado colegiado.

Esta Acta es el documento con el que la Junta de Propietarios decide separar al administrador actual de su cargo y designar a uno nuevo. La remoción puede deberse a vencimiento del contrato, pérdida de confianza, mala gestión, no rendir cuentas, manejo irregular del dinero o simple decisión política de la Junta. Sin esta acta, el administrador saliente sigue figurando como representante del edificio frente a bancos, proveedores y entidades públicas, y el nuevo no puede asumir funciones legalmente.

Quién la firma y cuándo conviene hacerla

La firman el Presidente de la Junta, el Secretario y los propietarios asistentes. Conviene hacerla cuando ya hay un sustento suficiente para la remoción (rendiciones observadas, denuncias, vencimiento de contrato) y, en lo posible, en la misma sesión designar al sucesor para evitar vacíos en la administración. No conviene remover sin tener un reemplazo inmediato porque el edificio queda sin quién pague servicios, supervise vigilancia o cobre cuotas.

Base legal vigente 2026

El régimen del administrador y la facultad de la Junta para nombrarlo y removerlo está en el Decreto Legislativo 1568, que reconoce a la Junta como órgano máximo del edificio. Para edificios bajo la Ley 27157 sigue aplicándose dicha ley con el Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA. La relación contractual con el administrador se rige supletoriamente por los artículos 1755 y siguientes del Código Civil (locación de servicios) o por los artículos 1790 y siguientes (mandato), según se haya pactado. La revocación del mandato es libre conforme al artículo 1808 del Código Civil, sin perjuicio de la indemnización pactada por terminación anticipada.

Qué datos y documentos necesitas

• Reglamento Interno inscrito (para verificar quórum, mayoría y causales).
• Contrato vigente con el administrador o documento de designación anterior.
• Sustento de la remoción: rendiciones observadas, denuncias, cartas de queja.
• Convocatoria con agenda específica de remoción y designación.
• Datos del nuevo administrador propuesto: persona natural (DNI, dirección) o jurídica (RUC, representante legal, vigencia de poder).
• Padrón de propietarios y cargo de notificación de la convocatoria.

Cómo levantar el acta paso a paso

1. El Presidente convoca a Junta con la anticipación del Reglamento, indicando expresamente en la agenda la remoción y designación.
2. Notifica al administrador saliente para que pueda asistir y ejercer su defensa (recomendable aunque no siempre obligatorio).
3. El día de la sesión se verifica el quórum, se expone el sustento de la remoción y se debate.
4. Se vota la remoción por porcentaje de participación. Aprobada, se vota la designación del nuevo administrador.
5. Se redacta el acta con ambos acuerdos, el contrato propuesto con el nuevo administrador, su remuneración y sus facultades.
6. Se legalizan firmas ante notario y se notifica al administrador saliente. Si el Reglamento lo exige, se inscribe el cambio en Sunarp.

Errores comunes a evitar

• Remover sin convocatoria con agenda específica, lo que vuelve la decisión impugnable.
• No dar al administrador saliente la posibilidad de descargo cuando la remoción es por causa imputable.
• Aprobar la remoción sin designar al sucesor, dejando al edificio sin administración.
• No exigir entrega de cargo formal con acta de entrega, perdiendo trazabilidad del dinero y los bienes.
• No comunicar el cambio a bancos, proveedores y Municipalidad, generando confusiones de pago.

Preguntas frecuentes

¿Se necesita causa justificada para remover al administrador?

Si la relación es de mandato, no, porque conforme al artículo 1808 del Código Civil el mandato es revocable libremente. Si es contrato de locación de servicios a plazo, la terminación anticipada sin causa puede generar indemnización pactada.

¿El administrador removido puede demandar a la Junta?

Puede demandar el pago de la indemnización pactada o de los honorarios devengados hasta la remoción, pero no puede obligar al edificio a mantenerlo en el cargo. La confianza es esencial en la relación.

¿Qué pasa si el administrador se niega a entregar el cargo?

El Presidente debe requerirlo por carta notarial. Si persiste, se puede demandar judicialmente la entrega y, si retiene dinero del edificio, denunciarse por apropiación ilícita.

¿La remoción debe inscribirse en Sunarp?

Solo si el Reglamento Interno lo exige o si el administrador era además Presidente con poder inscrito. En la mayoría de edificios basta el acta interna debidamente notificada al saliente y a los terceros relevantes.