Airbnb en Perú: qué impuestos pagas y cómo declarar tu alquiler

¿Qué impuesto pagas por alquilar en Airbnb?

Depende de si solo alquilas el espacio o si además brindas servicios de hospedaje. Si únicamente cedes el inmueble amoblado, pagas renta de primera categoría, con una tasa efectiva del 5% sobre lo que cobras cada mes. Si prestas servicios propios de un hotel (limpieza diaria, desayuno, atención al huésped, cambio de sábanas), SUNAT considera que realizas una actividad empresarial y tributas por renta de tercera categoría, además del IGV del 18% cuando corresponde.

La distinción no es un detalle: cambia el formulario, la tasa y hasta la obligación de emitir comprobantes. Por eso conviene definir bien tu modelo antes de recibir al primer huésped. Si quieres entender la base, revisa cómo funciona la renta de primera categoría por alquileres.

Primera vs. tercera categoría: cuál te toca

Si vas a operar como negocio, primero elige tu régimen tributario leyendo la comparación de NRUS, RER, RMT y Régimen General. Para calcular el IGV de tus operaciones usa la calculadora de IGV.

Cómo declarar y pagar la renta de primera categoría

Este es el caso más común entre los anfitriones. El pago es mensual:

1. Ingresa a SUNAT con tu Clave SOL y abre el Formulario Virtual 1683 (arrendamiento).
2. Registra el monto cobrado en el mes por el alquiler.
3. El sistema calcula el 5% de la renta bruta (equivale al 6.25% sobre la renta neta del 80%).
4. Paga dentro del plazo según el último dígito de tu RUC o DNI.
5. Entrega al huésped o guarda el comprobante de arrendamiento generado.

Al cierre del año presentas la declaración jurada anual para regularizar. Si tu RUC no está afecto a rentas de primera categoría, primero actualiza tus datos con una solicitud de modificación de datos en el RUC.

SUNAT ya fiscaliza a las plataformas

Pensar que Airbnb es dinero invisible es un error caro. SUNAT viene reforzando el cruce de información con plataformas digitales y con los movimientos bancarios (los ITF y los abonos frecuentes dejan rastro). Si recibes pagos recurrentes por hospedaje y no declaras, te expones a una fiscalización, al cobro de la deuda con intereses y a multas por no declarar o por no emitir comprobantes.

Formalizarte cuesta poco y te protege. Si al operar como negocio necesitas ordenar tu situación tributaria, empieza por elegir el régimen correcto siguiendo la guía para sacar RUC y elegir tu régimen tributario.

Errores frecuentes de los anfitriones

• No declarar nada: el ingreso por Airbnb es renta gravada, sí o sí.
• Confundir categorías: si das servicios de hotel y declaras como 1ra categoría, SUNAT puede reliquidar como 3ra.
• No emitir comprobantes en 3ra categoría: genera multas y pérdida de crédito fiscal.
• Cobrar todo por transferencia sin sustento: facilita la fiscalización en tu contra.
• Usar un contrato genérico: conviene un contrato de arrendamiento de habitación amoblada que respalde la operación.

Obligaciones adicionales: municipalidad, comprobantes y libro de reclamaciones

La renta no es lo único que mira el Estado cuando operas un alquiler tipo Airbnb. Si tu actividad se parece a un hospedaje, es decir si prestas servicios y recibes huéspedes de forma habitual, entras en el terreno empresarial y aparecen obligaciones extra que muchos anfitriones ignoran hasta que llega la multa.

Primero, la municipalidad. Un hospedaje formal requiere licencia de funcionamiento y puede estar sujeto a normas de zonificación y de Defensa Civil según el aforo. Operar un negocio de hospedaje sin licencia expone a sanciones municipales, independientes del tema tributario. Segundo, los comprobantes: en tercera categoría debes emitir boleta o factura electrónica por cada estadía, y llevar tus libros según el régimen que elegiste. Si aún no dominas ese trámite, revisa cómo emitir factura electrónica paso a paso. Tercero, el libro de reclamaciones: todo proveedor que ofrece servicios al consumidor final está obligado a tenerlo, físico o virtual, y su ausencia genera multas de Indecopi; entiende bien por qué el libro de reclamaciones es obligatorio.

La conclusión práctica es simple: si solo alquilas el espacio de forma ocasional, la renta de primera categoría con el Formulario 1683 te ordena y te protege. Si tu operación crece, con varios inmuebles, atención tipo hotel y anuncios permanentes, formalizarte como negocio deja de ser opcional. Definir bien tu modelo desde el inicio evita que una fiscalización te alcance con impuestos, multas y regularizaciones acumuladas de varios años, que suele ser la parte más cara de no haber declarado a tiempo.