Alcabala 2026: qué es y cuánto se paga al comprar un inmueble

Cuánto se paga de alcabala en 2026

La alcabala es 3% sobre el valor del inmueble, pero las primeras 10 UIT están inafectas. Con la UIT 2026 de S/ 5,500, ese tramo libre equivale a S/ 55,000. La paga el comprador antes o al momento de la transferencia, ante la municipalidad provincial o el SAT, y su comprobante es requisito para inscribir en SUNARP. Si el inmueble vale menos de S/ 55,000, no pagas alcabala.

Es un impuesto municipal que grava la transferencia de propiedad de inmuebles, a título oneroso o gratuito. No lo confundas con el impuesto a la renta de segunda categoría, que paga el vendedor por la ganancia. Base legal: D.S. 156-2004-EF (Ley de Tributación Municipal).

Cómo se calcula: 3% menos 10 UIT

La fórmula es sencilla:

• Base afecta = Valor del inmueble − 10 UIT (S/ 55,000 en 2026).
• Alcabala = Base afecta × 3%.

La base imponible es el mayor monto entre el valor de transferencia pactado y el valor del autovalúo del año, ajustado por el Índice de Precios al Por Mayor (IPM). Es decir, aunque en el contrato figure un precio bajo, la municipalidad tomará el autovalúo si este es mayor. Puedes estimarla al instante con la calculadora de impuesto de alcabala.

Ejemplo de cálculo 2026

Compras un departamento en S/ 250,000 y su autovalúo es menor:

• Base afecta: S/ 250,000 − S/ 55,000 (10 UIT) = S/ 195,000
• Alcabala: S/ 195,000 × 3% = S/ 5,850

Otro caso: una casa de S/ 90,000.

• Base afecta: S/ 90,000 − S/ 55,000 = S/ 35,000
• Alcabala: S/ 35,000 × 3% = S/ 1,050

Y si compras un aire o terreno de S/ 50,000, al ser menor que las 10 UIT, no pagas nada de alcabala.

Dónde, cuándo y con qué documentos pagarla

Se paga ante la municipalidad provincial del distrito donde está el inmueble, o ante el SAT (Lima y otras ciudades), hasta el último día hábil del mes siguiente a la fecha de la transferencia. Lleva:

1. Minuta o contrato de compraventa.
2. Copia del autovalúo (HR y PU) del inmueble.
3. DNI del comprador y del vendedor.
4. Partida registral del inmueble.

El pago de la alcabala (o la constancia de inafectación) es requisito indispensable para inscribir el contrato de compraventa de inmueble en SUNARP. Sin ese comprobante, el notario no eleva a escritura pública ni Registros inscribe.

Alcabala vs otros gastos de la compra

Presupuestar solo el precio del inmueble es un error clásico: la alcabala y los derechos registrales pueden sumar varios miles de soles.

Casos especiales, inafectaciones y verificaciones

No pagan alcabala, entre otros supuestos: la primera venta de inmuebles que hacen las constructoras (salvo por el valor del terreno), las transferencias por anticipo de legítima y las herencias, y ciertas operaciones del Estado. Si vas a recibir un bien por adelanto de herencia, revisa la escritura de anticipo de legítima.

Antes de comprar, verifica que el inmueble esté saneado con un due diligence inmobiliario y revisa el impuesto predial pendiente en la guía del impuesto predial 2026. Si compras un terreno para independizar, te servirá saber cómo independizar un predio en SUNARP.

Qué hacer si la municipalidad calcula mal tu alcabala

A veces la municipalidad o el SAT liquida la alcabala sobre un valor mayor al que corresponde, por ejemplo, tomando un autovalúo desactualizado o desconociendo una inafectación aplicable. Si eso ocurre, no pagues sin observar. Primero solicita el detalle del cálculo y verifica la base imponible: recuerda que se descuentan las primeras 10 UIT (S/ 55,000 en 2026) y que la base es el mayor entre el valor de transferencia y el autovalúo ajustado. Si el cálculo sigue siendo incorrecto, presenta un reclamo administrativo ante la propia municipalidad o el SAT dentro del plazo, adjuntando la minuta, el autovalúo y la partida registral. Cuando el caso involucra una inafectación (herencia, anticipo de legítima, primera venta del constructor por el valor de la edificación), sustenta la excepción con documentos. Guarda siempre el comprobante de pago o la constancia de inafectación: sin ese documento, el notario no eleva la escritura y SUNARP no inscribe la compraventa.