Cómo comprar un inmueble sin riesgos: checklist legal

Paso 1: verifica la partida registral

Todo empieza con la copia literal o el certificado de la partida del inmueble en SUNARP. Léela completa, rubro por rubro: te dice quién es el dueño, las medidas del predio y, sobre todo, qué cargas pesan sobre él.

Compara los datos de la partida con los del documento de identidad del vendedor y con el inmueble real. Cualquier inconsistencia (área distinta, otro titular, una hipoteca) es una alerta para detenerte y aclarar antes de seguir.

Paso 2: confirma quién vende y sus facultades

El que firma debe ser el titular registral (Rubro C) o tener poder suficiente. Verifica:

• Que el nombre y DNI del vendedor coincidan con la partida.
• Si es casado, que participe el cónyuge o haya autorización, por la sociedad de gananciales.
• Si actúa un apoderado, que el poder para vender esté vigente e inscrito.
• Si es una empresa, que el firmante tenga facultades vigentes.

Paso 3: revisa cargas, deudas y la realidad física

Antes de pagar, descarta sorpresas:

• Cargas: Rubro D limpio (sin hipotecas ni embargos no acordados).
• Predial y arbitrios: al día en la municipalidad.
• Mantenimiento: sin deuda de cuotas si está en un edificio.
• Posesión real: que no haya inquilinos ni ocupantes que compliquen la entrega.

Si quieres ir a fondo, pide el título archivado para verificar las transferencias anteriores.

Paso 4: usa arras y un contrato sólido

Para reservar el inmueble mientras verificas, puedes pactar arras en un contrato preliminar. Distingue las arras de confirmación de las de retractación, porque tienen efectos distintos si una parte se arrepiente.

El contrato definitivo debe ser un contrato de compraventa claro: precio, forma de pago, fecha de entrega, estado del inmueble y la obligación del vendedor de entregarlo libre de cargas y deudas. Si necesitas asegurar la operación a futuro, evalúa una promesa de compraventa.

Paso 5: blinda con bloqueo y escritura inscrita

El cierre seguro tiene dos llaves:

1. Bloqueo registral: apenas firmas la minuta, anótalo para reservar tu prioridad por 60 días hábiles.
2. Escritura pública e inscripción: eleva la compraventa a escritura y preséntala a SUNARP para abrir tu derecho a tu nombre.

La regla de oro: no pagues el grueso del precio sin tener tu derecho asegurado en el registro. Verificar primero y pagar después es lo que separa una compra tranquila de una estafa.