Cómo desalojar a un inquilino que no paga en Perú: opciones reales

¿Qué NO puedes hacer para desalojar?

Para desalojar a un inquilino que no paga tienes tres vías legales: carta notarial de requerimiento, desalojo notarial express (Ley 30933) y demanda judicial. Lo primero es tener claro qué no puedes hacer, porque el error más común convierte al dueño en denunciado.

Por más que el inquilino te deba varios meses, no puedes cambiar la cerradura, cortarle el agua o la luz, sacar sus cosas a la calle ni entrar a la fuerza. Eso configura los delitos de usurpación o coacción. El desalojo en Perú siempre es por vía notarial o judicial. El primer paso formal es una carta notarial de requerimiento de pago, que da un plazo para pagar y sirve de prueba en cualquier proceso posterior.

Vía 1: desalojo notarial express (Ley 30933)

La Ley 30933 creó el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, conocido como desalojo express. Solo procede si tu contrato cumple dos requisitos: el inmueble está plenamente identificado y el contrato contiene una cláusula de allanamiento futuro y de sometimiento expreso a la ley. Debe constar en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública.

El notario verifica la causal (falta de pago o vencimiento) y notifica al inquilino, que tiene 5 días hábiles para acreditar que pagó. Si no lo hace, el expediente pasa al juez de paz letrado, que dentro de 3 días hábiles ordena el lanzamiento con apoyo de la Policía. Por eso conviene firmar desde el inicio un contrato con allanamiento futuro; el detalle está en esta guía del allanamiento futuro.

Vía 2: demanda judicial de desalojo

Si tu contrato no tiene cláusula de allanamiento futuro, vas por la vía judicial mediante el proceso único de desalojo (Art. 585 y siguientes del Código Procesal Civil). Las causales más usadas son falta de pago y vencimiento del contrato:

• Demanda de desalojo por falta de pago: cuando el inquilino adeuda la renta.
• Demanda por vencimiento de contrato: cuando el plazo terminó y no se va.
• Demanda por ocupación precaria: cuando ocupa sin título alguno.

Es más lento que el express, pero es la única opción si no tomaste precauciones en el contrato. Puedes revisar más en desalojo por falta de pago.

Paso previo obligatorio: la carta notarial

Antes de cualquier demanda conviene requerir formalmente el pago y, si corresponde, resolver el contrato. Usa una carta de resolución de contrato por falta de pago para dar por terminado el arrendamiento por la mora.

Si solo quieres que se vaya al vencimiento del plazo, envía con anticipación una carta de aviso de no renovación. Estas cartas, diligenciadas por notario, son la prueba clave de que actuaste de buena fe y requeriste antes de demandar, lo que fortalece tu posición en el proceso.

¿Cuánto demora cada vía?

La diferencia es enorme. Por eso la recomendación es siempre incluir el allanamiento futuro al firmar el contrato: convierte un desalojo de meses en uno de semanas.

Y las rentas atrasadas, ¿cómo las cobro?

Importante: el proceso de desalojo solo busca recuperar el inmueble, no cobrar lo que te deben. Para reclamar las rentas impagas debes accionar por separado, normalmente con una demanda de obligación de dar suma de dinero.

Si el inquilino dejó una garantía o depósito, puedes imputarla a la deuda según lo pactado. Para no llegar a juicio, muchas veces conviene primero intentar el cobro amistoso; revisa cómo cobrar una deuda sin abogado. Y si necesitas asegurar el pago durante el proceso, evalúa una medida cautelar: entiende cuándo procede en qué es una medida cautelar.