Contrato de Arrendamiento de Local Comercial
Contrato de arrendamiento de local comercial con cláusulas de garantía y mejoras. Arts. 1666-1712 del Código Civil.
Actualizado al 2 de septiembre de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL
Conste por el presente documento el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL que celebran:
EL ARRENDADOR:
Nombre / Razón Social: [NOMBRE_ARRENDADOR]
DNI / RUC : [DNI_RUC_ARRENDADOR]
Domicilio : [DOMICILIO_ARRENDADOR]
Teléfono : [TELÉFONO]
(en adelante "EL ARRENDADOR")
EL ARRENDATARIO:
Nombre / Razón Social: [NOMBRE_ARRENDATARIO]
DNI / RUC : [DNI_RUC_ARRENDATARIO]
Representante Legal : [NOMBRE_REP_LEGAL] (si es persona jurídica)
Domicilio : [DOMICILIO_ARRENDATARIO]
Teléfono : [TELÉFONO_ARRENDATARIO]
(en adelante "EL ARRENDATARIO")
CLÁUSULA PRIMERA.- LOCAL ARRENDADO
EL ARRENDADOR cede en arrendamiento a EL ARRENDATARIO el local comercial ubicado en [DIRECCIÓN_LOCAL], piso [PISO], distrito de [DISTRITO], con un área de [ÁREA] m², destinado a [USO ESPECÍFICO: restaurante / tienda de ropa / oficina / etc.].
CLÁUSULA SEGUNDA.- DESTINO Y USO EXCLUSIVO
El local será destinado exclusivamente para [GIRO COMERCIAL ESPECÍFICO]. Cualquier cambio de giro requerirá autorización escrita previa de EL ARRENDADOR. Queda prohibido el subarrendamiento sin autorización.
CLÁUSULA TERCERA.- PLAZO
El arrendamiento tendrá un plazo de [PLAZO: 1 / 2 / 3] año(s), comprendido entre el [FECHA_INICIO] y el [FECHA_FIN], prórrogable de mutuo acuerdo por escrito con [30] días de anticipación.
CLÁUSULA CUARTA.- RENTA MENSUAL
La renta mensual asciende a S/ [MONTO_RENTA] ([MONTO_EN_LETRAS] soles), pagaderos los días [DÍA_PAGO] de cada mes, mediante transferencia a:
Banco : [BANCO]
Cuenta : [NÚMERO_CUENTA]
CCI : [CCI]
Titular : [NOMBRE_TITULAR]
CLÁUSULA QUINTA.- REAJUSTE DE RENTA
La renta se reajustará anualmente en un [PORCENTAJE: 5%] o de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) públicado por el INEI, el mayor de ambos.
CLÁUSULA SEXTA.- GARANTÍA
EL ARRENDATARIO entrega como garantía la suma de S/ [MONTO_GARANTÍA] equivalente a [NÚMERO] meses de renta, que será devuelta al término del contrato previa verificación del estado del local y liquidación de adeudos.
CLÁUSULA SÉPTIMA.- SERVICIOS E IMPUESTOS
Los servicios públicos (luz, agua, gas, teléfono, internet) y el mantenimiento mensual del edificio/galería (de ser el caso, S/ [MONTO]) son de cuenta de EL ARRENDATARIO. El impuesto predial es de cargo de EL ARRENDADOR.
CLÁUSULA OCTAVA.- MEJORAS Y OBRAS
EL ARRENDATARIO podrá realizar mejoras necesarias con autorización escrita previa. Al término del contrato, las mejoras adheridas al inmueble quedarán en favor de EL ARRENDADOR sin compensación alguna, salvo pacto en contrario.
CLÁUSULA NOVENA.- RESOLUCIÓN
Son causales de resolución automática:
a) El incumplimiento de dos (02) rentas mensuales consecutivas.
b) El uso del local para fines distintos al pactado o actividades ilícitas.
c) El subarrendamiento sin autorización.
d) Daños graves al inmueble por negligencia del arrendatario.
CLÁUSULA DÉCIMA.- JURISDICCIÓN
Para cualquier controversia las partes se someten al Juzgado de Paz Letrado o Juzgado Civil de [CIUDAD].
En señal de conformidad, las partes firman en [CIUDAD], a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO].
_________________________ _________________________
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
[NOMBRE_ARRENDADOR] [NOMBRE_ARRENDATARIO]
DNI/RUC: [NÚMERO] DNI/RUC: [NÚMERO]
Cuándo usar este contrato
Usa este modelo cuando alquilas un inmueble para una actividad económica: una tienda, una oficina, un restaurante, un almacén o un consultorio. El arrendamiento se rige por los artículos 1666 al 1712 del Código Civil. A diferencia de la vivienda, acá pesan el giro autorizado del negocio, las mejoras que hará el conductor y las garantías por daños o deudas. Conviene firmarlo con firmas legalizadas ante notario para tener fecha cierta y poder usar el desalojo rápido si el inquilino deja de pagar.
Qué debes pactar sí o sí
- Datos completos de las partes y del inmueble: dirección, partida registral en SUNARP y área.
- Giro autorizado: qué actividad puede desarrollar el conductor y cuál queda prohibida.
- Renta mensual (merced conductiva), moneda, fecha de pago y regla de reajuste anual.
- Plazo del contrato, renovación y causales de resolución anticipada.
- Garantía en dinero (depósito), su monto y cómo se devuelve al final.
- Quién paga arbitrios, luz, agua, internet, mantenimiento y gastos comunes.
Garantía, mejoras y subarriendo
El depósito en garantía cubre rentas impagas y daños al cierre. Anótalo como suma cierta y describe el estado del local con un acta de entrega con fotos. Las mejoras necesarias (las que evitan que el bien se deteriore) sí dan derecho a reembolso. Las mejoras útiles y de recreo solo si el contrato lo permite (artículos 916 y 1682 del Código Civil). El conductor no puede subarrendar ni ceder el contrato sin autorización escrita del arrendador (artículo 1692 del Código Civil). Deja eso claro para evitar que un tercero termine ocupando el local.
Desalojo rápido por falta de pago
Si el contrato consta en escritura pública -única vía disponible para local comercial, pues el FUA solo aplica a vivienda- e incluye las cláusulas de allanamiento a futuro y de sometimiento expreso a la Ley 30933, puedes acogerte al desalojo con intervención notarial cuando el inquilino no paga o cuando vence el plazo. La legalización de firmas no habilita esta vía. Es más corto que el desalojo judicial común por ocupante precario. Sin esa cláusula y sin fecha cierta, te queda la vía judicial ordinaria, que demora bastante más. Por eso vale la pena legalizar firmas desde el inicio.
Impuestos y registro
Si el arrendador es persona natural, paga el impuesto a la renta de primera categoría: un pago a cuenta del 5% de la renta mensual con el Formulario Virtual 1683 de SUNAT. Si el arrendador es empresa, el alquiler es renta de tercera categoría y se le suma el IGV del 18%, con factura. El conductor debe exigir el comprobante para sustentar gasto. Inscribir el contrato en SUNARP es opcional, pero da oponibilidad frente a terceros si el inmueble se vende.
Errores frecuentes
- No legalizar firmas ante notario y luego no poder usar el desalojo rápido.
- Dejar el giro del negocio sin definir, lo que abre conflictos por ruido, olores u horarios.
- No levantar acta de entrega con fotos, lo que vuelve imposible cobrar daños al final.
- Olvidar el reajuste de renta, que con inflación termina perjudicando al arrendador.
Base legal citada
- Arts. 1666 a 1712 CC: contrato de arrendamiento, obligaciones de las partes y resolución.
- Art. 1682 CC: mejoras necesarias y útiles, derecho al reembolso.
- Art. 1692 CC: prohibición de subarrendar o ceder sin autorización.
- Ley 30933: desalojo con intervención notarial por falta de pago o vencimiento.
- Art. 84 Ley del Impuesto a la Renta: pago a cuenta del 5% en primera categoría.
Casos reales: cuándo usar este documento
Ejemplo 1, el restaurante nuevo en una galería: Fiorella Medina, DNI 47712233, alquila un local de 45 m² en una galería comercial de Surquillo para abrir su restaurante de comida criolla. Pacta una renta de S/ 2,500 mensuales, una garantía equivalente a dos meses y deja establecido que el mantenimiento común de la galería, según el régimen interno, de S/ 180 mensuales, corre por su cuenta. El contrato fija el giro exclusivo como restaurante, para evitar reclamos si luego quiere vender otra cosa.
Ejemplo 2, la oficina para un centro de atención al cliente: Textiles del Norte SAC, representada por su gerente Luis Bravo, DNI 09988776, arrienda un piso de oficinas en San Isidro para instalar un call center de 20 personas, con una renta de S/ 6,800 mensuales y reajuste anual según el IPC del INEI. El contrato detalla también quién paga el mantenimiento del edificio, según metraje ocupado, y bajo qué condiciones se pueden hacer mejoras al espacio.
Cuándo NO te sirve: Si el inmueble que vas a alquilar es una vivienda para vivir (no para un negocio), corresponde un contrato de arrendamiento de vivienda; y si solo necesitas un terreno vacío sin construcción para almacenar o parquear, te sirve mejor un arrendamiento de terreno urbano o una cochera.
El error más común es no fijar con claridad el giro comercial autorizado, lo que después genera discusiones cuando el arrendatario cambia de negocio sin avisar, o dejar en el aire quién asume las mejoras hechas al local al terminar el contrato, lo que suele terminar en reclamos por la inversión no recuperada.
Requisitos y anexos: qué necesitas para presentarlo
Este contrato se firma entre privados y no se presenta ante ninguna entidad para su validez, pero conviene legalizar las firmas ante notario público desde el inicio: eso te da fecha cierta y, si el contrato incluye la cláusula de allanamiento futuro, te permite acogerte al desalojo con intervención notarial de la Ley 30933 si el arrendatario deja de pagar.
Documentos que debes adjuntar
- Copia del DNI o RUC de ambas partes, para identificar correctamente a quienes firman.
- Copia literal o partida registral del local, que obtienes en la SUNARP y acredita quién es el propietario.
- Vigencia de poder del representante legal, si el arrendatario es una persona jurídica.
- Acta de entrega del local con inventario fotográfico, para dejar constancia del estado en que se recibe.
- Comprobante del depósito en garantía entregado.
- Certificado de compatibilidad de uso o de defensa civil, si la municipalidad lo exige para otorgar la licencia de funcionamiento del negocio.
Antes de presentarlo, revisa
- Que las firmas estén legalizadas ante notario para tener fecha cierta y poder usar el desalojo rápido si hace falta.
- Que el giro autorizado en el contrato coincida con la zonificación municipal del local.
- Que quede claro quién paga arbitrios, mantenimiento y servicios públicos.
- Que el monto de la garantía coincida en números y en letras, y que se indique cuándo se devuelve.
- Que el plazo de aviso para renovar o terminar el contrato esté fijado con anticipación suficiente.
El costo de la legalización notarial varía según la notaría y la cantidad de firmas; confírmalo antes de ir. Después de firmarlo, el arrendatario suele necesitar este contrato como sustento de posesión para tramitar su licencia de funcionamiento ante la municipalidad.
Jurisprudencia y criterios aplicables
El IV Pleno Casatorio Civil (Casación N.° 2195-2011-Ucayali) fijó como precedente vinculante que el arrendatario que continúa ocupando el bien después del vencimiento del plazo pactado, sin que el arrendador haya consentido la continuación del arriendo, se convierte en poseedor precario para efectos del proceso de desalojo. Este criterio es determinante para el arrendador de un local comercial: basta el contrato vencido y el requerimiento de devolución para sustentar la demanda de desalojo, sin necesidad de discutir primero la validez del título en otra vía.
En cuanto a la resolución por falta de pago, la Corte Suprema ha señalado de manera reiterada que la cláusula resolutoria expresa (artículo 1430 del Código Civil) permite resolver el contrato de pleno derecho ante el incumplimiento de las rentas pactadas, comunicando la decisión al arrendatario mediante carta notarial. Es también criterio consolidado que las mejoras introducidas por el arrendatario sin autorización escrita previa no generan derecho a reembolso, conforme a los artículos 1682 y 1683 del Código Civil, salvo pacto expreso en contrario. Adicionalmente, la práctica judicial exige que la carta notarial de requerimiento precise el monto exacto adeudado y el plazo de subsanación, pues su omisión invalida la pretensión de desalojo por esta vía sumarísima.
Ejemplo con datos de muestra
Así se ve el documento ya llenado (datos ficticios):
Preguntas frecuentes sobre el modelo de contrato de arrendamiento de local comercial
¿El modelo de contrato de arrendamiento de local comercial es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/contrato-de-arrendamiento-de-local-comercial/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de contrato de arrendamiento de local comercial sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
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