Contrato de Maestro de Obra a Todo Costo para Construcción de Vivienda
Contrato de obra a suma alzada donde el maestro de obra pone mano de obra y materiales para construir tu casa. Regulado por los artículos 1771 al 1789 del Código Civil, con garantía quinquenal del artículo 1784.
Actualizado al 10 de julio de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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CONTRATO DE OBRA A TODO COSTO (MANO DE OBRA Y MATERIALES)
Conste por el presente documento el CONTRATO DE OBRA A TODO COSTO que celebran, de una parte, [NOMBRE_PROPIETARIO], identificado(a) con DNI N.° [DNI_PROPIETARIO], con domicilio en [DIRECCION_PROPIETARIO], distrito de [DISTRITO], provincia y departamento de [DEPARTAMENTO], a quien se denominará EL COMITENTE; y de la otra parte, [NOMBRE_MAESTRO], identificado(a) con DNI N.° [DNI_MAESTRO], con RUC N.° [RUC_MAESTRO], con domicilio en [DIRECCION_MAESTRO], a quien se denominará EL CONTRATISTA; en los términos siguientes:
PRIMERA.- ANTECEDENTES. EL COMITENTE es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCION_OBRA], inscrito en la Partida N.° [PARTIDA_SUNARP] del Registro de Predios de [ZONA_REGISTRAL], y cuenta con la licencia de edificación N.° [NUMERO_LICENCIA] otorgada por la Municipalidad de [DISTRITO].
SEGUNDA.- OBJETO. Al amparo del artículo 1771 del Código Civil, EL CONTRATISTA se obliga a ejecutar a todo costo la obra consistente en [DESCRIPCION_OBRA] (por ejemplo, casa de [NUMERO_PISOS] pisos y [AREA_M2] m2 techados), suministrando la mano de obra, la dirección técnica y la totalidad de los materiales, conforme a los planos y especificaciones que como Anexo 1 forman parte del contrato.
TERCERA.- PRECIO A SUMA ALZADA. El precio total y único de la obra es de S/ [MONTO_TOTAL] ([MONTO_LETRAS]), que incluye materiales, mano de obra, herramientas, dirección técnica e IGV. Conforme al artículo 1776 del Código Civil, al ser un contrato a suma alzada, EL CONTRATISTA no podrá solicitar aumento del precio aunque varíen los costos de materiales o mano de obra, salvo las variaciones autorizadas por escrito según la cláusula sétima.
CUARTA.- FORMA DE PAGO. El precio se pagará contra avance real de obra: (i) adelanto del [PORCENTAJE_ADELANTO] % a la firma; (ii) armadas según valorizaciones aprobadas por EL COMITENTE; y (iii) saldo del [PORCENTAJE_SALDO] % contra la conformidad de obra. EL CONTRATISTA emitirá el comprobante de pago que corresponda a su régimen tributario (recibo por honorarios o factura).
QUINTA.- PLAZO. La obra se ejecutará en [PLAZO_DIAS] días calendario, contados desde el [FECHA_INICIO]. El plazo solo podrá ampliarse por caso fortuito, fuerza mayor o atraso imputable a EL COMITENTE, mediante adenda escrita.
SEXTA.- MATERIALES Y CALIDAD. En aplicación del artículo 1773 del Código Civil, los materiales serán proporcionados por EL CONTRATISTA y deberán cumplir las Normas Técnicas Peruanas y el Reglamento Nacional de Edificaciones. EL COMITENTE podrá rechazar los materiales que no cumplan la calidad pactada.
SÉTIMA.- VARIACIONES. Conforme al artículo 1775 del Código Civil, EL CONTRATISTA no podrá introducir variaciones a los planos sin autorización escrita de EL COMITENTE; los adicionales aprobados se valorizarán aparte.
OCTAVA.- RECEPCIÓN. Culminada la obra, se aplicarán los artículos 1778 a 1782 del Código Civil: EL COMITENTE verificará la obra y suscribirá el acta de conformidad; el pago del saldo se realizará contra dicha acta.
NOVENA.- GARANTÍA. En virtud del artículo 1784 del Código Civil, EL CONTRATISTA responde durante cinco (5) años, desde la aceptación, por destrucción total o parcial, peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis (6) meses del descubrimiento.
DÉCIMA.- PENALIDAD Y SEGURIDAD. Por cada día de atraso injustificado se aplicará una penalidad de S/ [PENALIDAD_DIARIA]. EL CONTRATISTA es responsable de la seguridad de su personal (SCTR) y del cumplimiento de la normativa de seguridad y salud en el trabajo.
DÉCIMO PRIMERA.- RESOLUCIÓN Y JURISDICCIÓN. El incumplimiento faculta la resolución conforme a los artículos 1428 y 1429 del Código Civil. Las controversias se someten a los jueces de [DISTRITO_JUDICIAL].
En señal de conformidad, las partes firman en [CIUDAD], a los [DIA] días del mes de [MES] de [ANIO].
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EL COMITENTE EL CONTRATISTA
DNI [DNI_PROPIETARIO] DNI [DNI_MAESTRO]
Cuándo usar este modelo
Usa este contrato cuando vas a construir o ampliar tu vivienda y acuerdas con un maestro de obra que él ponga la mano de obra y también los materiales, por un precio cerrado (a todo costo o suma alzada). Es el formato ideal para autoconstrucción en Lima y provincias, donde el propietario prefiere no comprar los materiales por su cuenta y traslada esa responsabilidad al contratista.
A diferencia del contrato por administración, aquí el riesgo de que suban los precios lo asume el maestro: conforme al artículo 1776 del Código Civil, no puede pedirte más dinero aunque el cemento o el fierro se encarezcan durante la obra.
Qué datos necesitas
- Datos completos del propietario y del maestro (DNI y, de ser posible, RUC del contratista).
- Dirección exacta de la obra, número de partida registral y número de la licencia de edificación municipal.
- Descripción del proyecto: número de pisos, área techada y referencia a los planos aprobados.
- Precio total en soles y cronograma de pagos por armadas o avances.
- Plazo de ejecución y penalidad diaria por atraso.
Paso a paso
- Verifica que cuentas con la licencia de edificación antes de iniciar; construir sin licencia genera multas municipales y problemas para la declaratoria de fábrica.
- Adjunta los planos y las especificaciones técnicas como Anexo 1: son la base para reclamar si algo no se ejecuta como se pactó.
- Define el precio a suma alzada y desagrega el cronograma de pagos ligado a avances reales, reteniendo un saldo final contra la conformidad.
- Firma dos ejemplares y, para montos altos, legaliza las firmas ante notario para darle fecha cierta.
- Documenta cada pago con recibo y cada avance con una valorización firmada.
Errores comunes
- Pagar todo por adelantado: nunca entregues el 100% antes de terminar; escalona los pagos por avance.
- No exigir SCTR para los trabajadores: si alguien se accidenta, el propietario puede verse involucrado.
- Aceptar cambios de material de menor calidad sin dejarlo por escrito.
- Omitir la cláusula de garantía del artículo 1784, que te protege cinco años ante fallas estructurales.
Preguntas frecuentes
¿El maestro puede pedirme más dinero si suben los materiales? No. Al ser un contrato a suma alzada, el artículo 1776 del Código Civil se lo impide, salvo que tú apruebes adicionales por escrito.
¿Necesito notario? No es obligatorio para su validez, pero legalizar las firmas le da fecha cierta y facilita cualquier reclamo posterior.
¿Hasta cuándo responde el maestro por defectos? Cinco años desde la aceptación por ruina o graves defectos de construcción, siempre que avises por escrito dentro de los seis meses de descubierto el problema (artículo 1784).
Preguntas frecuentes sobre el modelo de contrato de maestro de obra a todo costo para construcción de vivienda
¿El modelo de contrato de maestro de obra a todo costo para construcción de vivienda es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/contrato-de-maestro-de-obra-a-todo-costo-para-construccion-de-vivienda/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de contrato de maestro de obra a todo costo para construcción de vivienda sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
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