Contrato de Servicio de Administración de Condominio

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CONTRATO DE SERVICIO DE ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIO

Conste por el presente documento el contrato de locación de servicios de administración que celebran:

LA JUNTA DE PROPIETARIOS del [NOMBRE_EDIFICIO], con domicilio en [DIRECCION_INMUEBLE], representada por su Presidente [NOMBRE_PRESIDENTE], identificado con DNI [DNI_PRESIDENTE], a quien se llamará LA JUNTA.

[NOMBRE_ADMINISTRADOR], con DNI/RUC [DOC_ADMINISTRADOR], con domicilio en [DOMICILIO_ADMINISTRADOR], a quien se llamará EL ADMINISTRADOR.

PRIMERA: OBJETO
EL ADMINISTRADOR prestará a LA JUNTA el servicio de administración del condominio, sin vínculo laboral, bajo el régimen de locación de servicios del Art. 1764 del Código Civil y dentro del marco de la Ley 27157 y el D.S. 035-2006-VIVIENDA.

SEGUNDA: SERVICIOS
Comprende: cobranza de cuotas de mantenimiento, pago de servicios comunes y planillas del personal, contratación y supervisión de proveedores, conservación de áreas comunes, llevar la contabilidad y caja, custodiar el padrón de propietarios y rendir cuentas mensuales a LA JUNTA.

TERCERA: PLAZO
El contrato rige del [FECHA_INICIO] al [FECHA_FIN], renovable por acuerdo escrito.

CUARTA: RETRIBUCIÓN
LA JUNTA pagará la retribución mensual de S/ [MONTO_HONORARIO] ([MONTO_LETRAS]), contra comprobante, dentro de los [DIA_PAGO] primeros días de cada mes.

QUINTA: OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR
Actuar con diligencia, mantener cuenta bancaria separada de los fondos de LA JUNTA, no disponer de fondos sin autorización y entregar reporte mensual de ingresos y egresos.

SEXTA: RESOLUCIÓN
Cualquiera de las partes puede resolver el contrato comunicándolo con [DIAS_PREAVISO] días de anticipación. El incumplimiento grave faculta la resolución inmediata, con entrega de cargo y rendición final.

SÉPTIMA: LEY APLICABLE
En lo no previsto rige el Código Civil y la Ley 27157.

Firmado en [CIUDAD], el [FECHA].

POR LA JUNTA
[NOMBRE_PRESIDENTE] - DNI [DNI_PRESIDENTE]

EL ADMINISTRADOR
[NOMBRE_ADMINISTRADOR] - DNI/RUC [DOC_ADMINISTRADOR]

El Contrato de Servicio de Administración de Condominio es el acuerdo entre la Junta de Propietarios y una persona natural o jurídica (administrador profesional o empresa administradora) para encargar la gestión diaria del edificio: cobranza de cuotas, pago de servicios, mantenimiento, contratación de personal, atención de propietarios y rendición de cuentas. Su correcta redacción evita los conflictos más frecuentes en juntas: rendiciones opacas, contratos verbales y abuso de fondos.

Quién lo firma y cuándo se requiere

Lo firman el Presidente de la Junta (autorizado por acuerdo de asamblea) y el administrador. Se requiere desde el momento en que la Junta decide tercerizar la administración, sea por crecimiento del edificio, por conflicto con el administrador interno o por profesionalización del servicio. También es indispensable cuando el administrador es persona jurídica que emite recibos por honorarios o factura.

Base legal vigente 2026

El marco general es la Ley 27157, artículo 47, sobre representación de la Junta, y el D.S. 035-2006-VIVIENDA, artículos 144 y 145, sobre el administrador. Supletoriamente se aplica el Código Civil, en particular los artículos 1764 a 1770 (contrato de locación de servicios) si es persona natural o el contrato de prestación de servicios mercantil si es empresa. La Ley 28015 y el D.S. 013-2013-PRODUCE regulan la formalidad si el administrador es MYPE. Para el tratamiento tributario rige el TUO del Impuesto a la Renta, D.S. 179-2004-EF. Para protección de datos personales (padrón de propietarios), la Ley 29733 y su Reglamento, D.S. 003-2013-JUS.

Qué datos y documentos necesitas

• Acta de Junta que autoriza al Presidente a firmar y aprueba al administrador.
• Datos del administrador: nombre o razón social, RUC, DNI del representante, domicilio.
• Funciones específicas: cobranza, pagos, contratación de personal, mantenimiento, rendiciones.
• Periodicidad y formato de la rendición de cuentas (mensual con estados de cuenta).
• Honorarios mensuales y forma de facturación.
• Plazo del contrato y causales de terminación.
• Garantía o póliza de caución por manejo de fondos (recomendable).

Cómo formalizarlo paso a paso

1. La Junta aprueba en asamblea la contratación del administrador y autoriza al Presidente a firmar el contrato.
2. Negocia honorarios, alcance, indicadores de gestión y penalidades por incumplimiento.
3. Redacta el contrato detallando funciones, rendición mensual, manejo de cuenta bancaria mancomunada y prohibición de contratar con vinculados sin autorización.
4. Firma el contrato el Presidente y el administrador, con legalización notarial de firmas para fecha cierta.
5. Abre una cuenta bancaria mancomunada a nombre de la Junta (no del administrador) y entrega claves al Presidente y al administrador con doble firma para retiros.
6. En la primera asamblea posterior, ratifica el contrato y presenta el inventario inicial de bienes y caja a cargo del administrador.

Errores comunes a evitar

• Permitir que la cuenta bancaria esté a nombre del administrador y no de la Junta.
• No exigir rendición mensual escrita con estados de cuenta y comprobantes.
• No fijar penalidades por incumplimiento ni plazo de terminación con causal objetiva.
• Omitir cláusula de confidencialidad y de protección de datos personales del padrón.
• Autorizar contratación de proveedores vinculados al administrador sin aprobación previa de la Junta, lo que abre conflicto de interés.

Preguntas frecuentes

¿El administrador es trabajador de la Junta?

Depende. Si se contrata como persona natural en relación de subordinación, horario y exclusividad, podría configurarse vínculo laboral con todas las cargas. Para evitar contingencia, conviene contratar como locación de servicios profesionales (artículo 1764 del Código Civil) o, mejor, a una persona jurídica administradora con RUC.

¿Quién responde si el administrador roba o malversa fondos?

El administrador responde civil y penalmente. Si se acreditó dolo (apropiación, peculado de uso), procede denuncia penal por apropiación ilícita del artículo 190 del Código Penal. La Junta puede demandar civilmente por daños. Por eso se recomienda póliza de caución o fianza solidaria del administrador.

¿La Junta puede destituir al administrador en cualquier momento?

Sí, por acuerdo de asamblea conforme al artículo 144 del D.S. 035-2006-VIVIENDA. Si el contrato fijó plazo y causales, se debe acreditar la causal o pagar la penalidad acordada. La destitución debe constar en acta y notificarse formalmente, con rendición final de cuentas y entrega de bienes.

¿Es obligatorio que el administrador emita factura o recibo por honorarios?

Sí. Conforme al Reglamento de Comprobantes de Pago (Resolución 007-99-SUNAT y modificatorias), todo servicio remunerado debe sustentarse con comprobante. Si es persona natural sin negocio, recibo por honorarios; si es persona jurídica, factura. La Junta retiene el impuesto a la renta de cuarta categoría cuando corresponda.