Convenio de reconocimiento de deuda y fraccionamiento de cuotas de mantenimiento

CONVENIO DE RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y FRACCIONAMIENTO DE PAGO DE CUOTAS POR GASTOS COMUNES

LEE ESTO ANTES DE FIRMAR
1. Este convenio es un documento privado y por sí solo no se ejecuta. El artículo 688 del Código Procesal Civil enumera los títulos ejecutivos y no incluye al convenio privado de reconocimiento de deuda. Si la Junta quiere un título con el que pueda ir directo a ejecución, tiene dos caminos: elevar este convenio a escritura pública y usar el testimonio (inciso 10 del artículo 688), o formalizar el acuerdo como acta de conciliación extrajudicial ante un centro de conciliación autorizado (inciso 3 del mismo artículo).
2. No conviertas los intereses ni los gastos de cobranza en capital nuevo. El artículo 1249 del Código Civil prohíbe pactar la capitalización de intereses al momento de contraerse la obligación, y el artículo 1250 solo la admite por convenio escrito posterior a contraída la obligación cuando medie no menos de un año de atraso en el pago de los intereses. Por eso la cláusula segunda separa capital, intereses y gastos, y la cláusula cuarta fracciona cada rubro sin sumarlos en una sola base de cálculo.
3. Guarda los recibos impagos. Son títulos ejecutivos por el artículo 50 de la Ley N.° 27157 y este convenio no los reemplaza.

Conste por el presente documento privado, que las partes podrán elevar a escritura pública si así lo acuerdan, el convenio de reconocimiento de deuda y fraccionamiento de pago que celebran:

De una parte, la JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO [NOMBRE_DEL_EDIFICIO_O_CONDOMINIO], con domicilio en [DIRECCION_COMPLETA_DEL_EDIFICIO], distrito de [DISTRITO], provincia de [PROVINCIA], inscrita en la partida electrónica N.° [NUMERO_DE_PARTIDA_MATRIZ] del Registro de Predios de la Zona Registral N.° [NUMERO_DE_ZONA_REGISTRAL], debidamente representada por su Presidente [NOMBRE_DEL_PRESIDENTE], identificado con DNI N.° [DNI_DEL_PRESIDENTE], cuyo nombramiento consta inscrito en el asiento [ASIENTO_REGISTRAL] de la referida partida, a quien en adelante se denominará LA JUNTA.

De la otra parte, [NOMBRE_COMPLETO_DEL_DEUDOR], identificado con DNI N.° [DNI_DEL_DEUDOR], de estado civil [ESTADO_CIVIL], con domicilio en [DOMICILIO_DEL_DEUDOR], propietario de la sección de propiedad exclusiva N.° [NUMERO_DE_UNIDAD], inscrita en la partida electrónica N.° [PARTIDA_DE_LA_UNIDAD], a quien en adelante se denominará EL PROPIETARIO.

CLÁUSULA PRIMERA: ANTECEDENTES
La edificación se encuentra sometida al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, con Reglamento Interno inscrito. EL PROPIETARIO está obligado a contribuir a los gastos comunes en el porcentaje que le corresponde según dicho Reglamento, conforme al artículo 138 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA. La administración ha determinado que registra cuotas impagas correspondientes al período comprendido entre [MES_INICIAL] de [AÑO_INICIAL] y [MES_FINAL] de [AÑO_FINAL].

CLÁUSULA SEGUNDA: RECONOCIMIENTO DE LA DEUDA CON RUBROS SEPARADOS
EL PROPIETARIO reconoce adeudar a LA JUNTA, al [FECHA_DE_CORTE], los siguientes conceptos, que se mantienen separados para todos los efectos de este convenio:

RUBRO A. CAPITAL
A.1. Cuotas ordinarias impagas: [NUMERO_DE_CUOTAS_ORDINARIAS] cuotas, por S/ [MONTO_CUOTAS_ORDINARIAS].
A.2. Cuotas extraordinarias impagas: [NUMERO_DE_CUOTAS_EXTRAORDINARIAS] cuotas, por S/ [MONTO_CUOTAS_EXTRAORDINARIAS].
Total del capital: S/ [MONTO_TOTAL_CAPITAL] ([MONTO_CAPITAL_EN_LETRAS] soles).

RUBRO B. INTERESES MORATORIOS DEVENGADOS
B.1. Intereses moratorios devengados hasta el [FECHA_DE_CORTE]: S/ [MONTO_INTERESES].

RUBRO C. GASTOS DE COBRANZA ACREDITADOS
C.1. Gastos de cobranza y comunicaciones notariales, sustentados con los comprobantes que se adjuntan como anexo: S/ [MONTO_GASTOS_COBRANZA].

Suma de los tres rubros: S/ [MONTO_TOTAL] ([MONTO_EN_LETRAS] soles). Esta suma se consigna solo como referencia del adeudo total y no constituye un capital nuevo.

Este reconocimiento interrumpe el plazo prescriptorio conforme al inciso 1 del artículo 1996 del Código Civil y se otorga en la forma prevista por el artículo 1205 del mismo Código.

CLÁUSULA TERCERA: PROHIBICIÓN DE CAPITALIZAR INTERESES
Las partes dejan constancia expresa de que los intereses del rubro B y los gastos del rubro C no se incorporan al capital del rubro A ni generan nuevos intereses. Esta regla cumple el artículo 1249 del Código Civil, que prohíbe pactar la capitalización de intereses al momento de contraerse la obligación.

Solo si al [FECHA_DE_CORTE] media no menos de un año de atraso en el pago de los intereses, las partes podrán acordar por escrito su capitalización, al amparo del artículo 1250 del Código Civil. Para invocar esa excepción deberá completarse el siguiente recuadro, y si queda en blanco la capitalización no se aplica:

RECUADRO DE CAPITALIZACIÓN (llenar solo si corresponde)
Fecha desde la cual los intereses están impagos: [FECHA_INICIO_DEL_ATRASO_DE_INTERESES].
Tiempo de atraso acumulado al [FECHA_DE_CORTE]: [TIEMPO_DE_ATRASO_EN_MESES] meses, que superan los doce (12) meses exigidos.
Monto de intereses que se capitaliza: S/ [MONTO_QUE_SE_CAPITALIZA].
Firma de conformidad de EL PROPIETARIO: ______________________

CLÁUSULA CUARTA: FRACCIONAMIENTO
Las partes acuerdan fraccionar los rubros reconocidos en [NUMERO_DE_CUOTAS_DEL_CONVENIO] cuotas mensuales, iguales y consecutivas de S/ [MONTO_DE_CADA_CUOTA] cada una, con vencimiento el día [DIA_DE_VENCIMIENTO] de cada mes. La primera cuota vence el [FECHA_PRIMERA_CUOTA] y la última el [FECHA_ULTIMA_CUOTA]. EL PROPIETARIO abona en este acto una cuota inicial de S/ [MONTO_CUOTA_INICIAL], que LA JUNTA declara recibida a su entera satisfacción.

Cada pago se imputa en el siguiente orden: primero a los gastos del rubro C, luego a los intereses del rubro B y por último al capital del rubro A. La administración consignará esa imputación en cada recibo, de modo que en todo momento se conozca el saldo de capital pendiente.

CLÁUSULA QUINTA: FORMA DE PAGO
Los pagos se efectuarán mediante abono en la cuenta N.° [NUMERO_DE_CUENTA] del banco [NOMBRE_DEL_BANCO], código de cuenta interbancario N.° [CCI], a nombre de [TITULAR_DE_LA_CUENTA]. La administración emitirá el recibo correspondiente dentro de los [PLAZO_PARA_RECIBO] días hábiles siguientes a cada pago, con el detalle de imputación de la cláusula cuarta.

CLÁUSULA SEXTA: OBLIGACIÓN CORRIENTE
Este convenio comprende únicamente la deuda vencida al [FECHA_DE_CORTE]. EL PROPIETARIO se obliga a pagar puntualmente las cuotas ordinarias y extraordinarias que se devenguen a partir de esa fecha, en los plazos ordinarios fijados por la Junta.

CLÁUSULA SÉPTIMA: INTERÉS MORATORIO Y CADUCIDAD DEL PLAZO
El retraso en el pago de dos (2) cuotas del cronograma, sean consecutivas o alternadas, produce la caducidad del plazo concedido y hace exigible el íntegro del saldo pendiente, sin necesidad de requerimiento previo, conforme al inciso 1 del artículo 1333 del Código Civil.

En ese supuesto, el saldo de capital del rubro A devengará el interés moratorio pactado de [TASA_DE_INTERES_MORATORIO] % mensual. Esa tasa no podrá exceder la tasa máxima del interés convencional moratorio que fija el Banco Central de Reserva del Perú, conforme al artículo 1243 del Código Civil. Cualquier exceso sobre esa tasa máxima da lugar a la devolución o a la imputación al capital, a voluntad del deudor, según la misma norma. Los intereses que se devenguen después de la caducidad del plazo tampoco se capitalizan.

CLÁUSULA OCTAVA: CONSERVACIÓN DE LOS TÍTULOS EJECUTIVOS
La modificación del plazo y de la forma de pago que se acuerda en este documento no produce novación de la obligación original, conforme al artículo 1279 del Código Civil.

En consecuencia, los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y extraordinarias conservan el mérito ejecutivo que les reconoce el artículo 50 de la Ley N.° 27157. LA JUNTA los mantendrá en su poder, sin devolverlos ni anularlos, hasta la cancelación total de los tres rubros de la cláusula segunda. Producida la caducidad del plazo, LA JUNTA queda habilitada para promover el proceso único de ejecución con esos instrumentos, cumpliendo el supuesto del artículo 157 del Reglamento de la Ley N.° 27157, que exige mora de tres (3) meses consecutivos y no requiere conciliación previa. Cancelada la deuda, LA JUNTA devolverá los instrumentos a EL PROPIETARIO con la constancia de pago.

CLÁUSULA NOVENA: ESTE CONVENIO NO ES TÍTULO EJECUTIVO POR SÍ SOLO
Las partes declaran conocer que el convenio privado de reconocimiento de deuda no figura entre los títulos ejecutivos del artículo 688 del Código Procesal Civil. Para dotar a este acuerdo de mérito ejecutivo propio, las partes podrán optar por cualquiera de estas dos vías:
a) Elevarlo a escritura pública, en cuyo caso el testimonio constituye título ejecutivo conforme al inciso 10 del artículo 688 del Código Procesal Civil. Los gastos notariales corren por cuenta de [PARTE_QUE_ASUME_GASTOS_NOTARIALES];
b) Reproducir su contenido en un acta de conciliación extrajudicial ante centro de conciliación autorizado, que constituye título ejecutivo conforme al inciso 3 del mismo artículo, al amparo de la Ley N.° 26872, Ley de Conciliación, modificada por el Decreto Legislativo N.° 1070.

Mientras no se cumpla una de esas dos vías, la ejecución se promoverá con los instrumentos impagos de la cláusula octava y no con este documento.

CLÁUSULA DÉCIMA: HABILITACIÓN DEL PROPIETARIO
Mientras EL PROPIETARIO cumpla puntualmente el cronograma y las cuotas corrientes, LA JUNTA lo considerará habilitado para el ejercicio de su derecho de voto, conforme al artículo 143 del Reglamento de la Ley N.° 27157, que devuelve la habilitación al propietario que cumple con pagar sus adeudos.

CLÁUSULA DÉCIMO PRIMERA: DOMICILIOS Y SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS
Las partes señalan como domicilios los indicados en la introducción. Cualquier variación surtirá efecto desde su comunicación por escrito. Para toda controversia derivada de la interpretación o ejecución de este convenio, las partes se someten a la conciliación extrajudicial previa que exige el artículo 156 del Reglamento de la Ley N.° 27157 y, de no arribarse a acuerdo, a los jueces de [DISTRITO_JUDICIAL]. La cobranza ejecutiva de las cuotas impagas queda exceptuada de ese trámite previo por mandato del artículo 157 del mismo Reglamento.

Suscrito en [CIUDAD], a los [DIA] días del mes de [MES] de [AÑO], en dos ejemplares de igual tenor.

_______________________________
Por LA JUNTA DE PROPIETARIOS
[NOMBRE_DEL_PRESIDENTE], Presidente
DNI N.° [DNI_DEL_PRESIDENTE]

_______________________________
EL PROPIETARIO
[NOMBRE_COMPLETO_DEL_DEUDOR]
DNI N.° [DNI_DEL_DEUDOR]

ANEXOS
1. Estado de cuenta detallado emitido por la administración al [FECHA_DE_CORTE], con el desglose de los rubros A, B y C.
2. Copia de los instrumentos impagos que quedan en poder de LA JUNTA, con la relación de sus números y fechas.
3. Comprobantes que sustentan los gastos de cobranza del rubro C.
4. Copia certificada del acta de la sesión de Junta de Propietarios que aprobó celebrar convenios de fraccionamiento, o la cláusula del Reglamento Interno que faculta al Presidente para hacerlo.
5. Copia literal de la partida matriz con el nombramiento inscrito del Presidente.

NOTA DE VIGENCIA
Al día de hoy siguen rigiendo la Ley N.° 27157 y el Texto Único Ordenado de su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA. El Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, publicado el 28 de mayo de 2023, deroga el Título III de la Ley N.° 27157, pero su vigencia comienza recién a los ciento ochenta (180) días calendario de publicado su reglamento, que a la fecha no ha sido aprobado. Verifica este punto antes de usar la plantilla.

BASE LEGAL
- Ley N.° 27157, artículos 48, 49 y 50.
- Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA, artículos 138, 143, 144, 150, 156 y 157.
- Código Civil, artículo 1205 sobre la forma del reconocimiento de la obligación, artículo 1243 sobre la tasa máxima de interés que fija el Banco Central de Reserva del Perú, artículo 1249 sobre la prohibición de pactar la capitalización de intereses, artículo 1250 sobre el convenio posterior de capitalización con no menos de un año de atraso, artículo 1279 sobre los actos que no producen novación, artículo 1333 sobre la constitución en mora y artículo 1996 inciso 1 sobre la interrupción de la prescripción.
- Código Procesal Civil, artículo 688 sobre títulos ejecutivos y artículo 690-B sobre competencia en el proceso único de ejecución.
- Ley N.° 26872, Ley de Conciliación, modificada por el Decreto Legislativo N.° 1070.
- Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, aún sin reglamento publicado y por ello sin vigencia.