Demanda de impugnación de acuerdo de Junta de Propietarios

DEMANDA DE IMPUGNACIÓN DE ACUERDO DE JUNTA DE PROPIETARIOS

ADVERTENCIA DE PLAZO. LÉELA ANTES DE HACER CUALQUIER OTRA COSA
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TIENES 60 DÍAS DESDE LA FECHA DEL ACUERDO PARA DEMANDAR.
SI EL ACUERDO SE INSCRIBIÓ EN REGISTROS PÚBLICOS, TIENES 30 DÍAS
DESDE LA FECHA DE LA INSCRIPCIÓN.

ESOS PLAZOS SON DE CADUCIDAD, NO DE PRESCRIPCIÓN.

LA CONCILIACIÓN EXTRAJUDICIAL NO SUSPENDE NI INTERRUMPE ESE PLAZO.
El artículo 2005 del Código Civil dispone que la caducidad no admite
interrupción ni suspensión, salvo el caso del artículo 1994 inciso 8.
La Ley N.° 26872, Ley de Conciliación, suspende el plazo de
PRESCRIPCIÓN, y ese efecto no alcanza a la caducidad.

QUÉ HACER: presenta la demanda dentro del plazo aunque la conciliación
siga en trámite. Adjunta el acta de conciliación si ya la tienes, o la
constancia de haber solicitado la audiencia, y explícalo en el rubro
correspondiente. Si dejas vencer el plazo esperando el acta, la demanda
se declara improcedente por caducidad y ya no hay forma de corregirlo.

Fecha del acuerdo impugnado: [FECHA_DE_LA_SESION_IMPUGNADA]
Fecha de inscripción del acuerdo, si la hubo: [FECHA_DE_INSCRIPCION_DEL_ACUERDO]
Último día para demandar: [FECHA_LIMITE_PARA_DEMANDAR]
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SUMILLA: INTERPONE DEMANDA DE IMPUGNACIÓN DE ACUERDO DE JUNTA DE PROPIETARIOS.

SEÑOR JUEZ ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE [DISTRITO_JUDICIAL]:

[NOMBRE_COMPLETO_DEL_DEMANDANTE], identificado con DNI N.° [DNI_DEL_DEMANDANTE], de ocupación [OCUPACION], con domicilio real en [DOMICILIO_REAL] y domicilio procesal en [DOMICILIO_PROCESAL], casilla electrónica N.° [NUMERO_DE_CASILLA_ELECTRONICA], a usted respetuosamente digo:

I. DEMANDADO Y SU DOMICILIO
Dirijo la demanda contra la JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO [NOMBRE_DEL_EDIFICIO_O_CONDOMINIO], representada por su Presidente [NOMBRE_DEL_PRESIDENTE], con domicilio en [DIRECCION_COMPLETA_DEL_EDIFICIO], distrito de [DISTRITO], provincia de [PROVINCIA].

II. PETITORIO
Solicito que se declare FUNDADA la impugnación del acuerdo adoptado en la sesión de Junta de Propietarios de fecha [FECHA_DE_LA_SESION_IMPUGNADA], asentado a folios [FOLIOS_DEL_LIBRO_DE_ACTAS] del Libro de Actas, mediante el cual se aprobó [DESCRIPCION_DEL_ACUERDO_IMPUGNADO], y que en consecuencia se deje sin efecto dicho acuerdo, se ordene su no ejecución y, de haberse inscrito, se disponga la cancelación del asiento [ASIENTO_REGISTRAL_DEL_ACUERDO] de la partida electrónica N.° [NUMERO_DE_PARTIDA_MATRIZ].
Como pretensión accesoria, solicito el pago de costas y costos del proceso.

III. LEGITIMIDAD PARA OBRAR DEL DEMANDANTE
Cumplo los dos filtros que exige esta clase de impugnación.

PRIMER FILTRO: PROPIETARIO HÁBIL.
Soy propietario de la sección de propiedad exclusiva N.° [NUMERO_DE_UNIDAD], inscrita en la partida electrónica N.° [PARTIDA_DE_LA_UNIDAD], con una participación de [PORCENTAJE_DE_PARTICIPACION] % en los bienes comunes. Me encuentro al día en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias, según los recibos y el estado de cuenta que adjunto. El artículo 49.5 de la Ley N.° 27157 dispone que solo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aquellos que no se encuentren inhabilitados, y el artículo 49.2 de la misma Ley, concordado con el artículo 143 del Reglamento, considera inhabilitado a quien incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. No me encuentro en ninguno de esos supuestos.

SEGUNDO FILTRO: SUPUESTO HABILITANTE.
El artículo 92 del Código Civil, aplicable por analogía según se explica en el rubro V, admite la impugnación a cargo de tres clases de personas. Marca la que corresponde a tu caso y desarrolla solo esa.
( ) Asistente que dejó constancia en acta de su oposición al acuerdo. Asistí a la sesión del [FECHA_DE_LA_SESION_IMPUGNADA] y dejé constancia expresa de mi oposición, según se aprecia del acta a folios [FOLIOS_DE_LA_CONSTANCIA_DE_OPOSICION].
( ) No concurrente a la sesión. No asistí a la sesión del [FECHA_DE_LA_SESION_IMPUGNADA] por [MOTIVO_DE_LA_INASISTENCIA].
( ) Privado ilegítimamente de emitir su voto. Asistí a la sesión y se me impidió votar por [MOTIVO_DE_LA_PRIVACION_DEL_VOTO], pese a encontrarme hábil.

RECOMENDACIÓN PRÁCTICA: si vas a oponerte a un acuerdo, exige que tu oposición quede escrita en el acta misma, con tu nombre, tu sección y el punto de agenda. El artículo 149 del Reglamento obliga a consignar en el acta la forma y el resultado de las votaciones, y esa constancia es la prueba que abre el primer supuesto.

IV. FUNDAMENTOS DE HECHO
1. Con fecha [FECHA_DE_LA_SESION_IMPUGNADA] se celebró una sesión de Junta de Propietarios en la que se adoptó el acuerdo materia de impugnación.
2. Dicho acuerdo adolece de los siguientes vicios:
a) Defecto de convocatoria. El aviso fue cursado el [FECHA_DEL_AVISO], con [DIAS_DE_ANTICIPACION_REALES] días de anticipación, por debajo de los cinco (5) días naturales que fija el artículo 146 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA. El Reglamento Interno inscrito no contiene disposición distinta que permita un plazo menor. Además, el aviso omitió consignar [ELEMENTO_OMITIDO_EN_EL_AVISO], pese a que la misma norma exige indicar día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse;
b) Materia ajena a la agenda. El punto aprobado no figuraba en las materias anunciadas en la convocatoria, con lo que se impidió a los propietarios preparar su posición y decidir su asistencia;
c) Mayoría insuficiente. El acuerdo recae sobre [OBJETO_DEL_ACUERDO], que exige mayoría calificada de dos tercios de las participaciones en los bienes comunes conforme a los artículos 135, 136 y 148 del Reglamento, y fue aprobado únicamente con el [PORCENTAJE_OBTENIDO] % de las participaciones. Tratándose de transferencia de bienes de propiedad común, el artículo 43 de la Ley N.° 27157 sanciona con nulidad de pleno derecho la que se realice sin la votación de los dos tercios;
d) Cómputo indebido del quórum. Se computó el voto de [NOMBRE_DEL_PROPIETARIO_INHABILITADO], propietario de la sección N.° [UNIDAD_INHABILITADA], pese a registrar [NUMERO_DE_CUOTAS_IMPAGAS] cuotas impagas a la fecha de la convocatoria. El artículo 143 del Reglamento dispone que el inhabilitado asiste con voz pero sin voto y que no se le considera para determinar el quórum;
e) Representación defectuosa. Se admitió la representación de [NOMBRE_DEL_REPRESENTADO] sin poder conferido por escrito y con carácter especial para esa sesión, como exige el artículo 147 del Reglamento.
3. Pese al vicio, la Directiva viene ejecutando el acuerdo, lo que me causa el perjuicio consistente en [DESCRIPCION_DEL_PERJUICIO].
4. Sobre la conciliación extrajudicial. El artículo 156 del Reglamento de la Ley N.° 27157 fija la conciliación extrajudicial como trámite previo para las controversias de este régimen. Con fecha [FECHA_DE_LA_SOLICITUD_DE_CONCILIACION] solicité audiencia ante el Centro de Conciliación [NOMBRE_DEL_CENTRO_DE_CONCILIACION], y su resultado fue [RESULTADO_DE_LA_CONCILIACION], según el acta N.° [NUMERO_DE_ACTA_DE_CONCILIACION]. Presento esta demanda dentro del plazo de caducidad, sin esperar la conclusión del trámite conciliatorio, porque ese plazo no se suspende ni se interrumpe por mandato del artículo 2005 del Código Civil.

V. FUNDAMENTOS DE DERECHO
1. Legitimidad. El artículo 49.5 de la Ley N.° 27157 reserva la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios a quienes no se encuentren inhabilitados. Cumplo esa condición según el rubro III.
2. Reglas de forma infringidas. Los artículos 146, 147, 148 y 149 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157 regulan la convocatoria, la representación, las mayorías calificadas y el contenido del acta. Los artículos 135 y 136 del mismo Reglamento exigen mayoría calificada para los actos de disposición y para las obras que impliquen modificación o limitación del uso de los bienes comunes. Su inobservancia priva de eficacia al acuerdo adoptado.
3. Vía y plazo. El artículo 92 del Código Civil regula la impugnación judicial de los acuerdos que violan disposiciones legales o estatutarias, fija el plazo de sesenta (60) días contados desde la fecha del acuerdo y el de treinta (30) días siguientes a la inscripción cuando el acuerdo es inscribible, enumera a los tres legitimados y remite al proceso abreviado ante el Juez Civil. El V Pleno Casatorio Civil, Casación N.° 3189-2012-Lima Norte, estableció que esos plazos son de caducidad y que la demanda presentada fuera de ellos resulta improcedente.
4. Aplicación por analogía. ESTA PRECISIÓN IMPORTA. El artículo 92 del Código Civil y el V Pleno Casatorio Civil fueron dictados para la asociación civil. La Junta de Propietarios carece de personería jurídica propia y su régimen está en la Ley N.° 27157 y en el Texto Único Ordenado de su Reglamento, que no contienen una norma de impugnación equivalente. Por eso invoco el artículo 92 y el criterio del V Pleno por analogía, y no como regla dictada para este régimen. El traslado no es pacífico en la jurisprudencia y el juzgado puede apartarse de él.
5. Sobre la nulidad del acto jurídico. No planteo esta demanda como nulidad de acto jurídico del artículo 219 del Código Civil ni pretendo el plazo prescriptorio de diez años del artículo 2001 inciso 1. El V Pleno Casatorio Civil dispuso que toda pretensión dirigida a cuestionar la validez de un acuerdo se canalice por la vía impugnatoria del artículo 92 del Código Civil, en proceso abreviado y dentro de los plazos de caducidad allí previstos, aunque se invoquen causales de nulidad. Menciono el artículo 219 solo para describir el vicio de fondo del acuerdo, dentro de la pretensión impugnatoria que sí formulo.

VI. VÍA PROCEDIMENTAL
Proceso abreviado, conforme al artículo 92 del Código Civil, aplicable por analogía, y al artículo 486 del Código Procesal Civil.

VII. MONTO DEL PETITORIO
La pretensión es inapreciable en dinero.

VIII. MEDIOS PROBATORIOS
1. Copia literal de la partida electrónica N.° [PARTIDA_DE_LA_UNIDAD], que acredita mi condición de propietario.
2. Copia literal de la partida matriz N.° [NUMERO_DE_PARTIDA_MATRIZ], con el Reglamento Interno inscrito y, de ser el caso, el asiento del acuerdo impugnado.
3. Copia certificada del acta de la sesión de fecha [FECHA_DE_LA_SESION_IMPUGNADA], donde consta el acuerdo, el cómputo de votos y la constancia de mi oposición.
4. Copia del aviso de convocatoria y del cargo de recepción, que acredita la anticipación con que se cursó.
5. Recibos de pago de cuotas de los meses [MESES_DE_LOS_RECIBOS].
6. Estado de cuenta emitido por la administración el [FECHA_DEL_ESTADO_DE_CUENTA], que acredita mi condición de propietario hábil.
7. Estado de cuenta de la sección N.° [UNIDAD_INHABILITADA], que acredita la deuda del propietario cuyo voto fue computado.
8. Acta de conciliación N.° [NUMERO_DE_ACTA_DE_CONCILIACION] o constancia de la solicitud de conciliación de fecha [FECHA_DE_LA_SOLICITUD_DE_CONCILIACION].

IX. ANEXOS
1-A. Copia del DNI del demandante.
1-B a 1-I. Los documentos señalados en el rubro anterior.
1-J. Arancel judicial por ofrecimiento de pruebas y cédulas de notificación.
1-K. Copia de la demanda y anexos para el traslado.

POR TANTO:
Pido a usted admitir la demanda, tramitarla conforme a su naturaleza y declararla fundada en su oportunidad.

PRIMER OTROSÍ DIGO: Delego las facultades del artículo 80 del Código Procesal Civil en mi abogado patrocinante.
SEGUNDO OTROSÍ DIGO: Solicito la anotación preventiva de la demanda en la partida matriz, conforme al artículo 673 del Código Procesal Civil.
TERCER OTROSÍ DIGO: Dejo constancia de que esta demanda se presenta dentro del plazo de caducidad del artículo 92 del Código Civil, computado desde [FECHA_DE_INICIO_DEL_COMPUTO], y que ese plazo no admite suspensión ni interrupción conforme al artículo 2005 del mismo Código.

[CIUDAD], [DIA] de [MES] de [AÑO].

_______________________________
[NOMBRE_DEL_ABOGADO]
Abogado, C.A. [COLEGIO_DE_ABOGADOS] N.° [NUMERO_DE_COLEGIATURA]

_______________________________
[NOMBRE_COMPLETO_DEL_DEMANDANTE]
DNI N.° [DNI_DEL_DEMANDANTE]

NOTA DE VIGENCIA
Al día de hoy siguen rigiendo la Ley N.° 27157 y el Texto Único Ordenado de su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA. El Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, publicado el 28 de mayo de 2023, deroga el Título III de la Ley N.° 27157, pero su vigencia comienza recién a los ciento ochenta (180) días calendario de publicado su reglamento, que a la fecha no ha sido aprobado. Verifica este punto antes de usar la plantilla, porque el nuevo régimen puede traer reglas propias de impugnación y plazos distintos.

BASE LEGAL
- Ley N.° 27157, artículos 39, 42, 43, 47, 48 y 49, en especial el numeral 49.5 sobre quiénes pueden impugnar.
- Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA, artículos 135, 136, 143, 145, 146, 147, 148, 149, 150 y 156.
- Código Civil, artículo 92 sobre impugnación judicial de acuerdos, aplicable por analogía, artículo 219 sobre nulidad del acto jurídico y artículo 2005 sobre la continuidad del plazo de caducidad.
- Código Procesal Civil, artículos 130, 424, 425, 486 y 673.
- Ley N.° 26872, Ley de Conciliación, modificada por el Decreto Legislativo N.° 1070.
- V Pleno Casatorio Civil, Casación N.° 3189-2012-Lima Norte, aplicable por analogía por haberse dictado para la asociación civil.
- Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, aún sin reglamento publicado y por ello sin vigencia.