Escritura de Compraventa con Pacto de Retroventa

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MINUTA DE COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de compraventa con pacto de retroventa que celebran:

EL VENDEDOR, [NOMBRE_VENDEDOR], identificado con DNI N° [DNI_VENDEDOR], con domicilio en [DOMICILIO_VENDEDOR].

EL COMPRADOR, [NOMBRE_COMPRADOR], identificado con DNI N° [DNI_COMPRADOR], con domicilio en [DOMICILIO_COMPRADOR].

PRIMERA. EL BIEN. El vendedor es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida Electrónica N° [PARTIDA_REGISTRAL] del Registro de Predios de [ZONA_REGISTRAL].

SEGUNDA. COMPRAVENTA. El vendedor transfiere en venta real y enajenación perpetua a favor del comprador la propiedad del inmueble descrito, por el precio total de S/ [PRECIO], que el comprador paga en este acto a entera satisfacción del vendedor.

TERCERA. PACTO DE RETROVENTA. Las partes pactan que el vendedor se reserva el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial, restituyendo el precio recibido más los tributos y gastos del contrato, conforme al Art. 1586 del Código Civil.

CUARTA. PLAZO. El derecho de retroventa podrá ejercerse dentro del plazo de [PLAZO_ANIOS], que no excederá los dos años tratándose de inmuebles, según el Art. 1588 del Código Civil. Vencido el plazo sin ejercerse, la venta queda firme.

QUINTA. EJERCICIO. Para ejercer la retroventa, el vendedor deberá comunicarlo por carta notarial y consignar las sumas indicadas en la cláusula tercera, conforme al Art. 1587 del Código Civil. El pacto es indivisible.

SEXTA. INSCRIPCIÓN. El pacto de retroventa será inscrito en la partida del inmueble y es oponible a terceros, conforme al Art. 1591 del Código Civil.

Agregue usted, señor notario, lo que fuere de ley y curse los partes al Registro de Predios.

[CIUDAD], [FECHA].

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VENDEDOR

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COMPRADOR

La escritura de compraventa con pacto de retroventa es el documento notarial en el que se vende un bien, pero el vendedor se reserva el derecho de recomprarlo dentro de un plazo, resolviendo el contrato y recuperando la propiedad sin necesidad de juicio. Es una figura usada con frecuencia como mecanismo de financiamiento: el vendedor obtiene dinero ahora y conserva la opción de recuperar su bien devolviendo el precio.

Para qué sirve y cuándo usarla

Sirve para obtener liquidez sin perder definitivamente un bien valioso. Conviene usarla cuando alguien necesita dinero urgente y prefiere vender con opción de recompra antes que tomar un préstamo formal, o cuando un comprador acepta adquirir con la posibilidad de que el vendedor recupere el bien. Debe usarse con cuidado, porque la ley prohíbe encubrir préstamos usurarios bajo esta figura.

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El pacto de retroventa se regula en los artículos 1586 a 1591 del Código Civil. El artículo 1586 establece que por la retroventa el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin decisión judicial. El artículo 1587 declara nula la estipulación que obligue al vendedor a pagar una ventaja adicional al comprador, salvo la destinada a conservar el valor adquisitivo del precio. El plazo para ejercer la retroventa es de dos años para inmuebles y un año para muebles, computado desde la celebración, salvo plazo menor pactado. El artículo 1591 dispone que el pacto es oponible a terceros cuando está inscrito.

Cómo redactarla bien

Identifica el bien, el precio y las partes como en cualquier compraventa, y agrega de manera expresa el pacto de retroventa con su plazo, dentro de los límites legales. Precisa el monto que el vendedor debe devolver para recuperar el bien, evitando cláusulas que impongan ventajas adicionales nulas. Indica que el pacto se inscribirá en SUNARP para hacerlo oponible a terceros. Establece la forma y el plazo para ejercer el derecho de recompra.

Errores comunes

• Pactar plazos mayores a los legales (dos años para inmuebles), que se reducen al máximo permitido.
• Incluir cláusulas que obliguen al vendedor a pagar ventajas adicionales, nulas según el artículo 1587.
• No inscribir el pacto en SUNARP, dejándolo inoponible frente a terceros adquirentes.
• Usar la figura para encubrir un préstamo con intereses excesivos, lo que puede acarrear nulidad.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el plazo máximo para recomprar? Dos años para inmuebles y un año para muebles, contados desde la celebración del contrato, conforme al Código Civil. Las partes pueden pactar un plazo menor, pero no mayor.

¿Qué pasa si no ejerzo la retroventa a tiempo? El derecho caduca y la venta queda firme. El comprador consolida su propiedad de forma definitiva.

¿El pacto afecta a un tercero que compra el bien? Solo si está inscrito en SUNARP. Conforme al artículo 1591, el pacto de retroventa es oponible a terceros únicamente cuando aparece inscrito en el registro correspondiente.