Escritura de Compraventa con Reserva de Propiedad de Inmueble

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MINUTA DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de compraventa con reserva de propiedad que celebran:

EL VENDEDOR, [NOMBRE_VENDEDOR], identificado con DNI N° [DNI_VENDEDOR], con domicilio en [DOMICILIO_VENDEDOR].

EL COMPRADOR, [NOMBRE_COMPRADOR], identificado con DNI N° [DNI_COMPRADOR], con domicilio en [DOMICILIO_COMPRADOR].

PRIMERA. EL BIEN. El vendedor es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida Electrónica N° [PARTIDA_REGISTRAL] del Registro de Predios de [ZONA_REGISTRAL].

SEGUNDA. COMPRAVENTA Y PRECIO. El vendedor vende al comprador el inmueble descrito por el precio total de S/ [PRECIO], pagadero del modo siguiente: cuota inicial de S/ [CUOTA_INICIAL] en este acto, y el saldo en [NUMERO_CUOTAS] cuotas mensuales de S/ [MONTO_CUOTA] cada una.

TERCERA. RESERVA DE PROPIEDAD. Las partes pactan que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado la totalidad del precio, conforme al Art. 1583 del Código Civil. El comprador asume el riesgo de pérdida desde el momento de la entrega, aunque la propiedad no se le haya transferido.

CUARTA. POSESIÓN. El vendedor entrega la posesión del inmueble al comprador en este acto, quedando este facultado a usarlo y disfrutarlo mientras cumpla con el pago de las cuotas.

QUINTA. EFECTOS DE LA RESERVA. La reserva de propiedad es oponible a los acreedores del comprador siempre que conste por escrito de fecha cierta, conforme al Art. 1584 del Código Civil. Las partes solicitan su inscripción en la partida registral.

SEXTA. INCUMPLIMIENTO. Conforme al Art. 1585 del Código Civil, el incumplimiento del comprador faculta al vendedor a resolver el contrato. La falta de pago de [NUMERO_CUOTAS_RESOLUTORIAS] cuotas faculta la resolución de pleno derecho.

Agregue usted, señor notario, lo que fuere de ley y curse los partes al Registro de Predios.

[CIUDAD], [FECHA].

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VENDEDOR

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COMPRADOR

La escritura de compraventa con reserva de propiedad de inmueble es el documento notarial en el que se vende un inmueble pero el vendedor conserva la propiedad hasta que el comprador termine de pagar todo el precio o la parte pactada. El comprador recibe la posesión y asume el riesgo del bien, pero la titularidad solo se transfiere de forma automática cuando completa el pago. Es una garantía muy práctica en ventas a plazos.

Para qué sirve y cuándo usarla

Sirve para vender en cuotas con seguridad para el vendedor, que mantiene la propiedad como respaldo hasta cobrar. Conviene usarla cuando se vende un inmueble a plazos y el vendedor quiere protegerse frente a un eventual incumplimiento, o cuando el comprador no cuenta con todo el dinero pero puede pagar progresivamente. Es una alternativa a la hipoteca para asegurar el cobro del saldo.

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La reserva de propiedad se regula en los artículos 1583 a 1585 del Código Civil. El artículo 1583 permite pactar que el vendedor se reserve la propiedad hasta que se pague todo el precio o una parte determinada, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de pérdida o deterioro desde la entrega; el comprador adquiere automáticamente la propiedad con el pago. El artículo 1584 establece que, tratándose de bienes registrables como los inmuebles, la reserva es oponible a terceros siempre que se haya inscrito previamente. La Casación 3371-2018 (Lima) precisó que el pacto no impide otorgar escritura como acto conservatorio.

Cómo redactarla bien

Identifica el inmueble con su partida registral, el precio total, las cuotas y el cronograma de pago. Pacta de forma expresa que el vendedor reserva la propiedad hasta la cancelación del precio o de la parte determinada. Indica que el comprador recibe la posesión y asume el riesgo desde la entrega. Establece que la reserva se inscribirá en SUNARP para hacerla oponible a terceros. Prevé qué ocurre en caso de incumplimiento del comprador.

Errores comunes

• No inscribir la reserva en SUNARP, dejándola inoponible a terceros conforme al artículo 1584.
• No precisar a partir de qué pago se transfiere la propiedad (todo el precio o una parte determinada).
• Olvidar regular el riesgo del bien, que por ley asume el comprador desde la entrega.
• No prever las consecuencias del incumplimiento, como la resolución y la devolución de cuotas.

Preguntas frecuentes

¿Quién asume el riesgo si el inmueble se daña antes del pago total? El comprador, desde el momento de la entrega, aunque la propiedad siga reservada a favor del vendedor, conforme al artículo 1583.

¿La reserva protege frente a otros compradores? Solo si está inscrita en SUNARP. El artículo 1584 exige inscripción previa para que la reserva sea oponible a terceros.

¿Cuándo se vuelve dueño el comprador? De forma automática al pagar la totalidad del precio o la parte determinada pactada, sin necesidad de un acto adicional, aunque conviene inscribir la consolidación de propiedad.