Escritura de Constitución de Derecho de Superficie

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MINUTA DE CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de constitución de derecho de superficie que celebran:

EL PROPIETARIO DEL SUELO, [NOMBRE_PROPIETARIO], identificado con DNI N° [DNI_PROPIETARIO], con domicilio en [DOMICILIO_PROPIETARIO].

EL SUPERFICIARIO, [NOMBRE_SUPERFICIARIO], identificado con DNI N° [DNI_SUPERFICIARIO], con domicilio en [DOMICILIO_SUPERFICIARIO].

PRIMERA. ANTECEDENTES. El propietario es dueño del terreno ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida Electrónica N° [PARTIDA_REGISTRAL] del Registro de Predios de [ZONA_REGISTRAL].

SEGUNDA. OBJETO. El propietario constituye a favor del superficiario el derecho de superficie, que le otorga el derecho de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo, conforme al Art. 1030 del Código Civil.

TERCERA. PLAZO. El derecho de superficie tendrá una duración de [PLAZO_ANIOS] años, sin exceder el máximo de noventa y nueve años fijado por el Art. 1030 del Código Civil. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto, conforme al Art. 1032 del Código Civil.

CUARTA. CONTRAPRESTACIÓN. El superficiario pagará al propietario la suma de S/ [MONTO] como [FORMA_PAGO].

QUINTA. EDIFICACIÓN. El superficiario podrá construir [DESCRIPCION_OBRA], manteniendo la propiedad de lo edificado durante la vigencia del derecho, según el Art. 1031 del Código Civil.

SEXTA. INSCRIPCIÓN. Las partes solicitan la inscripción del derecho de superficie en la partida del predio. El superficiario asume los gastos notariales y registrales.

Agregue usted, señor notario, lo que fuere de ley y curse los partes al Registro de Predios.

[CIUDAD], [FECHA].

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PROPIETARIO DEL SUELO

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SUPERFICIARIO

El derecho de superficie permite a una persona (el superficiario) construir y mantener en propiedad separada una edificación sobre o bajo el suelo de otra, durante un plazo determinado. Es una excepción al principio de que lo construido pertenece al dueño del suelo: aquí, mientras dura el derecho, el edificio es del superficiario y el terreno del propietario. La escritura de constitución de derecho de superficie es el documento notarial que crea ese derecho, lo hace inscribible y delimita las obligaciones de cada parte.

Cuándo se usa

Es clave en proyectos inmobiliarios donde un propietario no quiere vender su terreno pero sí permitir que un tercero edifique y explote una construcción (centros comerciales, estacionamientos, plantas, vivienda), a cambio de una contraprestación. Permite desarrollar suelo ajeno con seguridad jurídica, separando la inversión en la obra de la propiedad del terreno.

Base legal vigente 2026

El derecho de superficie está regulado en el Código Civil. El artículo 1030 lo define y fija su plazo máximo de noventa y nueve años; el artículo 1031 precisa que el superficiario mantiene la propiedad de lo construido durante la vigencia; el artículo 1032 regula qué ocurre al extinguirse; y los artículos 1033 y 1034 completan el régimen. La inscripción se sustenta en el artículo 2019 del Código Civil y la formalización en el Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado.

Cómo rellenarla bien

• Identifica al propietario del suelo y al superficiario, y describe el terreno con su partida registral.
• Define con precisión la obra autorizada y si será sobre o bajo el suelo.
• Fija el plazo sin exceder los noventa y nueve años y la contraprestación (pago único, periódico o en especie).
• Pacta el destino de lo construido al vencimiento (reversión con o sin reembolso) y solicita la inscripción.

Errores comunes

• Confundir la superficie con un arrendamiento; aquí el superficiario es propietario de la edificación, no un simple inquilino.
• No regular qué pasa al final del plazo, dejando en duda si el propietario reembolsa el valor de la obra.
• Pactar plazos superiores al máximo legal.
• Omitir la inscripción, perdiendo la oponibilidad del derecho frente a terceros y financistas.

Preguntas frecuentes

¿El superficiario puede hipotecar la construcción? Sí. Al ser propietario de lo edificado durante la vigencia, puede gravarlo, lo que facilita el financiamiento del proyecto.

¿Qué pasa con el edificio al terminar el plazo? Por regla general, la propiedad de lo construido pasa al dueño del suelo, quien reembolsa su valor salvo que se pacte algo distinto.

¿Se puede transferir el derecho de superficie? Sí, es transmisible salvo pacto en contrario, y conviene reflejarlo en la escritura y en la partida registral.