Escritura de Constitución de Servidumbre de Luces y Vistas entre Predios
Minuta y escritura pública de constitución de servidumbre de luces y vistas entre predios vecinos, que regula aperturas y distancias, conforme a los Arts. 1035 y 1043 a 1046 del Código Civil.
Actualizado al 2 de septiembre de 2026 · Legislación peruana vigente · Licencia CC-BY-4.0
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MINUTA DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS SEÑOR NOTARIO: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS que celebran de una parte [NOMBRE_PROPIETARIO_SIRVIENTE], identificado con DNI N° [DNI_SIRVIENTE], con domicilio en [DOMICILIO_SIRVIENTE], propietario del predio sirviente, a quien se denominará EL CONSTITUYENTE. De la otra parte interviene [NOMBRE_PROPIETARIO_DOMINANTE], identificado con DNI N° [DNI_DOMINANTE], con domicilio en [DOMICILIO_DOMINANTE], propietario del predio dominante, a quien se denominará EL BENEFICIARIO, en los términos siguientes: PRIMERA: ANTECEDENTES. EL CONSTITUYENTE es propietario del predio sirviente ubicado en [DIRECCION_SIRVIENTE], inscrito en la Partida Registral N° [PARTIDA_SIRVIENTE]. EL BENEFICIARIO es propietario del predio dominante colindante ubicado en [DIRECCION_DOMINANTE], inscrito en la Partida Registral N° [PARTIDA_DOMINANTE]. SEGUNDA: CONSTITUCIÓN. EL CONSTITUYENTE constituye a favor del predio dominante una servidumbre voluntaria de luces y vistas, de conformidad con el Art. 1035 del Código Civil, que permite gravar un predio con limitaciones en utilidad de otro predio de distinto dueño. TERCERA: ALCANCE. La servidumbre permite que EL BENEFICIARIO mantenga las aperturas, ventanas y vanos descritos en [DESCRIPCION_APERTURAS] que dan luz y vista sobre el predio sirviente, conforme al plano que se adjunta y forma parte de esta minuta. CUARTA: DISTANCIAS Y RÉGIMEN LEGAL. Las partes declaran conocer y respetar los Arts. 1043, 1044, 1045 y 1046 del Código Civil sobre distancias mínimas para abrir vistas o luces sobre el predio vecino. La presente servidumbre tiene por objeto regular convencionalmente dichas aperturas y exonerar al predio dominante de las distancias allí previstas en la medida pactada. QUINTA: OBLIGACIONES DEL CONSTITUYENTE. EL CONSTITUYENTE se obliga a no realizar construcciones ni colocar obstáculos que impidan el paso de luz y la vista que se garantizan por esta servidumbre, dentro de los límites pactados. SEXTA: CONTRAPRESTACIÓN. Las partes acuerdan que el BENEFICIARIO pagará al CONSTITUYENTE la suma de [MONTO_CONTRAPRESTACION] por la constitución de la servidumbre. De ser gratuita, déjese constancia de tal carácter. SÉTIMA: CARÁCTER PREDIAL E INSCRIPCIÓN. La servidumbre es inseparable de ambos predios y subsiste cualquiera sea su propietario. Las partes acuerdan inscribirla en las partidas de ambos predios en la SUNARP. Agregue usted, señor Notario, la introducción y conclusión de ley, y curse los partes al registro respectivo. [CIUDAD], [FECHA]. ____________________________ EL CONSTITUYENTE [NOMBRE_PROPIETARIO_SIRVIENTE] ____________________________ EL BENEFICIARIO [NOMBRE_PROPIETARIO_DOMINANTE]
Cuando usar este modelo
Usa esta minuta y escritura cuando dos vecinos quieren regular por acuerdo la apertura de vanos, ventanas o balcones que dan luz y vista sobre el predio contiguo, constituyendo una servidumbre de luces y vistas. El artículo 1035 del Código Civil define la servidumbre como el gravamen impuesto sobre un predio sirviente en beneficio del dominante. Los artículos 1043 a 1046 regulan estas servidumbres y las distancias mínimas que deben respetar las aberturas frente al predio vecino, así como los efectos de las servidumbres aparentes y no aparentes.
Es útil cuando se desea legalizar ventanas ya existentes que no cumplen las distancias legales, o cuando se quiere garantizar la iluminación y la vista de un inmueble hacia el terreno colindante, dando certeza y evitando futuros reclamos de cierre de vanos.
Que datos necesitas
- Identificación del propietario del predio sirviente y del dominante, con DNI o RUC.
- Partidas registrales de ambos predios y su descripción.
- Ubicación y dimensiones de los vanos, ventanas o balcones materia de la servidumbre.
- Las distancias respecto del lindero y las obras permitidas.
- La contraprestación acordada y las condiciones del gravamen.
Paso a paso
- Verifica la titularidad de ambos predios con sus partidas registrales.
- Precisa la ubicación de los vanos y las distancias frente al predio vecino.
- Acuerda el alcance de la servidumbre y la eventual indemnización.
- Redacta la minuta invocando los artículos 1035 y 1043 a 1046 del Código Civil.
- Firma con intervención de abogado y eleva la minuta a escritura pública ante notario.
- Inscribe la servidumbre en la partida del predio sirviente en Registros Públicos.
Errores comunes
- Abrir ventanas o balcones sin respetar las distancias mínimas y sin servidumbre que las ampare.
- No inscribir la servidumbre, restándole oponibilidad frente a futuros adquirentes.
- Confundir la servidumbre de luces con la de vistas, que tienen alcances distintos.
- Omitir las dimensiones y ubicación exactas de los vanos.
- No pactar la contraprestación ni las condiciones del gravamen.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre luces y vistas? La servidumbre de luces permite recibir iluminación por un vano; la de vistas habilita mirar hacia el predio vecino a través de ventanas o balcones, con distintas exigencias de distancia.
¿Se puede regularizar una ventana existente? Sí. La servidumbre voluntaria permite amparar vanos que no cumplen las distancias legales, evitando su cierre.
¿Es obligatoria la escritura pública? Es necesaria para inscribir la servidumbre y hacerla oponible a terceros.
¿Necesito abogado y notario? Sí, abogado para la minuta y notario para la escritura pública que se inscribe en Registros Públicos.
Preguntas frecuentes sobre el modelo de escritura de constitución de servidumbre de luces y vistas entre predios
¿El modelo de escritura de constitución de servidumbre de luces y vistas entre predios es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/escritura-de-constitucion-de-servidumbre-de-luces-y-vistas-entre-predios/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de escritura de constitución de servidumbre de luces y vistas entre predios sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
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