Escritura de Constitución de Servidumbre

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MINUTA DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE

SEÑOR NOTARIO DE [DISTRITO_NOTARIAL]:

Sírvase extender en su registro una escritura pública de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE que celebran:

EL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE: [NOMBRE_SIRVIENTE], con DNI N° [DNI_SIRVIENTE] y domicilio en [DIRECCION_SIRVIENTE].

EL PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE: [NOMBRE_DOMINANTE], con DNI N° [DNI_DOMINANTE] y domicilio en [DIRECCION_DOMINANTE].

PRIMERA. PREDIOS. El predio sirviente está inscrito en la Partida N° [PARTIDA_SIRVIENTE] del Registro de Predios de [ZONA_REGISTRAL], ubicado en [UBICACION_SIRVIENTE]. El predio dominante está inscrito en la Partida N° [PARTIDA_DOMINANTE], ubicado en [UBICACION_DOMINANTE].

SEGUNDA. OBJETO. El propietario del predio sirviente constituye en favor del predio dominante una servidumbre de [TIPO_SERVIDUMBRE: paso, vista, acueducto u otra], consistente en [DESCRIPCION_SERVIDUMBRE], cuyo trazo y dimensiones constan en el plano que se adjunta.

TERCERA. NATURALEZA. La servidumbre es perpetua salvo pacto distinto, inseparable de ambos predios y se transmite con ellos conforme al Art. 1036 del Código Civil. Subsiste cualquiera sea el propietario.

CUARTA. EJERCICIO. El dueño del predio dominante ejercerá la servidumbre de modo que cause la menor molestia posible al predio sirviente, conforme a los Arts. 1041 y 1043 del Código Civil. Los gastos de conservación de las obras corren por cuenta de [PARTE_OBLIGADA_CONSERVACION].

QUINTA. CONTRAPRESTACIÓN. La constitución es [GRATUITA_U_ONEROSA]. De ser onerosa, el dominante paga la suma de S/ [MONTO_SERVIDUMBRE] en la forma pactada.

SEXTA. FUNDAMENTO E INSCRIPCIÓN. Se constituye conforme a los Arts. 1035, 1036, 1037 y 1043 del Código Civil. Las partes solicitan la inscripción de la servidumbre en ambas partidas registrales.

Agregue usted, señor Notario, lo de ley y curse los partes a SUNARP.

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________        _______________________
[NOMBRE_SIRVIENTE]             [NOMBRE_DOMINANTE]
DNI N° [DNI_SIRVIENTE]         DNI N° [DNI_DOMINANTE]

La escritura de constitución de servidumbre formaliza el gravamen por el que un predio (sirviente) soporta una carga en beneficio de otro predio (dominante), como permitir el paso, el tendido de tuberías, el acceso de luz o el paso de agua. La servidumbre se inscribe en la partida de ambos predios y sigue al inmueble aunque cambie de dueño. Es la solución legal para predios que dependen de otro para acceder o servirse.

Cuando usarla

La usas cuando tu terreno no tiene salida a la vía pública y necesitas pasar por el predio vecino, cuando requieres tender una línea de agua o desagüe a través de la propiedad colindante, o cuando un proyecto necesita servidumbre de paso para vehículos. Es indispensable para los predios enclavados, que sin servidumbre quedarían sin acceso.

Base legal peruana

Se rige por el Código Civil. El artículo 1035 define la servidumbre: la ley o el propietario de un predio pueden imponerle gravámenes en utilidad de otro predio. El artículo 1037 establece que las servidumbres son inseparables de ambos predios. El artículo 1040 indica que solo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción. El artículo 1043 regula la servidumbre de paso para el predio sin salida y el pago de la indemnización correspondiente. Por afectar derechos reales sobre inmuebles, conviene la escritura pública y su inscripción en la SUNARP en la partida de los dos predios.

Como rellenarla bien

• Identifica el predio sirviente y el dominante con sus partidas registrales.
• Describe con precisión el contenido de la servidumbre: ancho del paso, recorrido, horarios o uso permitido.
• Indica si es gratuita u onerosa y, en su caso, la indemnización al predio sirviente.
• Pacta quien asume el mantenimiento y conservación de la vía o instalación.
• Eleva a escritura pública e inscribe en ambas partidas para que la servidumbre sea oponible.

Errores comunes

• Acordar el paso de palabra y no inscribirlo, perdiéndolo cuando el predio sirviente se vende.
• No definir el recorrido y ancho exactos, lo que genera conflictos posteriores.
• Omitir la indemnización en la servidumbre de paso forzosa que regula el artículo 1043.
• No precisar quien mantiene la vía, dejando el deterioro sin responsable.

Preguntas frecuentes

El vecino puede negarme el paso si mi terreno no tiene salida? El artículo 1043 permite imponer servidumbre de paso al predio sirviente cuando el dominante carece de salida a la vía pública, pagando la indemnización que corresponda. Si no hay acuerdo, se puede recurrir al juez.

La servidumbre se extingue si vendo mi predio? No. Es inseparable de los predios y sigue al inmueble. El nuevo propietario adquiere el predio con la servidumbre ya constituida e inscrita.

Puedo ganar una servidumbre por el uso del tiempo? Solo las servidumbres aparentes, que se manifiestan por signos visibles, pueden adquirirse por prescripción según el artículo 1040. Las no aparentes requieren constituirse por acto jurídico.