Minuta de Compraventa de Inmueble Ajeno con Compromiso de Inscripción del Vendedor
Es el contrato donde el vendedor se compromete a adquirir el inmueble que todavía no está inscrito a su nombre y a transferírtelo, con un plazo para regularizar el título y una indemnización pactada si no lo consigue.
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MINUTA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE AJENO CON COMPROMISO DEL VENDEDOR DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD [CIUDAD], [FECHA] SEÑOR NOTARIO: Sírvase usted extender en su registro de escrituras públicas una en la que conste el contrato de compraventa de bien ajeno que celebran: PRIMERA PARTE (EL VENDEDOR): [NOMBRE_COMPLETO_VENDEDOR], identificado con DNI [DNI_VENDEDOR], estado civil [ESTADO_CIVIL_VENDEDOR], con domicilio en [DOMICILIO_VENDEDOR]. SEGUNDA PARTE (EL COMPRADOR): [NOMBRE_COMPLETO_COMPRADOR], identificado con DNI [DNI_COMPRADOR], estado civil [ESTADO_CIVIL_COMPRADOR], con domicilio en [DOMICILIO_COMPRADOR]. Ambas partes declaran que conocen que el bien materia del contrato es ajeno al vendedor y convienen en las siguientes cláusulas: PRIMERA. ANTECEDENTES. El inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la partida registral N.° [PARTIDA_REGISTRAL] del Registro de Propiedad Inmueble de [OFICINA_REGISTRAL], figura a nombre de [TITULAR_REGISTRAL], con quien el vendedor mantiene el vínculo de [VINCULO_CON_TITULAR]. El vendedor declara que a la fecha no ha inscrito el inmueble a su nombre y que viene tramitando [MECANISMO_DE_REGULARIZACION]. SEGUNDA. OBJETO. El vendedor se compromete a obtener que el comprador adquiera la propiedad del inmueble descrito en la cláusula primera. Este compromiso de venta de bien ajeno se rige por el artículo 1537 del Código Civil y por los artículos 1470 y 1472 del mismo cuerpo legal. TERCERA. PRECIO. El precio convenido es de S/ [MONTO], que el comprador pagará así: S/ [MONTO_ADELANTO] a la firma de la presente minuta y S/ [MONTO_SALDO] a la firma de la escritura pública de transferencia. CUARTA. PLAZO PARA REGULARIZAR. El vendedor se obliga a culminar la regularización del título a su nombre dentro de [PLAZO_EN_DIAS] días calendario contados desde [FECHA_INICIO], esto es, hasta el [FECHA_LIMITE]. Los gastos, tributos y honorarios del saneamiento corren por cuenta de [RESPONSABLE_DE_GASTOS], hasta por la suma de S/ [MONTO_GASTOS]. QUINTA. INDEMNIZACIÓN PACTADA. Las partes pactan anticipadamente, al amparo del artículo 1472 del Código Civil, que si el vendedor no adquiere la propiedad ni la transfiere, pagará al comprador S/ [MONTO_PENALIDAD] por concepto de indemnización. SEXTA. CONVERSIÓN EN COMPRAVENTA. Si el vendedor adquiere la propiedad del inmueble, queda obligado en virtud de este mismo contrato a transferirlo al comprador, sin que valga pacto en contrario, conforme al artículo 1538 del Código Civil. SÉPTIMA. RESCISIÓN. Si el vendedor no adquiere el bien, el comprador puede solicitar la rescisión del contrato, salvo que hubiese sabido que el bien no pertenecía al vendedor, conforme al artículo 1539 del Código Civil. Si el inmueble es parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre la rescisión o la reducción del precio, según el artículo 1540 del Código Civil. OCTAVA. EFECTOS DE LA RESCISIÓN. En caso de rescisión, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido y pagar la indemnización de daños y perjuicios, además de reembolsar los gastos, intereses y tributos del contrato efectivamente pagados por el comprador y todas las mejoras introducidas, de acuerdo con el artículo 1541 del Código Civil. NOVENA. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. El vendedor se obliga a: a) iniciar y continuar [MECANISMO_DE_REGULARIZACION] hasta obtener la inscripción a su nombre. b) entregar al comprador copia de los actuados dentro de [PLAZO_ENTREGA_ACTUADOS] días de requerido. c) no gravar ni transferir el inmueble a terceros durante la vigencia de este contrato. DÉCIMA. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. El comprador se obliga a pagar el precio en la forma pactada y a recibir la transferencia en la fecha en que el vendedor lo requiera, siempre que el inmueble ya figure inscrito a nombre del vendedor. DÉCIMO PRIMERA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. Las partes conocen que el registrador califica la legalidad de los documentos que se le presentan, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, según el artículo 2011 del Código Civil, por lo que la escritura pública deberá otorgarse cuando el vendedor sea titular registral. DÉCIMO SEGUNDA. SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS. Cualquier controversia derivada de este contrato se resolverá en [VIA_DE_SOLUCION] y, de recurrirse al órgano jurisdiccional, serán competentes los jueces de [DISTRITO_JUDICIAL]. DÉCIMO TERCERA. DOMICILIOS. Las partes señalan como domicilios los indicados en la introducción, donde recibirán todas las comunicaciones y notificaciones vinculadas a este contrato. Así lo otorgan las partes, quienes firman la presente minuta por duplicado. ___________________________ [NOMBRE_COMPLETO_VENDEDOR] DNI [DNI_VENDEDOR] ___________________________ [NOMBRE_COMPLETO_COMPRADOR] DNI [DNI_COMPRADOR] Adjunto: 1. Copia literal de la partida registral N.° [PARTIDA_REGISTRAL]. 2. Copia del DNI del vendedor y del comprador. 3. Documentos que acrediten el vínculo del vendedor con [TITULAR_REGISTRAL]. 4. Comprobantes de los pagos entregados por el comprador. 5. Documentos del trámite de [MECANISMO_DE_REGULARIZACION], en caso de estar iniciado. 6. Certificado de búsqueda catastral o predial, en caso de contar con él.
Para qué sirve
Estás a punto de comprar una casa y la partida registral aparece a nombre de otra persona. Puede ser un hermano del vendedor, un familiar fallecido o alguien que entregó el inmueble años atrás sin escritura pública. Firmar sin papeles claros te deja sin título y sin forma de reclamar después.
Esta minuta de compraventa de inmueble ajeno pone por escrito qué debe hacer el vendedor para regularizar el título y en qué plazo. El vendedor asume que obtendrá el bien para entregártelo y, si no lo consigue, la indemnización ya quedó pactada desde la firma. Ser dueño toma tiempo, porque eso ocurre cuando el vendedor figura como titular y te transfiere el inmueble por escritura pública inscrita.
Cuándo conviene usarlo
- El vendedor heredó el inmueble y todavía no inscribió la sucesión intestada en la SUNARP.
- Compras a quien recibió el terreno por un contrato anterior que nunca se elevó a escritura pública.
- La partida sigue a nombre de un padre fallecido y los herederos quieren vender antes de regularizar.
- Quieres dejar pactado un monto de indemnización si la transferencia no se concreta.
Cómo llenarlo
- Descarga la minuta en Word y coloca tus datos y los del vendedor tal como figuran en el DNI y en la partida registral.
- Indica en los antecedentes el mecanismo que usará el vendedor para regularizar, sea la sucesión intestada o una escritura pendiente, y el plazo en días calendario.
- Define el precio, el adelanto y el saldo. Si te piden entregar todo antes de la inscripción, negocia pagar el saldo al firmar la escritura pública.
- Pacta la indemnización por un monto relacionado con lo que ya pagaste. El error más común es firmar sin plazo ni penalidad y quedarte esperando sin fecha cierta.
- Revisa la copia literal y el certificado registral antes de entregar dinero, para confirmar quién figura como titular. Después eleva la minuta a escritura pública en notaría.
Base legal
El artículo 1537 del Código Civil regula el compromiso de venta de bien ajeno y remite a las reglas de la promesa del hecho de un tercero. El artículo 1470 permite prometer el hecho de un tercero con cargo de indemnizar al otro contratante si no cumple, y el artículo 1472 autoriza pactar el monto de la indemnización por anticipado.
El artículo 1538 resuelve el caso más frecuente. Si el vendedor adquiere después la propiedad, queda obligado por ese mismo contrato a transferirte el bien, sin que valga pacto en contrario. El artículo 1539 te deja pedir la rescisión cuando no la adquiere, salvo que hayas sabido que el bien no era suyo. Si es parcialmente ajeno, el artículo 1540 te permite elegir entre la rescisión y la reducción del precio. El artículo 1541 obliga a devolver el precio, pagar la indemnización de daños y perjuicios y reembolsar gastos, intereses y tributos, además de las mejoras. El artículo 2011 señala que el registrador califica la legalidad de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el vendedor nunca inscribe el inmueble a su nombre?
Puedes pedir la rescisión del contrato ante el juez y exigir la devolución del precio, más la indemnización de daños y perjuicios, los gastos, intereses y tributos que hayas pagado. Si pactaste un monto de penalidad, lo reclamas en esa misma demanda.
¿Necesito abogado para firmar la minuta?
Para firmar no es obligatorio, porque la minuta es un documento privado que se eleva a escritura pública ante notario. Si el vendedor incumple y demandas la rescisión, necesitas abogado, ya que la demanda se presenta con firma de letrado.
¿Puedo comprar si la partida está a nombre de un familiar fallecido del vendedor?
Sí, siempre que el vendedor se obligue a regularizar el título. Mientras no esté inscrito, él todavía no figura como propietario en el registro y solo promete que obtendrá la propiedad para transferírtela. La sucesión se tramita ante notario o juez, y la inscripción en SUNARP depende de la calificación del registrador. Fija plazo y penalidad, porque el trámite puede tardar.
Preguntas frecuentes sobre el modelo de minuta de compraventa de inmueble ajeno con compromiso de inscripción del vendedor
¿El modelo de minuta de compraventa de inmueble ajeno con compromiso de inscripción del vendedor es gratis?
Sí. Todos los formatos de Modelo.pe son 100% gratuitos, sin registro, sin login y con descarga ilimitada en Word (.docx). Puedes encontrar este y otros modelos en https://modelo.pe/minuta-de-compraventa-de-inmueble-ajeno-con-compromiso-de-inscripcion-del-vendedor/. Licencia CC-BY-4.0 con atribución.
¿Puedo presentar este modelo de minuta de compraventa de inmueble ajeno con compromiso de inscripción del vendedor sin revisar?
No es recomendable. Es un formato referencial: cada caso tiene particularidades (fechas, montos, hechos, anexos) que requieren adaptación. Modelo.pe no brinda asesoría legal; verifica con un abogado antes de presentar cualquier documento.
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