¿Qué pasa si un propietario no paga las cuotas de mantenimiento del edificio?

Respuesta directa: qué puede hacer la Junta

Cuando un propietario deja de pagar las cuotas de mantenimiento, la Junta de Propietarios no se queda sin herramientas. Bajo la Ley 27157 y su Reglamento, el DS 035-2006-VIVIENDA, la Junta puede requerirle el pago por carta notarial, aplicarle los intereses previstos en el Reglamento Interno y, si no paga, demandarlo judicialmente. La deuda liquidada y aprobada en acta de junta funciona como el documento que sustenta un proceso de ejecución.

El camino ordenado empieza con la carta notarial de requerimiento de pago de cuotas de mantenimiento a propietario moroso. Si el moroso ignora el requerimiento, la Junta pasa a la demanda de cobro de cuotas de mantenimiento impagas.

Lo que NO puede hacer la Junta

Un error frecuente es tomar represalias por mano propia. La morosidad se cobra por la ley, no cortando servicios.

• No puede cortarle el agua o la luz de forma arbitraria cuando son servicios individualizados; hacerlo puede generar responsabilidad. Revisa si pueden cortarte agua o luz por deuda de mantenimiento.
• No puede impedirle el uso de su departamento ni bloquear su acceso.
• No puede cobrar intereses o multas no previstos en el Reglamento Interno o no aprobados en junta.

Lo que sí puede es imponer una multa acordada mediante el acta de junta de propietarios de imposición de multa a propietario moroso.

Paso a paso para cobrar la deuda

1. Convoca junta y aprueba en acta la liquidación de la deuda del propietario moroso (meses adeudados, intereses y multas válidas).
2. Formaliza esa liquidación con el modelo de liquidación de deuda de cuotas de mantenimiento como título ejecutivo.
3. Envía la carta notarial de requerimiento dando un plazo para pagar.
4. Si el moroso quiere regularizar, firma un acta de compromiso de pago de cuotas atrasadas con cronograma.
5. Si no paga, presenta la demanda ante el juez de paz letrado o el juzgado civil según el monto.

Para deudas líquidas suele usarse la demanda de obligación de dar suma de dinero por cuotas de mantenimiento impagas, más rápida que un proceso de conocimiento.

Costos y competencia según el monto

La cuantía define el juez competente y las tasas. En 2026 la Unidad de Referencia Procesal (URP) equivale a S/ 550 (10% de la UIT de S/ 5,500), y sobre ese valor se calculan aranceles y costas.

La carta notarial tiene un costo de notaría según el número de folios; suele ir de unas decenas a poco más de cien soles. Aprender a cobrar cuotas de mantenimiento a propietarios morosos te ahorra procesos mal planteados.

Cómo prevenir la morosidad antes de llegar al juzgado

Cobrar en el juzgado siempre es más lento y caro que evitar que la deuda crezca. Un edificio ordenado reduce la morosidad con reglas claras aprobadas en junta: fecha fija de pago, forma de acreditar el abono, intereses moratorios previstos en el Reglamento Interno y multas razonables para el que se atrasa de forma reiterada. Publicar cada mes el estado de cuentas y la lista de deudores (sin exponer datos sensibles) genera presión social sana y transparencia, y evita que alguien alegue después que no sabía cuánto debía.

Cuando aparece el primer atraso, lo eficiente es actuar rápido con una comunicación de cobranza y, si no responde, la carta de requerimiento de pago de cuotas de mantenimiento. Si el propietario muestra voluntad de pago pero no puede cubrir todo de golpe, conviene ofrecerle un cronograma con el acta de compromiso de pago de cuotas atrasadas, que recupera la deuda sin ir a juicio y mantiene la relación vecinal. Solo cuando el moroso ignora todo esto tiene sentido escalar a la carta notarial y a la demanda. Documentar cada paso (acuerdos, requerimientos, respuestas) es lo que después le da fuerza a la Junta ante el juez y evita que el deudor alargue el proceso con excusas. Antes de cortar servicios o tomar represalias, recuerda que eso puede volverse en contra: la ley protege el cobro por las vías formales, no por la fuerza.

Errores comunes que hacen perder el cobro

• No aprobar la liquidación en acta. Sin acta que fije el monto, la deuda queda imprecisa y el juez la puede observar.
• Cobrar intereses no pactados. Si el Reglamento Interno no fija la tasa, solo procede el interés legal; inventar tasas debilita la demanda.
• Saltarse la carta notarial. El requerimiento notarial constituye en mora y es prueba de que se intentó cobrar antes de demandar.
• Cortar servicios por venganza. Además de ilegal, convierte a la Junta en demandada y arruina el caso.