Minuta de Compraventa de Cuota Ideal entre Copropietarios

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MINUTA DE COMPRAVENTA DE CUOTA IDEAL ENTRE COPROPIETARIOS

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de compraventa de cuota ideal entre copropietarios, que celebran las partes que al final suscriben.

PRIMERA: LAS PARTES

EL VENDEDOR: [NOMBRE_VENDEDOR], identificado con DNI N° [DNI_VENDEDOR], con domicilio en [DOMICILIO_VENDEDOR], copropietario que transfiere su cuota.

EL COMPRADOR: [NOMBRE_COMPRADOR], identificado con DNI N° [DNI_COMPRADOR], con domicilio en [DOMICILIO_COMPRADOR], copropietario del mismo bien que adquiere la cuota.

SEGUNDA: ANTECEDENTES

Ambas partes son copropietarias del inmueble ubicado en [DIRECCION_INMUEBLE], inscrito en la Partida Registral N° [PARTIDA_REGISTRAL] de la Zona Registral de [ZONA_REGISTRAL]. El vendedor es titular del [PORCENTAJE_VENDEDOR] por ciento y el comprador del [PORCENTAJE_COMPRADOR] por ciento de las acciones y derechos.

TERCERA: OBJETO Y FACULTAD DE DISPOSICIÓN

Por el presente contrato el vendedor transfiere al comprador la totalidad de su cuota ideal de [PORCENTAJE_VENDEDOR] por ciento sobre el inmueble. El Art. 977 del Código Civil reconoce a cada copropietario el derecho a disponer de su cuota ideal y de sus respectivos frutos, así como gravarla, por lo que el vendedor actúa dentro de sus facultades.

CUARTA: PREFERENCIA DEL COMPRADOR

El comprador adquiere la cuota en su condición de copropietario, en armonía con el derecho de preferencia del Art. 989 del Código Civil y el derecho de retracto reconocido al copropietario por el Art. 1599 inciso 2 del Código Civil. Al venderse la cuota a otro copropietario y no a un tercero extraño, no se genera derecho de retracto a favor de terceros.

QUINTA: PRECIO Y FORMA DE PAGO

El precio total de la cuota ideal asciende a [MONTO_PRECIO] ([MONTO_LETRAS]). El comprador paga dicha suma de la forma siguiente: [FORMA_DE_PAGO]. El vendedor declara recibir el precio a su entera satisfacción y otorga la respectiva cancelación.

SEXTA: ENTREGA Y SANEAMIENTO

El comprador ya ejerce posesión del bien por su condición de copropietario, por lo que la transferencia de la cuota surte efectos desde la firma de la escritura pública. El vendedor se obliga al saneamiento por evicción y vicios ocultos conforme a ley, y declara que la cuota se transfiere libre de cargas y gravámenes, salvo [CARGAS_EXISTENTES].

SÉPTIMA: CONSOLIDACIÓN

Como efecto de esta compraventa, el comprador incrementa su cuota. De reunir la totalidad de las cuotas, la copropiedad quedaría extinguida por consolidación conforme al Art. 992 inciso 2 del Código Civil.

OCTAVA: GASTOS Y LEY APLICABLE

Los gastos notariales y registrales serán asumidos por [RESPONSABLE_GASTOS]. Para todo lo no previsto rigen las normas del Código Civil y las partes se someten a la jurisdicción de los jueces de [CIUDAD].

Agregue usted, señor Notario, las cláusulas de ley, eleve a escritura pública e inscriba la transferencia en el Registro de Predios.

[CIUDAD], [FECHA]

_______________________________
[NOMBRE_VENDEDOR]
DNI N° [DNI_VENDEDOR]

_______________________________
[NOMBRE_COMPRADOR]
DNI N° [DNI_COMPRADOR]

Usa esta minuta cuando un copropietario vende su cuota ideal a otro copropietario del mismo inmueble. La cuota ideal es el porcentaje abstracto que cada condómino tiene sobre todo el bien, no una parte física delimitada. La ley reconoce que cada copropietario puede disponer libremente de su cuota, así que puede venderla. Cuando la vende a otro copropietario, las cuotas se concentran y la copropiedad tiende a extinguirse. Es la vía típica para que uno de los condóminos vaya quedándose con el inmueble comprando las participaciones de los demás.

Cuándo conviene usarla

La usas cuando quieres comprar la cuota de tu condómino, o vender la tuya a él, sin necesidad de dividir físicamente el bien. Ten presente el derecho de retracto: cuando un copropietario vende su cuota a un tercero ajeno a la copropiedad, los demás copropietarios tienen preferencia para subrogarse en la compra. Por eso la venta entre copropietarios es la forma más limpia de consolidar el bien y evitar la entrada de extraños. Si comprando esa cuota reúnes todas, la copropiedad se extingue y pasas a ser dueño exclusivo.

Base legal

El artículo 977 del Código Civil permite a cada copropietario disponer de su cuota ideal y de los frutos que le corresponden, sin necesidad de consentimiento de los demás para la cuota propia. El artículo 1529 regula la compraventa en general. El artículo 1599 inciso 2 reconoce el derecho de retracto al copropietario cuando se vende a un tercero una porción indivisa. Si la compra reúne todas las cuotas, opera la extinción de copropiedad del artículo 992. La transferencia de inmueble se eleva a escritura pública y se inscribe en SUNARP.

Cómo rellenarla bien

• Identifica el inmueble por su partida y la cuota ideal exacta que se vende, en porcentaje.
• Identifica al copropietario vendedor y al copropietario comprador.
• Fija el precio de la cuota y la forma de pago de manera clara.
• Declara que la venta es entre copropietarios, lo que descarta el retracto de terceros.
• Si con esta compra reúnes todas las cuotas, deja constancia de la extinción de la copropiedad.

Errores frecuentes

• Vender la cuota a un tercero sin avisar a los demás copropietarios, abriendo el derecho de retracto.
• Describir la cuota como una parte física del bien cuando es un porcentaje ideal.
• No precisar el porcentaje exacto de la cuota, lo que genera observaciones registrales.
• Olvidar inscribir la transferencia, dejando la titularidad sin actualizar.

Preguntas frecuentes

¿Necesito permiso de los otros copropietarios para vender mi cuota? No para la cuota propia. Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal libremente. El permiso solo es necesario para disponer del bien entero.

¿Qué es el derecho de retracto? Es la facultad de los copropietarios de sustituir al tercero comprador cuando uno vende su cuota a alguien ajeno a la copropiedad. Si vendes a otro copropietario, no se activa.

Si con la compra reúnes todas las cuotas, formaliza el acuerdo de extinción por reunión de cuotas. Si prefieres repartir el bien, mira la división y partición extrajudicial.