Problemas con una constructora o inmobiliaria en Perú

Qué hacer si tienes problemas con una inmobiliaria

Si tu departamento tiene fallas, te lo entregan tarde o el metraje no coincide con lo ofrecido, sí estás protegido: como comprador eres consumidor y te ampara el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571). Reclama primero a la empresa por escrito y, si no resuelve, denuncia ante INDECOPI. En lo que va de 2026, INDECOPI ha multado al sector construcción e inmobiliario por más de S/ 3.2 millones.

La ley te da tres armas concretas: el deber de información, la idoneidad del bien y la veracidad de la publicidad del proyecto. Si la constructora prometió algo en el brochure y no lo cumple, eso es reclamable.

Los problemas más frecuentes

• Entrega tardía del inmueble frente al plazo del contrato.
• Defectos de construcción: filtraciones, rajaduras, instalaciones que fallan.
• Metraje o acabados distintos a lo ofrecido en planos o publicidad.
• Áreas comunes o servicios prometidos que no existen.
• Cobros no informados al momento de la entrega.

Si el acabado o el producto entregado no sirve para lo ofrecido, encaja también un reclamo por falta de idoneidad del producto.

Vicios ocultos vs. defectos visibles

Al recibir el inmueble, revísalo todo y deja constancia escrita de cada desperfecto en el acta de entrega. Los defectos visibles se reclaman en ese momento. Para los vicios ocultos (los que no se ven al recibir y aparecen después), aplica el saneamiento del Código Civil (Art. 1503): la constructora responde por defectos no aparentes que afecten el uso del inmueble.

El acta de entrega de inmueble es tu prueba clave: anota fallas, faltantes y observaciones antes de firmar conforme.

Tu ruta de reclamo paso a paso

1. Reclamo a la empresa por escrito, detallando el problema y lo que exiges (reparación, cumplimiento o devolución). Usa el Libro de Reclamaciones.
2. Resolución del contrato si el incumplimiento es grave: envía una carta notarial de resolución de contrato por incumplimiento.
3. INDECOPI: si no resuelven, presenta una denuncia ante INDECOPI. Si el problema fue el brochure engañoso, la denuncia por publicidad engañosa.
4. Defensoría del Cliente Inmobiliario (DCI) o arbitraje de consumo como vías alternativas más rápidas.

Antes de comprar: blíndate

La mejor defensa es preventiva. Antes de firmar, exige la partida registral, verifica la licencia de construcción y la independización, y lee bien el contrato (penalidades, plazo de entrega, área exacta). Un informe de due diligence legal inmobiliario revisa la situación legal del proyecto y de la empresa antes de que pongas tu dinero.

Cuando compres sobre planos, revisa cómo se documenta la operación en saneamiento físico legal de un inmueble y entiende la diferencia entre adelanto y garantía en arras vs adelanto.

Qué hacer si INDECOPI archiva o la empresa no cumple

Si tu reclamo a la empresa no prospera y quieres formalizar la compra ya saneada, el contrato de compraventa de inmueble bien redactado evita ambigüedades sobre metraje y plazos. Y si el defecto persiste tras la denuncia, INDECOPI puede ordenar medidas correctivas (reparación, devolución) y sancionar a la empresa; conserva todo el expediente y las notificaciones para exigir el cumplimiento.

Casos frecuentes y qué exigir en cada uno

Estos son los escenarios que más se repiten con constructoras e inmobiliarias:

• Entrega retrasada: exige el cumplimiento de la penalidad pactada por día de atraso y, si el atraso es grave, la resolución del contrato con devolución de lo pagado.
• Metraje menor al ofrecido: compara el área del contrato y la publicidad con el área real (según planos independizados); reclama compensación o ajuste de precio.
• Áreas comunes prometidas que no existen: piscina, gimnasio o áreas verdes que aparecían en el brochure y no se entregaron son publicidad incumplida, sancionable por INDECOPI.
• Acabados de menor calidad: documenta con fotos y compara con lo ofrecido en el modelo o la memoria descriptiva.

En cada caso, la prueba manda: contrato, planos, brochure, correos y el acta de entrega con tus observaciones. Reclama primero a la empresa por escrito y, si no resuelve, escala a INDECOPI, que puede ordenar reparación, devolución o compensación además de multar. No firmes conforme la recepción si hay desperfectos: esa firma sin observaciones debilita tu reclamo posterior.